丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市(ID:dzypls)
“核心城市第二轮集中土拍已经接近尾声，截止目前，重点城市第二轮集中土拍仅剩宁波和郑州尚未完成，与首轮集中土拍多个城市出现竞拍高热现象不同，第二轮集中土拍的重点城市热度较首轮均有下降，溢价率、流拍率等热度指标表现均不佳。
在供地新规的影响下，房企拍地积极性受挫，多个地块以底价成交，成交溢价率基本在5%以下，重庆、青岛、济南等城市的溢价率甚至仅在1%左右。在此影响下，土地流拍现象也明显加剧。包括广州、沈阳、重庆、济南、天津等均有多幅地块遭遇流拍或临时撤牌，这些城市二轮集中出让的流拍率均在30%以上，较首轮大幅升高。
我们认为，接下来土地市场的高溢价时代将一去不返，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，低溢价拿地将成为热点城市集中土拍常态，“稳地价、稳房价”调控效果显现。"
01长沙第二轮土拍流拍过半
2021年10月19日，长沙第二批集中供地出让结束。挂牌之初，共有29宗地块挂牌，总出让面积237.34万平方米，挂牌起始总价达280.9亿元。正式出让前，8宗地块先后中止出让，8宗地块终止出让。剩余的13宗地块，有3宗流拍，10宗地块均以底价成交，共出让规划建筑面积208.9万平方米，总成交金额88.47亿元，平均成交楼面均价为4444元/平方米。
在首轮集中供地中，长沙热度颇高，熔断、摇号频现，企业积极“抢地”之下甚至产生“地王”。
对比长沙两轮集中供地的成交情况来看，无论是规模还是热度，均是“冰火两重天”：规模上，长沙第二轮集中供地的成交幅数、总建面和总金额分别与第一轮相比均大幅下降了70%以上。总成交建面甚至仅有首轮集中供地的四分之一左右。
热度上长沙两轮集中供地可谓降至“冰点”，首轮集中供地中，仅有3宗流拍，流拍率8%；而第二轮集中供地在挂牌截止前夕，就已有16宗地提前终止，仅剩的13宗地块中又有3宗流拍，最终流拍率高达66%（含终止\撤牌），投资“凉意”浓郁。
溢价率方面，虽然长沙首轮集中供地整体溢价率也仅有7%，但其中仍有12宗地达到最高限价；而第二轮集中供地中，10总地块均是底价成交，企业投资积极性大幅下降。
表：长沙两轮集中供地成交情况对比
注：仅统计含宅地块
数据来源：CRIC整理
02北京、上海也难逃“降温”
在长沙第二批集中供地出让结束前不久，2021年10月13日，北京、上海第二轮集中土拍同日落幕，与首轮几乎全部成功出让不同，京、沪第二轮土拍热度同样均有所下降，在正式土拍前均出现了撤牌、终止出让情况。
北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海则终止出让了7宗宅地。从成交情况来看，两城热度均有明显下降，上海尤为典型，首轮土拍中上海有六成（18宗）地块进入一次性报价，本次土拍中仅有两成（6宗）进入一次性报价。北京表现较上海稍好，共有4宗地块触及最高限价，海淀区2宗地块进入竞方案阶段。
另外，企业拿地积极性明显下调，联合拿地比重明显提升。北京参拍房企仍以中海、华润、首开、城建等“老面孔”为主，且主要是国企、央企，相比之下民企参拍意愿有所降低；上海第二轮土拍中有6宗土地是以联合体的形式拿地的，较首轮明显增加。
表：京、沪两轮集中出让土地情况对比
注：上海地块安置、租赁不计入，但含城市村改造地块
数据来源：CRIC整理
具体来看，北京最终成交地块共17宗，成交总建面162.4万平方米，揽金513亿元，整体平均溢价率为4%。其中，海淀区热度最高，东升镇2宗地块在总价、政府持有份额均上限后进入竞方案阶段；昌平1宗小型宅地触顶，摇号成交，主要由于该地块体量较小、配建要求较低，封顶价仍有一定盈利空间；大兴区黄村镇地块也触及价格上限，进入竞现房销售阶段。
除此以外，本次其他地块均没有触及最高限价，通州、石景山、平谷区出让地块更是全部底价成交，可见不同区域的土地热度也不可相提并论。
上海最终成交地块共20宗，总成交金额480.6亿元，超半数地块以底价成交，从整体溢价率水平来看，由于上海两次土拍竞价环节均设置中止价、最高报价和一次性书面报价，从源头上杜绝了高溢价的可能性，地价得到有效控制，平均溢价率依然维系在较低水平，仅有3.77%，较首轮下降了1.69个百分点。
就具体地块来看，本次上海成交的20宗含宅地块中有9宗地块溢价出让，其余11宗地块均为底价成交，整体市场热度较首轮有明显下降。另外，本次仅有6宗进入一次性报价环节，较首轮明显减少。
03“流拍”已成二轮集中土拍“高频词”
事实上，自下半年以来，房地产行业资金环境明显收紧，同时7月末以来以22个集中供地城市为代表的重点城市纷纷调整了供地规则，尤其加强了对房企购地资金和竞拍资格的审查。
在此影响下，房企拿地积极性明显受挫，福州、成都、天津、济南、青岛等多个集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出让，金华、嘉兴等热点城市的集中土拍也遇冷。
不仅如此，土地流拍现象显著增多，刚刚过去的9月重点城市的土地流拍率已飙升至27%，溢价率更是降至4.2%的低位，是2020年以来首次降至5%以下。流拍地块主要来自于二轮集中土拍的城市，包括广州、沈阳、重庆、济南、天津等均有多幅地块遭遇流拍或临时撤牌，这些城市二轮集中出让的流拍率均在30%以上，较首轮大幅升高。
在热点城市市场调控易紧难松、房企资金链紧张的影响下，重点城市的流拍率预计还将延续高位运行。
图：CRIC监测城市经营性用地溢价率走势图
数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统
图：2020年以来重点监测城市土地流拍率走势
数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统
我们认为，为避免流拍率持续走高，部分城市新一轮公告中或有所调整。这一方面是由于部分城市需要保证年度供地计划的完成率；另一方面也有市场维稳，保证中期住房供给稳定，满足合理自住需求平稳释放的需要。
不过，在持续高压的资金管控和“稳地价”调控下，预计接下来重点城市的土拍热度仍将维持低位。在四季度的第三轮集中供地中，资金实力较强的房企依然有望迎来更多值得关注的拿地机会。
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