丁祖昱评楼市 作者：CAIC城市更新中心
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
2021年3月，“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，“城市更新”首次写入政府工作报告中，并成为当下热议的高频词。
9月以来政策风向转变，《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》重磅文件出台，宣告了传统地产逻辑的城市更新将彻底结束。此外，北上广深等重点城市均出台了城市更新相关文件，城市更新进入新的发展阶段。
从企业角度而言，在房企维持健康的土储规模、改善净利率水平的诉求下，城市更新已成新常态下房企的重大战略选择。由于城市更新带有很强的地域特征，因此本文将以上海城市更新为例，探索城市更新的机会。
01
前期政府主导，成本倒逼“市场参与”
上海城市更新由来已久，土地权属关系错综复杂，因此市场参与度相对较低。
伴随八九十年代开启的“政企分离”改革，2001年底上海国资委授权的37家市级国有资产经营公司拥有全市经营性国有资产的90%以上。20年之后，地方国企手握大量具有更新改造价值的旧厂房、旧商办、旧住宅、旧配套设施等，但在用地性质、产权属性等方面存在复杂关系，无法通过市场化主体妥善解决。
因此，上述背景决定了上海的城市更新必须由政府主导，来理清错综复杂的土地权属关系，一并理顺土地开发逻辑。
但时间、资金成本倒逼政府推动“市场参与”。政府迫切需要借助地产行业构建起的完备生态链，在资金调配、资源整合、运营管理、效率管控、激励机制等方面助力城市更新。
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“历史教训”促成“分类引导”
上世纪90年代的住房制度和土地使用制度改革，住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化，房地产市场兴起。上海的“365”棚户区改造和“十五”期间新一轮的旧区改造也都采用政府毛地批租的形式交由地产商，进行房地产逻辑下的城市更新。
伴随层层高楼拔地而起的，还有不断激化的社会问题，城市风貌破坏、社区配套缺乏、物业管理滞后，以及由征拆迁带来的利益分配问题，间接导致目前上海住房畸形的供求关系。
基于此，2017年《上海市城市更新规划土地实施细则》明确提出，根据各类城市功能区域，不同的发展要求与更新目标，因地制宜，分类施策。
因此，上海城市更新带有其特殊性，尤其是在涉及历史风貌、产业等关键要素时，政府的把关和审批尤其严格。
03
围绕历史风貌保护进行创新探索
为了推进历史风貌保护区的更新进程，上海做出积极尝试。
今年8月，虹口区17街坊项目公司启动股权转让，成为首个通过上海市土地交易市场和上海联交所“场所联动”招商股转工作机制的地块。“政企合作、市区联手、以区为主”，使得项目在一年之内完成从启动征收到交地的全流程。
“场所联动”的创新机制也帮助实现资金快速回笼，缓解开发企业的资金压力。
同样是针对项目前融，9月28日，国内首单城市更新CMBS——“百联资控城市更新CMBS”在上海交易所成功发行。据悉，此次打包进行资产证券化的项目共计4个，也都涉及优秀历史建筑。
图：上海土地市场国有建设用地使用权挂牌出让、转让流程图
图：克而瑞城更中心绘制
据CAIC城市更新中心统计，截至2014年，上海编制完成了44个历史文化风貌区保护规划，对市域范围内4000多处各级文物和优秀历史建筑大部分通过逐个勘察并明确了保护要求。
因此，在参与核心区的城市更新项目时，往往会涉及历史风貌保护的内容，需要面对更加严格的规划管控要求，更加复杂的审批公示流程，时间周期、资金要求都更上一层。对企业而言，高风险对应高收益，经验判断，此类项目涉宅地块均拥有极高的货值。对于想要进驻上海核心区位的头部房企而言是无法回避的难点。
图：上海历史风貌保护区集聚程度及各区代表城更项目
图：克而瑞城更中心绘制
近五年来，在核心区范围内，按地块规划属性分别划分为商办、住宅、综合类的项目建筑面积，数据显示，徐汇区新增建面总体量位居第一，其中的“综合类”板块面积更是达到近170万方，明显高于周边，代表项目包括鑫耀中城、西岸传媒港等。相反，黄浦区、长宁区近五年没有新推出“综合类”项目，两区开发总量较低。
图：近五年上海核心区范围内新增建面分区分类统计
数据来源：克而瑞数据库
04
企业入局需多方面考量
从目前来看，上海城市更新包含两种新趋势，一是单建筑的零星更新，一类是片区更新。两种城市更新方式，对房企入局提出了新要求。
在人口大量集聚、住房问题突出、产业升级紧迫的时代背景下，商改租赁、产业用地焕活等的政策环境相对宽松。可以预见未来一段时间是单体建筑的零星更新的蓬勃发展期。
相较于片区更新，零星更新对于开发商的要求相对较低，部分项目甚至可以在不涉及调容调规的前提下进行微更新，有助于中小量级的开发商熟悉上海城市更新的流程，同时获取成本与收益信息，为是否深耕城市更新赛道给出参考。
因此，对于上海核心区内大量的老旧物业，如何评定改造优先级，如何预估改造后的运营增量和货值增长，如何精准对标优质案例，将会成为零星更新的关键问题点。
在片区更新项目上，政策口子相应收窄，但对于居住品质提升的诉求，以及城市更新带来的土地综合价值提升，都确保了城更市场的旺盛需求。地产企业需要开始考虑如何拓展城更业务，成为领域内的合格玩家。
首先，明晰上海城市更新的全生命周期，结合上位规划和企业优势，积极对接、尽早介入。其次，项目实操，明确与地方功能性国企的合作模式和方法，尽快适应，确定合作机会点。最后，回归算账逻辑，围绕城市更新高毛利、长周期的项目特点，建立新的财务测算机制，维持企业现金流平衡。
图：上海旧改项目流程图
图：克而瑞城更中心绘制
除上海以外，北京、深圳等城市在推进城市更新的规划中，根据各地情况又有所差异，但整体城市更新市场化进程仍处于加速阶段。这就造成企业在入局过程中，除了参与方式和推进方法存在差别外，开发周期长、周转慢，占用大量资金，都是其在城市更新道路上将面临的问题。但从近几年表现来看，房企早期布局城市更新项目已陆续开盘贡献销售，并呈现出稳定转化的趋势释放红利。
城市更新的政府架构、配套政策尚处于探索阶段，城市更新的立法也才刚刚起步，后续随着各地配套政策的加紧制定和陆续出台，城市更新单元的逐渐推开，以及各种前融、文保修缮水平、运营能力的全面提升，城市更新项目的整体盈利性仍具有较高的增长潜力。
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