任博宏观伦道 作者：毛小柒
来源：青枫博研社（ID:jinrongjianghu123123)
【正文】
一、全国风向标来了：郑州全方位稳楼市
（一）2022年3月1日，郑州市政府官网发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（郑政办（2022）13号），这是首个以政府名义发布且没有一日游的地产行业政策文件，也是首个在限购限售等方面全面系统性松绑楼市的省会城市和限购城市。
（二）我们认为，这应是继菏泽、重庆、赣州等地将最低首付比例下调至20%以及广州大幅下调房贷利率之后地产行业政策层面的最重要风向标（详情请参见首付比例迎来下调潮？和首个一线城市房贷利率大幅下调）。相较于近期三四线城市零星放松楼市的做法，作为省会城市的郑州更值得关注，
1、根据七普数据（详情参见七普人口数据揭示出哪些重要信息？），郑州地区的常住人口数量达到1260.06万人，属于千万级人口特大城市（城区人口超过1000万为超大城市、城区人口位于500-1000万为特大城市），在全部城市（含直辖市 ）中位居第十位（排在前面的依次为重庆、上海、北京、成都、广州、深圳、天津、西安和苏州等地），在省会城市中位居第第三（仅低于成都、广州与西安）。若按照七普期间的常住人口净增情况来看，郑州在全国所有城市（含直辖市）中位居第5，即七普期间常住人口净增397.86万人，仅低于深圳的930.90万人、广州的862.50万人、成都的583.39万人以及西安的448.33万人，成为河南地区人口的蓄水池。
2、再从经济总量来看（详情参见31个省级行政区及前100大城市GDP排名），郑州也是24个万亿级城市之一。2021年郑州的GDP总量达到1.27万亿，在全国所有城市（含直辖市 ）中位居第16位，贡献了整个河南地区经济总量的1/4左右。
（二）鉴于郑州作为省会城市以及在全国的地位，我们认为郑州地区全面稳楼市举措的出台，能够在一定程度上印证郑州市的地产行业困境，即郑州地产业的去库存压力比较大，市场景气度较为低迷。同时也能说明郑州并不孤单，应还有很多像郑州一样的二线城市正处于同样的困境中。
（三）相较于多数地区的欲言又止和蠢蠢欲动，郑州能够勇敢打出头阵，直面郑州楼市面临的困境且想办法解决，我们认为这个做法是可取的，也是因城施策理念的真正体现，亦值得其它很多地区效仿。当前地产行业的困境的确需要有超预期政策来化解，可以说谁最先在因城施策上勇敢迈出步伐，谁便能最想尝到政策呵护的甜头与春风。
（四）2022年2月15日，在郑州市委全会暨市委经济工作会上，郑州代市长何雄便直指郑州地区的商品房库存问题。并提出一系列解决方案，这些方案目前看在刚刚发布的政策文件中均有体现，具体如下：
1、实施大学生人才引进计划，即出台政策计划每年吸引大学生20万人。
2、出台政策鼓励外来务工人员在郑买房（预计每年净流入人口达40万人）。
3、降低二手房交易所得税，鼓励市民卖小买大，卖旧买新，拉动市民改善性住房消费。
4、推动安置房货币化安置，即以将部分安置房转为保障性住房，释放商品房市场的购房需求。
5、改善环境，刺激房地产需求。
二、郑州稳楼市政策具体有哪些？
郑州主要从需求端、供给端、融资端等方面出台稳楼市政策，其中具体政策举措大多可以在2月15日的郑州市委全会暨市委经济工作会上找到痕迹。
（一）需求端：充分释放各类居民的各种住房需求，并给予全面政策支持
需求端主要从去化端入手，即充分释放各类居民的各种新增与改善性住房需求，帮助解决郑州地区的库存（包括问题楼盘），并在政策层面给予支持。实际上，需求端的关键是，哪些群体有购房需求？需求哪些政策支持？具体看，1、限购放松：挖掘释放大学生、外来务工人员、投亲养老的新增购房需求
聚焦大学生、外国务工人员以及来郑投亲养老人员三类的新增购房需求。
（1）对在郑创业就业的大学生加大购房支持力度，如可购买共有产权住房、购房购买商品房时给予补贴，购房前可提供保障性租赁住房（按一定面积给予3年的优惠补贴）。值得关注的是，这里的大学生不仅包括专科生、本科生、研究生和博士生，还包括技工院校的预备技师、技师以及高级工，范围较广。
（2）在郑州缴纳住房公积金的外来务工人员可按郑州市缴存职工同等条件办理申请住房公积金提取与贷款业务。
（3）鼓励老年人来郑州投亲养老，且允许其投靠家庭新购一套住房，并对小区实施适老化设计与改造。
2、充分挖掘并释放因家庭人口增加及收入改善带来的改善性住房需求
郑州明确提出鼓励支持卖小买大、卖旧买新等各类改善性住房需求，并在个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面给予支持。可以看出，如果家庭因人口增加（如二孩三孩家庭等）、收入改善等原因有改善性住房需求的，政策层面均会给予支持。
（二）供给端：主动作为、优化审批环节，适度向市场让利
1、根据去化周期调整用地供地节奏，放松土拍保证金与出让金要求
（1）去化周期小于18个月时以适度增加用地供应，去化周期大于18个月时则适度减少用地供应；
（2）将土拍保证金最低比例降至挂牌价的20%，同时允许土地出让金在成交后1年内分期缴纳（一般要求1个月内一次性缴清或缴纳50%）。
2、优化审批环节，加快项目开工销售节奏
为帮助项目尽快回款，郑州明确要加快项目开工销售节奏。
（1）将工程建设项目流程审批时间控制在54天以内，增加有效施工天数。
（2）已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，可以办理商品房预售许可审批手续，实际网签销售前，相关房源应办理解除抵押手续。
（3）推进商品房“交房即发证”工作，提高新开工商品房项目实现比例。
（4）试点实施存量房网签备案、房屋交易和缴税、不动产登记四项业务“一窗受理”新模式。
3、提高商品住宅品质，对满足要求的建筑给予销售限价、用地供应支持
郑州明确要严格高容积率、低绿地率项目审批程序，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，支持政策包括对销售限价给予一定比例的上浮以及逐步增加高品质住宅供应量等。
（三）融资端：加大对信贷融资支持
1、给予企业项目贷款支持，鼓励展期、续贷和并购贷，缓解资金链压力
为缓解市场主体的资金链压力，《通知》明确要定期组织银企对接，鼓励对受困企业授信展期、续贷，加大地产企业并购贷支持力度。这就意味着，对于地产企业的支持，后续政府将会牵头金融机构给予定向融资支持。
据悉，近期河南省省房地产业协会发文拟开展房地产领域专项银企对接，统计开发企业（项目）融资需求情况，要求相关企业于3月4日12点前上报。
2、降低个人住房消费负担：放松“认房又认贷”约束，释放二套房需求
为支持需求端，《通知》明确要加大个人住房按揭贷款投放、下调房贷利率，同时特别提出对于已结清购房贷款的一套房家庭在购买二套房时应执行首套房贷款政策，即最低首付比例和房贷利率均按照首贷房的要求来执行。
这个力度其实很大，因为二套房的利率通常要比首套房高出60BP左右，二套房的最低首付比例通常也要比首套房高出至少10个百分点。以房贷利率来看，首套房与二套房之间差别就比较明显，2019年8月25日，央行便发布16号公告，明确自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月的LPR为基准加减点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（即4.60%），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR率加60个基点（即5.20%），商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（即5.20%）。可以看出，二套房利率要比首套房高出60个BP。
3、对配合信贷融资支持的金融机构给予政策层面的照顾
对于配合政府支持开发贷、降低个人按揭贷利率的金融机构，政府将在财政存款与基金账户等存款与资金沉淀方面予以优先支持。
（四）实施安置房建设工作三年行动，鼓励货币化安置
《通知》明确提出要实施安置房建设工作三年行动，且强调要以货币化安置为主，释放这部分群体的购房需求，因为拿到钱就可以去买房了。同时将已建安置房中群众自住以外房屋转化为保障性租赁住房和共有产权住房。不过这里的关键是货币化安置的钱来源于哪里？可能还需要再观察。
三、另外值得关注的三点要求
（一）对预售资金的监管还是比较严
《通知》显示郑州对预售资金的监管还是比较严（详情参见一文读懂商品房预售资金监管制度），实际上这也比较好理解，目的是谨防郑州地区商品房去化回笼等拿到的资金如果被地产企业拿去用到其它地方，为他人作嫁衣。
具体看，《通知》明确取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。同时，《通知》也明确地产开发企业可以凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，这里的第三方担保函是有空间可以想的。
（二）房价与地价联动：实行“限房价、竞地价”土地出让政策
1、《通知》明确住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案，严格执行新建商品住房预售价格备案制度。同时明确机关、事业单位和国企不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。
2、实际上，以控制溢价率为目的的房价与地价联动是稳地价、稳房价与稳预期理念的具体体现，即土拍在“限房价”的前提下进行。例如，2021年7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，明确指出各地必须加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，限房价、控地价、提品质，坚决稳定地价、稳定房价。
3、显然，郑州并不是第一个实行房价与地价联动的城市。
（1）2019年8月28日，合肥调整商品住宅用地定价方式，这是全国第一个发布公告将房价和地价联动机制的城市。具体看，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价（即起拍价），将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。
（2）福州明确以底价成交的土地，未来建设住宅备案均价原则上按照指导价确定；对于有所溢价成交的土地，成交价款每增加1%、备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%。
（3）其它城市来看，成都为“限房价、定品质、竞地价”；杭州为“限地价+限房价+竞自持”；南京为“限房价、竞地价、摇号”以及北京为“限地价、限售价、竞配建、竞政府持有产权比例、拼建设方案”。
（三）继续规范秩序：消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘
《通知》明确要继续规范房地产市场秩序，严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为，坚持消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘。可以看出，郑州此举的重点仍然在于通过大幅释放住房需求，以加大问题楼盘的去化，其重在存量风险化解。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“任博宏观伦道”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 首个特大城市全面放松楼市
