地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
同时，500强榜单中上榜的房企有8家，除了老面孔有恒大、碧桂园、绿地、万科和保利地产，还多了3个新面孔——融创、龙湖与华润置地。
来自太平洋彼岸的好消息，着实让投资者们心潮澎湃了一把，8家房企的股价随即翻红。
然而，财富500强刚给中国房地产披上了华丽丽的袍子，国际评级机构就把袍子一掀，大声对世人说：
看啊，这里头全是虱子。
01
7 月26 日，中诚信国际首次将中国房地产行业的展望由稳定调整为负面。
评级机构的企业负面展望名单也在不断加长：
1）幸福很难的华夏幸福被中诚信国际给出了负面展望、评级下调；
2）穆迪观察了一年，还是选择把富力无情地打入负面展望之列；
3）蓝光一直在标普的负面信用观察名单上；
4）世界500强恒大危机持续发酵，被三大评级机构一致调整为负面展望、评级下调。
比如穆迪撤销了蓝光、泰禾、华夏幸福等房企的评级，惠誉撤销了对绿地的评级。
三大国际评级机构对房企的信用评级，是可以直接影响房企的股价走势的。
评级下调，对现金流紧张的房企来说，无疑是雪上加霜，即使能发出来，也是高利率。
这些房企中，不乏千亿级企业，即便他们在2020年创下业绩新高，交出了不错的成绩单。
房企为何得不到评级机构的青眼？
以富力为例。
穆迪将富力地产由“Ba3”降至“B1”，又将富力香港降至“B2”，所有展望都从观察名单变为“负面”，主要是对其偿债能力与流动性失去了信心。
又比如刚跨入千亿阵营的禹洲。即便是找来中信里昂背书，但年报上乏善可陈的业绩暴露了它的外强中干，惹得评级机构纷纷下调评级，标普甚至将其列入负面观察名单。
惠誉杀人还要诛心，质疑禹洲销售数据注水。
当然，禹洲的年报确实有很多可疑的地方，虽然账面现金足以覆盖其短债，但2021年以来禹洲拿地锐减、有息负债不降反增约15%，存明股实债之嫌。
再比如绿地。
作为世界500强，因杠杆率高企与不抗打的现金流，被三大评级机构降至投机等级，穆迪、标普与惠誉对绿地控股的评级分别为Ba1、BB、BB-。
7月29日，惠誉宣布将撤销对绿地控股的评级，次日绿地的3只存量美元债立马下跌。
绿地还愿意为自己发声，蓝光发展、华夏幸福、泰禾这三家爆雷的房企直接躺平任嘲。
今年以来，蓝光持续发生债券违约，被多家评级机构集体降级，标普更是给出了D的垃圾评级。
华夏幸福的债务问题人尽皆知，惠誉、穆迪等多家机构不断下调评级，大概是王文学没有钱再续约合作了，如今三家机构都对其撤销了评级。
泰禾债务高企的同时，账面现金只能支付不到10%的短债。糟糕的财务状况和未来融资的不确定性，让泰禾成为中国唯一一家被穆迪评为Caa1级别的房企，同时惠誉也给出CCC+的超低评级。
03
标普创立于1860年。穆迪于1900年成立。1913年有了惠誉。
评级，更多的作用是一面照妖镜，从第三方角度反映出企业的真实素质。面对评级下调，房企应该引以为鉴，而不是激烈反弹。
因为被裁判密切关注，还敢跟裁判叫板的运动员，一般有两种结果：黄牌或红牌。
还是以富力为例。
去年富力头悬1800亿高额债务，把减员、降价、甩卖资产、股权融资等降杠杆操作用了个遍，到现在仍然短期偿债高企，还有近400亿的资金敞口亟需填平。
土储是房企的未来。今年以来，富力直接放弃拿地，相当于自断前程。
而疲软的销售叠加高息展期，商业与酒店产业持续吸血地产主业，似乎让富力陷入了恶性循环。
同时，信贷条件收紧又让富力的再融资和偿债现金流压力骤增，未来面临极大的不确定性。
重回世界500强的绿地，日子也好不到哪去。炸天团根据公开信息算了算，截至今年上半年，绿地的有息负债约2871亿元。
绿地手上有多少现款呢？
绿地去年的经营现金流447亿元，货币资金1035亿元，加起来还不到有息负债的一半，也难怪评级机构不看好这家世界500强企业。
04
最近，炸天团听得最多的话就是：“房地产行业会一直存在，但企业不一定。”
政策层出不穷，一回头，大家都发现房地产行业前景太不明朗了。
还可以确定的是，市场不需要这么多房企存在。能活下去的，都会有个好明天；活不下去的，不知道哪天就看不到明天的太阳了。
看来，国际评级机构也已经把中国房地产市场整明白了：在中国，政策才是房地产的风向标。
此时，冷静看待榜单上的表面繁荣，客观对待自身存在的问题，把藏在华丽袍子里的虱子消灭掉，才是正理。
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原标题： 袍子里的虱子
