丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年7月9日，上海房管局召开规范二手住房房源挂牌管理会议，要求上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
7月14日，上海市房地产交易中心进一步发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
政策执行一个多月后，我们走访了上海部分区域中介，不少人表示与房价涨跌相比，影响更严重的是房贷问题，在“三价就低”原则下，因为首付比例的提升，不少准购房者不得不弃购。
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“三价就低”原则下，弃购率大幅增加
2021年7月，上海推出二手房“核定价”，要求没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
对于二手房价的管控，上海并非“第一个吃蟹人”，深圳、宁波、成都、西安等都在今年出台了相关政策来打击“二手房价格虚高、投机炒作”等行为。
据CRIC监测数据，自深圳新政发布以来，二手房成交量节节下滑，2021年6月单月仅成交26万平方米，处于近年来历史低位，成交均价方面，在“指导价”出台后，整体成交均价稳步回落，至6月末已低于新房成交价格，“一二手倒挂”不复存在。
对此，我们走访了上海部分区域，以了解在上海二手房“核定价”出台一个月后，上海二手房市场是否与深圳一样明显降温。
位于宝山区域的某门店中介经理小孙告诉我们，他们这边主要是泗塘、通河、呼玛几村几村的房源为主，“从我们店里的挂牌情况来看，其实变化并不是很大，本来我们这里的小区的价格其实也一直变化不是很大，之前疫情后涨过一波，涨的也不是太多，没别的地方那么夸张，这次‘核定价’出来之后，我们店里有一个房东下架了，主要是他之前一直期望太高，顶楼的房子比二三楼的还贵，又没电梯，他觉得他装修好。”
小孙表示，最近就他所在的中介群里已经有好几个客户弃购了。“现在这个价格叫‘就低原则’，我给你举个例子，我们这边卖500万的房子，因为房龄比较老，核定下来价格只能贷300万的6.5成，其余付现金，这就意味着500万的房子只能贷195万，需要付305万现金。而原本是按500万来算的，只要付175万。”
位于闵行区域的某门店中介小寒在面对我们的询问时表示，“我们这主要是虹桥片区的，我们店里没有明显批量降价的情况，但是弃购是有的，主要是很多人拿不出这么多钱了。”
面对是否有商量余地的问题，小寒说：“可以谈，价格可以谈，还有房东接受首付分开付的，比如先给一半，然后明年再给一半，但凑的出的人可以分开付，凑不出的人再给时间也没用，现在是银行这边限制贷款的问题，这个是大头。”
据了解，不仅仅是年份较久的二手房，部分次新房也受到了影响，如松江九亭的某尚湾小区，为2015年的房子，成交价424万，评估价265万，某光花城最近成交了一套113平方米的二手房，成交价1000万，但银行房贷时核验只能按500万贷款，最终只能解约。
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“价格核验”后16区中11区房价下滑
具体来看，通过对比2417个小区挂牌价和CRIC监测的2021年6月不同小区二手住宅成交均价，可以看出：一是占比约95%的小区挂牌价（即当前设定的最高成交价）还是高于或持平该小区的平均成交价格；二手房“价格核验”对其成交的影响并不算太大；
二是价格“倒挂”的小区中，挂牌价与成交均价作比，多数集中在0.8，相当于房主“8折卖房”；
三是部分单价超8万元/平的高价盘挂牌价与成交均价的价差显著，也是该政策的主要调控对象，以浦东的九间堂为例，挂牌价为22万元/平，6月成交均价却达到了27万元/平，单价价差在5万元以上，倒挂比例为0.81。
图：部分上海指导价后成功挂牌小区价格与其6月二手住宅成交均价对比情况
（单位：元/平方米）
数据来源：公开资料，CRIC中国房地产决策咨询系统
从成交数据来看，2021年7月，上海全市商品房成交面积196.7万平方米，同比下降17.68.环比下降13.7%，成交均价41644元/平方米，同比上涨3.72%，环比微增0.91%。
图：2021年1-7月上海二手房成交面积和成交均价
数据来源：CRIC
具体到区域来看，闵行、金山、浦东、静安、普陀、长宁同环比跌幅较大，而奉贤为上海唯一成交面积同比增长的区域。成交均价方面，金山、崇明出现同、环比下跌，闵行、嘉定、黄浦、宝山、长宁同比上涨，环比下跌。
表：2021年7月上海各区二手房成交面积和均价及同环比
数据来源：CRIC
为了更清楚的了解政策对市场的影响，我们特意梳理了核定价发布前2021年26周（6.28-7.4)的数据与30周（7.26-8.1)的数据做对比。
结果显示，全市来看，2021年26周上海全市商品房成交价为41582元/平方米，随着二手房“核定价”的发布，2021年30周上海全市商品房成交价降至39631元/平方米，一个月不到的时间就已跌去约2000元/平方米。
分区域来看，上海16个区中，截止2021年30周已有11个区出现价格下滑，仅奉贤、青浦、静安、普陀、杨浦、虹口仍保持涨势。
表：“价格核验”前各区成交均价与一个月后对比
数据来源：CRIC
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已有多个城市落地二手房成交参考价
2021年以来，热点城市纷纷加码调控，并下沉到县级市，地方调控趋于高频化、精准化，根据市场过热的实际情况，针对性采取调控政策措施，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”。其中，二手房成交参考价成为本轮调控的新举措。
据不完全统计显示，自2月8日深圳率先发布二手住房成交参考价格以来，截至目前已有无锡、成都、西安等12个城市相继建立二手房成交参考价格，以期维稳二手房市场，防止二手房价格异动上涨。
纵观二手房成交参考价的政策内容，不乏以下三方面的典型特征：
其一，以成交参考价为准绳，严控二手房挂牌价。成都、绍兴、金华等均加强二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价明显高于楼盘合理成交价的异常房源。
其二，以成交参考价为上限，二手房按揭贷款实行额度管控。典型如上海，二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。
其三，学区房仍是重点监管领域，具体涉及二手房挂牌信息不得出现“学区”等相关概念，不得以“学区房”、“学位房”等名义炒作房价。
表：2021年以来多城发布二手房成交参考价
资料来源：CRIC
上海政府对市场的调控延伸到二手房市场，用意不言自明，旨在杜绝二手房炒作，调整居民（无论是买方还是卖方）对房价上涨的预期，控制二手房价同时，进而稳定新房市场。
目前来看，“核定价”的出台对二手房市场的影响，在成交量上面，同环比都出现了较为明显的下降，从房价方面来看，在“三价就低”原则下，买家的弃购率持续上升，二手房交易“受阻”，各区域的房价已经开始松动，大部分区域都出现了不同程度下滑，仅个别区域房价仍保持涨势。
我们认为，未来随着上海二手房“核定价”的推进，“三价就低”原则下，弃购率或将继续攀升，随着购房人数的收缩，未来市场或将进入冷淡期。
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