踩中“三条红线”,中交地产的合作开发商有哪些?

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2022-05-21 08:23 2492 0 0
“房住不炒”时代,这样的扩张趋势,除了国企背景的,还有谁?

作者:地产三哥

前言

2021年度末,这家房地产开发公司“三条红线”全部踩中。

2019年年末,这家公司融资总额214亿元,2020年末,融资总额455亿元;2021年末,公司融资总额升至629亿元。

“房住不炒”时代,这样的扩张趋势,除了国企背景的,还有谁?

中交地产股份有限公司,为中交房地产集团旗下上市企业,控股股东为中交集团。

截至2022年一季度,中交集团持股比例53.32%,公司实控人为国务院国资委。

一、中交地产的“三条红线”状况

“三条红线”新政是2020年8月底出台的。

对比从2019年末到2021年的数据,中交地产融资总额、净借贷比率都呈现较快的上升趋势,逆势加杠杆,力度较大。

融资的上升,直接带来了公司投资和销售的增加。

二、中交地产的销售及项目储备

从2019年末到2021年末,公司的项目数量从55个增加到103个。

土地储备从929万平米增加到1788万平米。


三、中交地产的合作开发股东有哪些?

2019年-2021年,公司的少数股东权益从35亿元增加到147亿元。

对比2019年和2021年公司合并报表子公司的情况,有以下现象:

1、公司合并报表子公司数量从46个增加到92个。

2、新增的子公司中,有中交地产独资的,也有相当比例是公司和合作方共同投资的:

卓越、路劲、世茂、华润、金科、中梁、碧桂园等。

3、公司披露的联合营公司从2019年的16个,增加到2021年32个,其中的合作方:

花样年、雅居乐、碧桂园、中南、万科、融创、金茂、保利等。


四、小结与思考

小结:

1、中交地产近三年逆势加杠杆,扩张速度明显;

2、中交地产合作伙伴多是头部地产企业,有国企,也有民企。

3、公司一季度报告显示:2022年1-3月权益口径签约销售金额 106.03 亿元,较上年同期增长101.46%。

4、2022年3月18日,中交地产收盘价6.83元,2022年5月11日,涨停封盘,股价29.26元。

两个月不到,股价涨幅328%。

这一涨幅数据的可比对象是:2017年高峰期,几家头部地产企业的年度涨幅。

思考:

1、受房地产行业整体形势影响,公司与民营房地产企业的相关合作是否会对公司现金流造成影响?

2、公司加杠杆的边界在哪里?已经接近?已经到了?或者已经过了?

3、三条红线规定:有息借贷额增速分别不能超过15%、10%、5%,这个规定没有也无法一视同仁,对部分国有企业太松,对民营企业则导致了挤兑的死亡螺旋。

最后

一边,民营公司老板纷纷押上个人的资产、声誉;另一边,部分国企逆势加杠杆、扩张进行时。

国企为国加杠杆、愿意挑担子,这很好。

希望国有企业也能早日承担起民营经济的功能、挑起“五六七八”的担子:

50%以上的税收,60%以上的国内生产总值,70%以上的技术创新成果,80%以上的城镇劳动就业。

几十年前,国企100%都曾经承担过,这没啥。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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