丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls)
然而经过对18个热点城市在售项目2021年及2020年可比价格的比较来看，目前这些热点城市整体房价水平与2020年相当，可比成交均价涨幅中位数、平均数都在5%以内，在这其中中高档豪宅成交价确有10%甚至20%以上涨幅。
热点城市房价整体波动不过3%
为排除结构性因素，我们共选取了10个一二线城市和8个热点三四线城市在售的4404个项目商品住宅（不含别墅、酒店式公寓）的成交数据，并对其2020年、2021年（前4月）的成交均价进行比较，最终发现，这些样本城市的整体房价相对平稳，无论是可比成交均价涨幅中位数还是平均数都在5%以内。
在这其中，广州和武汉的成交均价涨幅为样本城市中涨幅最大的两个城市，分别为2.4%和2.9%，而北京、成都、南京、衢州、佛山、泉州、廊坊等全市整体可比价格较2020年则均出现了一定幅度的下降，其中廊坊下降最多，为2%。
图：18个热点城市2021年（前4月）
较2020年在售项目可比价格变化（%）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从这一点看，2021年热点城市的新房可比价格其实较2020年基本持稳，部分城市甚至出现中位数、平均数下降现象。这与市场“涨声”一片的直观感受大相径庭。
造成这样的现象的原因有很多的方面，其中一方面与很多人对房价的感知主要在二手房市场有关，如自己所处及附近小区的房价涨跌以及朋友买卖交易过程中的房价涨跌，另外一方面与各大媒体对“涨价”“天价豪宅”等的报道相关。
京沪深近3成二手房价涨20%以上
通过对热点城市一、二手房在售项目可比价格变化情况定量分类后，我们发现新房和二手房房价变化情况略有不同，部分小区成交均价涨幅动辄超20%，而新房市场受价格指导政策影响，在售项目成交均价涨幅集中在10%以内。
2021年，上海、深圳、杭州、南京等着手推出二手住房成交参考价格发布机制。其中2月8日深圳市住房和建设局发布公告称，为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。
该通知自发布之日起施行二手住房成交参考价格机制。而在此前，并未施加管控。
CRIC数据显示，7个热点城市2021年（前4月）较2020年在售二手房小区可比价格成交均价上涨和下跌小区在分布上具有涨幅大的占比高，跌幅小的占比也高的双重特点，这也是当下购房者对房价上涨直观感受更强烈的主要来源。
在成交均价上涨的小区中，涨幅超40%的占全部上涨的小区的5%，涨幅超20%的占全部上涨的小区的24%。在这其中北京、上海分别有330个和259个小区成交均价涨幅超40%，而深圳全市5%在售小区涨幅超40%。
正是由于房价涨幅超20%、40%的小区具有较高占比，因此市场直观感受中房价“涨声”一片。
与此同时，成交均价下跌的小区中，6成以上的小区跌幅不足10%。除北京、天津稍高外，上海、深圳、广州等城市跌幅超10%的小区占比不足全市10%，因此市场直观感受中在售项目罕有“跌势”。
而从整体7个样本城市26645个小区来看，53%的在售小区房价涨跌幅在10%以内，其中仅3%的小区房价涨幅超40%，绝大多数占比33%的小区涨幅不足10%。在这其中，北京是少见的即有小区成交涨幅超40%，也有较多小区跌幅超20%的城市。
表：7个热点城市2021年（前4月）
较2020年在售二手房小区可比价格变化（%）
究其缘由，主要还是因为新房市场在价格指导的作用下，成交均价变动趋于平缓。北上广深以及西安、武汉、宁波、东莞等均发布加强新建商品住宅销售价格指导的通知，明令项目售价一年内涨幅不得超过5%，其中东莞将涨幅限制至3%。因此新房在售项目鲜有成交均价较2020年有明显增幅。
表：18个热点城市2021年（前4月）
较2020年在售新房项目可比价格变化（%）
涨幅20%以上项目中高档房源占7成
进一步对比不同价格档次的一二手房可比价格来看，整体市场呈现“越贵越涨”、“低价走低”的趋势。
CRIC数据显示，成交均价涨幅超20%的在售项目、小区中，一二手房中高档及高档占比分别达71%和36%，而成交均价较2020年下跌的项目则主要集中在中低档，其一二手房中占比分别达47%和50%。
表：热点城市部分可比价格
涨幅超40%在售高档二手房小区（元/平方米）
注：1、高档>2倍房价中位数；2、二手房成交备案价存在人为调整的因素,可能与实际合同价存在差异。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
表：7个热点城市不同价格段
在售二手房小区可比价格变化（%）
注：高档>2倍房价中位数；中高档>1.5倍房价中位数；中档>1倍房价中位数；中低档>0.5倍房价中位数；低档≤0.5倍房价中位数
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
表：18个热点城市不同价格段
在售新房项目可比价格变化（%）
注：高档>2倍房价中位数；中高档>1.5倍房价中位数；中档>1倍房价中位数；中低档>0.5倍房价中位数；低档≤0.5倍房价中位数
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
究其缘由，主要还是因为高端改善自住叠加信贷宽松的避险热钱导致供不应求所致。
分城市来看，房价上涨较快的城市主要是浙江、广东等民营经济活跃的城市，它们就业岗位较多、人口大量流入且收入较高，居民相对富裕购买力较强，刚需和改善自住需求基数大，供不应求的结构性矛盾一直突出，导致房价上升。
与此同时，2020年下半年起宽松的信贷政策使北上广深以及以长三角地区、粤港澳大湾区为代表的购房者购买力充裕，热钱进入房地产市场以谋求资产保值。一二手房市场“倒挂盘”和“学区房”炒作推波助澜，以中高档项目尤其是豪宅产品销售价格在短期内出现了明显跳涨。
我们认为，地方政府“严控房价”，出台各项调控政策，出台新房、二手房房价指导是有利于引导市场预期回归理性的。
但值得注意的是，房价上涨预期在购房者群体中的传导，趋向逐利的购房心理对城市维持“房住不炒”有负面影响。
因此需警惕新房限价或者人为操控导致一二手房价格倒挂现象，如上海、深圳、杭州等市频现“万人摇”，买到即赚到的心理预期强烈。同时，对学区概念的炒作，对房价预期炒作的现象也将予以重视。
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