丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
杭州市住房保障和房产管理局消息，8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”。
据介绍，该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。此外，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。
官方二手房交易平台看似将打破传统依赖中介机构的二手房销售方式，事实上主要还是起到加强市场监管的功效，重点整治发布虚假房源、二手房价格虚高、学区炒作等市场乱象，其对二手房交易市场影响有限。
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政府推交易平台意欲加强市场监管
据了解，杭州市二手房交易监管服务平台早在2016年就已上线，通过系统优化、功能更新、服务升级等途径，打造了集经纪机构与人员管理、房源挂牌管理、信息公示等多功能为一体的综合性管理服务平台。
在当时，该平台彻底升级了传统市场监管模式，实现“由事前监管变为事前、事中、事后全过程监管”，“由单一政府管理变为政府、行业、社会共同监督”和“由管人、管事、管行为变为管平台、管数据、管信用”的三大根本性转变；开创了“覆盖行业全体的信息备案机制”、“实名挂牌服务的大数据关联机制”、“针对每单交易的记录和评价机制”、“实时动态调整的星级评定机制”四项创新机制。
目前，平台实现近千家经纪机构、三千多家门店和近十万名从业人员信息实时公示；累计挂牌房源一百多万件，涉及房屋四十多万套；交易评价量累计达三十多万条。在平台的管理下，累计发布行业检查公示约569次，企业经营异常目录约558家、列入行业惩戒名单约22人，列入风险警示名单约7人。
2021年8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式上线，据官网介绍，该功能的上线标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。
长期以来，中介机构在二手房市场扮演的是撮合交易的重要角色，其掌握三大优势：
其一，信息不对称，广大的中介门店垄断周边小区全部待售房源信息，买家只有通过中介渠道才能在更大范围挑选自己所钟意的房源。
其二，交易资金安全性，二手房交易的特点在于大额、低频次，注定买卖双方均是风险厌恶型，通过增加中介机构这层环节，可以打破陌生人之间的信任壁垒，便有买卖双方都能安心交易。
其三，提供必要的服务，表现于中介从业人员协调买卖双方议价，尽快达成买卖双方都认可的交易价格，并辅助办理银行贷款、交易过户、缴纳税费等业务。
表面上看，杭州上线“二手房交易监管服务平台”可以解决信息不对称问题，省出了一大笔支付给中介机构的佣金。但实际来看，陌生人之间的信任关系极难构建，尤其是大额交易的二手房市场，首要关注点便是交易资金的安全性，将对方想象成“非诚信者”也许是更安全的交易策略，才能将交易资金安全风险降到最低。
因此，政府搭建“二手房交易监管服务平台”主要还是起到加强市场监管的功效，对二手房交易市场影响有限，预计绝大多数二手房仍将通过中介渠道撮合成交，政府交易平台实难做大交易规模，大幅提升市场占有率。
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中介从业人员需加强管理规范
短期看来，二手房交易去中介化较难成行，一方面，二手房业主较难接受将个人信息完全曝露于网络化的“二手房交易监管服务平台”，部分不良人员“钻空子”的风险实难有效规避。另一方面，即使政府平台可以做到全面监管买卖合同约定的交易资金，但由于二手房交易长期以来存在着做低总价合理避税的“猫腻”，实际成交价与合同约定价之间的价差便成为交易资金风险的敞口，交易资金安全性实难做到全面保障。
需要注意的是，虽然二手房在交易过程中去中介化较难成行，但是在具体操作的过程中的确也有部分从业人员不够规范的现象，对此，2021年8月10日，杭州市住房保障和房产管理局就曾向各房地产中介机构下发《关于规范房地产中介机构及从业人员信息发布的通知》。
明确，房地产中介机构及从业人员不得发布包括炒作学区房及以个别成交案例、局部区域价格波动炒作市场行情等信息。包括发布背离“房住不炒”定位，不利于房地产市场平稳健康发展的信息、臆测房地产政策走向和趋势及未经核实的其他相关信息。
要求，各房地产中介机构要高度重视房地产信息发布工作，切实履行主体责任，加强对本机构及从业人员发布房地产信息的管理。全面梳理本机构及从业人员建立或参与的微博、微信公众号、微信朋友圈、抖音、论坛、购房网络群和网络平台等，强化机构对相关账号的备案管理，及时掌握信息，规范发布内容。市、区两级房管部门将进一步加大对各类不当信息发布行为的处置查处力度，不定期开展房地产中介机构及从业人员发布房地产信息的检查。
我们认为，从对整个行业的规范管理上看“二手房交易监管服务平台”的搭建具有一定的意义和效用，尤其是对发布虚假房源、二手房价格虚高、学区炒作等市场乱象的整治意义更高。
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杭州二手房成交量已创近2年新低
从目前杭州整体市场来看，虽然自2020年二季度以来，杭州新房市场明显转暖，成交持续高位运行。甚至在进入2021年之后，市场持续火爆，成交显著放量。典型如5月，随着前期认购房源集中网签备案，商品住宅成交面积飙升至432万平方米，成交套数达到38428套，创历史新高。1-7月，杭州累计成交1446万平方米，同比增长70%，较2019年同期更是翻倍增长。
然而，随着金融政策收紧的影响，利率提高以及房贷紧缩，导致购房者购房成本加大，购房意愿大幅度降低，二手房的成交量自2021年3月达到高点以来目前已经连续4个月下滑。
2021年7月，杭州全市（除富阳、临安外）共成交6326套二手住宅，环比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且创下近两年单月成交量新低（疫情及春节假期除外）。成交量持续走低的同时，成交金额不断下跌，7月全市仅成交197亿，较6月下跌23.5%，成交单价也有所回调。
进入8月，二手房市场仍然不容乐观。一方面，“8.5新政”出台，导致楼市房票直接砍掉30%，三成购房者失去了买房资格，二手住宅市场将受到一定的冲击。另一方面，由于新房市场供应开闸，其中不乏市场期待已久的红盘，部分有买房资格的购房者将转战新房市场，后续二手房的成交规模也将大概率延续下行趋势。
图：2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量价（单位：套、元/平方米）
数据来源：CRIC
展望未来，政府搭建“二手房交易监管服务平台”并非完全取代中介机构，主要目标还是加强二手房市场监管。而对二手房市场而言，二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳更具“杀伤力”，难免将延长二手房交易周期，二手房成交活跃度下降甚至将波及新房市场。在调控政策层层加码后，热点城市一、二手房市场或将明显降温，成交将逐渐回落至正常水平，但并不会明显失速，房价也将趋势性走稳。
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