作者:陌爷
来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
房地产行业进入下半年,很多城市进入寒冬甚至冰点。
越来越多的房企开始在暴雷的边缘试探,曾经频出黑马、一路高歌的闽系成为了重灾区。
阳光城、融信、旭辉等也成为了一团哑火。
时间窗口缩短至半年:
从上半年全国重点城市一批次的疯狂,到二批次全国房企选择躺平。
房企已然从发展逻辑转变为了生存逻辑。
作为浙系房企的典型代表,滨江集团频频出圈。
凭借出色的产品能力以及极致的快周转速度,近些年来也逐渐成为开发商纷纷效仿的对标企业。
万科曾带队与滨江集团交流学习,数月下来后,得出的结论是:
滨江,根本学不来!
而近期滨江的动作也开始折射出对于风险的警惕。
侧面更是反映出,择友不慎而被动收购高价地股权的无奈。
近期,滨江集团也频频发布公告,拟收购与某房企在杭州的两宗合作项目股权。
而在此之前,上半年还一起组团打怪的融信,与滨江在第一批次集中供地中,豪挥172.5亿连斩4宗地块。
而下半年面对捉襟见肘的现金流,严苛的融资环境,断崖式下跌的市场。
融信似乎开始选择了躺平。
实则无奈!
11月1日,滨江以合计6.38亿元从某房企手中收回两个项目公司50%、49%股权。
并支付10.35亿股东借款本息。
前者属于同行的退出行为,标的为杭州的知名项目,该项目仅剩下自持部分。
此次收购之后自持部分全部由滨江集团持有。
属于正常的商务行为。
而后者,是以5.88亿元承债式收购杭州融跃持有的杭州滨科49%的股权。
项目标的为杭政储出[2020]35号地块,属于杭州市上城区始版桥未来社区的组成部分。
总建筑面积212871平方米,而住宅部分仅35%。
高总价、高商业占比,加上销售和自持的诸多限制,对于开发商无论是运营还是资金沉淀都提出了巨大的要求。
滨江的股权回购,一方面是对同行可能会出现的风险进一步隔离。
毕竟合计约62亿的土地款,在下行市场周期中,弥足珍贵。
杭州第一批次集中供地中,曾经相爱相杀的滨江与融信选择联手,大手笔豪掷172.5亿联合获取4宗地块。
而现在看来,无疑是站在了高高的山岗上。
戚金兴的豪言“努力实现1%-2%的净利率”看来是冲动了。
仅隔数月,同板块5%净利率的项目也险些流拍。
这是对后市预判不足,也是队友“融信”给的莽撞的勇气。
四宗地块实际楼面价差不足万元,且部分地块商业体量大,自持比例高。
后续开发运营及资金沉淀的要求非常高。
其中,联合竞买公司杭州墨雨企业管理有限公司,标的地块为杭州萧山宁围地块。
10月18日,该公司股权发生变更。
变更前,有融信与滨江各持股50%,而变更后,滨江集团将全资持有。
而该宗地块实际价差有效,预计大概率亏损。
融信自下半年以来,现金流愈加紧张,停止投资拿地的同时,已开始节衣缩食。
而与滨江合作的四宗地块预判也会陆续转出。
对于滨江而言,一方面主动隔离风险,但同时也是壮士断腕。
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原标题: 滨江,开始为融信买单了