地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
8月，房企中报季。
相比以往，今年中报发布的背景尤其艰难。
事实上，上市房企不断拖后中报发布日期，并在最后几日扎推发布，已经说明了问题。
不过，宝龙还是一如既往的喜欢赶早。
既然发的早，那就分析分析宝龙，也好给后面的房企参考下。
01
出乎意料的业绩
众所周知，今年政策的手已经伸到拿地监管、二手房停贷、市场秩序整治等领域，房企的日子并不好过，反应到中报业绩上平平，甚至远低于市场预期。
以往我们形容房企业绩差，通常用到的词语是“增收不增利”。现在用“增收不增利”来形容陆续发出的房企中报，显然是不够用了。
因为，业绩变脸的上市房企实在太多了。
相较而言，宝龙地产交的期中考成绩单过于显眼了。
显眼在哪呢？
说几组上半年的数据：
营收增长了20.7%，算是不错的成绩了吧，但是净利润增速比营收快了1倍多，而归母净利润增速比营收快了近3倍。
其实，业绩摘要里还漏了个本该显眼的数据：宝龙的毛利润率35.2%，放在行业里绝对属于第一梯队，预估比行业同期整体毛利率要高出10个点左右。
请记住，这是在2021年，这是2021年中报的数据，放在这样的时间背景下，这是要让其他房企有多羡慕呀。
房地产的特性决定了房企中报的数据其实滞后于市场真实情况，因此炸天团更乐于用当下的合约销售反应该房企的真实状态。
宝龙上半年68.2%的合约销售金额增速，已经远高于国家统计局公布的上半年商品房销售额38.9%的增速。
而以宝龙年初定下的1050亿元销售目标来看，半年KPI完成度已经过半，优秀。
还有个极容易忽视的细节是宝龙的销售面积同比增加约65.4%，金额的增速要快于面积的增速。
在市场下行的背景下，宝龙并未选择降价换量的方式完成KPI，反倒是销售均价上涨了，这是有多大的自信呀。
当然，自信也来源于三道红线下的财务状况。
这张摘取自中报业绩会上的PPT截图，告诉我们一个事实：
三道红线宝龙很健康，也很芳华，是家三道红线全部达标的绿档房企。
关于这一点，投资人很喜欢，直接用脚投票，在今年上半年，地产股普遍下跌30%的背景下，宝龙地产逆势上涨了一大波。
很显然，宝龙董事会应该也很高兴，表现就是中报派息了，且派息额同比大涨约50%。
如此皆大欢喜，典型的房企优等生。
02
重新认识宝龙
宝龙，入行很早，在商业地产领域有些名气。
不过，彼时外界对于宝龙的认知并不清晰，原因很简单。
宝龙开发的商业项目大都在三四线城市，又以福建居多，只能说是听说过其名号。
不过，宝龙既然是条龙，那就不会甘于一隅的发展。
11年前，宝龙将总部搬迁至风大浪高的上海，开始了呼风唤雨的时刻。
事实证明，上海才真应该算是宝龙的龙兴之地。
自2013年起，宝龙以上海为中心、深耕长三角，并将一二线城市作为其转型的主战场。
当时间来到2020年，新冠疫情突如其来，许华芳站在2021年回望宝龙，万分感谢这些年对“深耕长三角”战略的坚定执行：
业绩达标的很大核心是没有踩到什么坑。
深耕长三角战略的成功，也让宝龙有了复制这份成功的冲动。
炸天团注意到，在宝龙的新五年规划里，“1+1+N”被确立为宝龙的新发展战略。
第一核心仍然是以上海为中心的长三角，不过不再是唯一的核心，粤港澳是第二核心。
很快，我们就在中报中就看到了这一变化：
在其上半年510亿元的新增可售货值里，大湾区的权益金额占比已经达到了34.1%，相对于的长三角占比降至50.8%。
不过，不变的是宝龙的拿地策略：土地利润率不高于30%绝不出手。
很显然，在当下的市场环境下，敢于执行这样的拿地策略，必然还是有两把刷子的。
宝龙的刷子很简单：“商业+住宅”双轮驱动模式。
凭借这一模式，宝龙拿地成交价仅为上半年销售均价的22.8%，总溢价率低至3.5%。
事实上，宝龙也正在不断构筑自己新的优势。
今年5月，宝龙牵手腾讯，背后的意图就是要在智慧商业上发力了。
03
做对了什么
前面，我们提到许华芳将宝龙的成功归结为：没有踩到什么坑。
那么，宝龙又是如何避免踩坑的？
或许，以下三个正确，不容忽视。
首先，是正确的老板
在中报业绩会上，许华芳表示：不拿贵地，不借贵钱，迎接政策大方向，顺应政策，做好自己。
对于热度较高的大湾区，许华芳也表示只勾地不拍地。
在政策如雨点般洒落下来时，从前阵子多地暂缓集中土拍来看，不拿贵地，不借贵钱实乃明智之举。
刚过去的几个月，有多少房企一股脑冲进了首轮集中土拍市场抢地，从而导致再也没回旋之地。
老板的行事风格就是企业的做事态度，理性拿地，主要由许健康、许华芳这两位老板谦逊、沉稳的性格决定。
其次，是正确的战略
当我们把时间往回推，会发现这些年宝龙的每一个重大决定几乎都是最好的安排。
“上市是为了构建资本平台，移师上海则是为了构建人才平台”，很多年前，针对上市和总部迁移，许华芳接受采访时如是表示。
而从后面宝龙提出 “以上海为中心、深耕长三角”发展战略来看，前两个决定大大加速了宝龙在一二线城市的布局。
另外，宝龙商业作为内地首家在港上市的商业运营服务商，交出的答卷让资本市场非常满意。
深挖背后的原因，又会发现这背后离不开深耕长三角的战略优势和自身优势的积累。
在商管圈，对比万达、新城、龙湖、华润等对手，宝龙在长三角，尤其是在浙江已经形成一定优势。
打铁还需自身硬，丰富的有差异化的产品线也是宝龙业绩增长的动力。
再次，正确的团队
这里以陈德力为例。
从去年加入宝龙至今，陈德力掌舵宝龙商业一年有余，这一年里，宝龙商业整体出租率上涨至92.3%，客流同比提升约56%，营业额同比提升约51%。
营收方面，上半年实现营业收入11.7亿元，同比增长34.8%；归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%；归母核心净利润2.31亿元，同比增长59.4%；综合毛利率为32.8%，同比增长3.5个百分点。
这只是宝龙在用人上的一个案例。
只是想说，战略都是由人制定，而再好的战略都需要人来执行，正确的团队也是宝龙得以不踩坑的一大原因。
04
未来奔向哪
其实写到这，外界不免会好奇，未来，宝龙会奔向哪？
或许，在宝龙的五年规划里，其实已经给出了一版很清晰地答案。
到2025年，
自持购物中心超百座；
核心利润超百亿；
权益销售额超千亿；
上市公司总市值超千亿。
总结起来，就是2025年实现双百双千。
当政策一锤接着一锤敲打下来，也有人质疑宝龙目标能否实现。
毕竟，许华芳提出“双百双千”计划时，房地产“三道红线”融资新规落地7个月，监管“两条红线”给银行房贷套上紧箍咒两个月，“两集中”土拍新政才刚提出，首轮集中土拍还没进行。
谁也没想到，房企的处境变得越来越坏。
两集中土拍，进一步压缩房企的生存空间；
限贷下有些银行已经没有额度，房企的回款速度较去年已经慢了40天到两个月的时间；
近两个月楼市量价齐跌；
连房企拿地金额也被纳入监管了。
面对质疑，许华芳自信满满回答：
未来，我们肯定能跟着市场一直在前进。
记得刚入行时，许华芳青涩、腼腆，面对质疑会面红耳赤，如今已过不惑之年，虽然在台前依旧谦和，但举手投足间均是自信。
正如他所说的，接班，不仅仅是守业，而应要超越父辈。
眼下，宝龙已然成为房地产行业的优等生，接下来几年，就看这位基础不错的优等生如何提高成绩。
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原标题： 房企优秀生
