丁祖昱评楼市 作者：编辑部
贷款购买普通自住房家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房贷款利率按现有政策执行。
全国统一的贷款利率下限基础上，各城市可根据房地产市场形势变化及调控要求，自主确定房贷利率加点下限。
今年以来，全国累计134个城市共计出台了231次纡困政策，其中23城24次放松限贷；57省市63次放松公积金贷款。
年初，政治局会议曾定调楼市，提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，同时在4月29日政治局会议中，再次提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。”
今年房地产市场不同于以往，房地产金融环境自去年以来持续收紧，下半年开始房企频繁暴雷，而市场端前4个月各项销售数据更是腰斩。而且，今年又增加了疫情的不确定。
当前房地产市场最大的问题仍是信心问题。从对市场的影响来看，短期内效果有限，当前尚未有对市场供求产生决定性作用的政策出台，行业信心的恢复亟需更大的政策支持力度，比如降低首付款比例等。
从此次政策内容来看，引起市场振奋的，当属第一条。
也就是说，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调降20个基点，二套住房按现有规定执行。
调整前，首套房贷利率下限为相应期限贷款市场报价利率LPR，二套为LPR+60基点。4月20日发布的5年期以上LPR为4.6%。
调整后，下调20个基点，首套房最低利率可降至4.4%，二套房最低利率为5.2%。
单纯从20个基点来看，体现不出多大的政策力度。
但如果对比当前重点城市平均利率来看，实际下调力度相对还是比较大的。
CRIC监测的4月全国重点35个城市首套房平均利率5.13%，二套房贷平均利率5.47%。
以300万贷款总额，贷款年限30年，等额本息的还款方式计算，首套房最低利率4.4%每月还款15022.83元，利息总额240.82万元，相较于5.13%平均利率，月供可减少约1321元，利息最多可省下47万元。
以同样的方式测算，二套房享受最低5.2%利率，相较于5.47%的平均利率，月供可减少633元，利息最多可节省近23万元。
事实上，自3月以来，全国已有100多个城市自主下调房贷利率，平均幅度在20-60个基点不等。其中，广州、成都和苏州等地个别银行已将首套房贷利率降至4.6%。
以苏州为例，五个月前首套房贷利率最高可达到6.2%左右，若与此高点相比，享受4.4%的最低房贷利率，按照上述方法测算，可省下120万元。
距离4月15日央行全面降准一个月后，央行宣布首套房贷利率下限调降20个基点，在LPR连续4个月未出现变动的情况下，释放很强的积极信号。
从更长周期的降息来看，据CRIC梳理，2008年全年共计5次降息，累计降幅2.16%；2012年共计2次降息，累计降幅0.56%；2014年-2015年，共计6次降息，累计降幅1.65%。
自2019年实行LPR利率至今5年期及以上LPR仅出现过四次下调，最高于2020年4月下调10BP。
早在今年年初，央行于1月20日公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，这是5年期LPR自2020年4月来首次调整。
当前综合行业现状来看，如果疫情影响尚未及时消除，后续央行降息或还有进一步下调的空间。如果一旦进入“降息”周期，整体会产生比较大的影响。
但也需要指出的是，央行层面后续下调空间非常小，从LPR走势图可以明显看出，当前房贷利率已处于低位。
需要指出的一点是，当前政策层面，尚未有对房地产市场供求关系产生决定性作用的政策出台。
什么是决定性政策？比如，商贷首付款比例的降低。
具体而言，首套房首付比例从30%调整至20%，二套房首付比例从70%调整至30%左右。
下调商贷首付比例，更能刺激居民购房消费，这对房地产市场影响才更加直接有效。
尤其是下调二套房首付比例，有效激活相对充裕的改善性购房消费，对房地产市场回暖有很重要的意义。当前不少城市二套房首付比例普遍在50%以上，部分城市更是高达70%乃至80%。
无论是刚需，还是改善客群，在购买力下降的情况下，首付款的压力会进一步压制购房需求的释放。
短期来看，单个政策短期内影响有限。长期效果还要看政策的叠加效应。比如房贷利率多次下调，首付款比例调整，以及地方限制政策进一步放松。
一系列政策叠加之后，将会对市场产生积极有效的影响。特别是北上广深及强二线城市在上述政策方面有所突破，对于市场信心的恢复有很大的作用。
当前政策最大的影响是信心问题，包括行业信心、购房者的消费信心等。当前房地产市场信心的恢复，需要更大的政策力度支撑。
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