房地产突发重磅信号

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2022-03-24 15:34 2096 0 0
房地产的市场小阳春却被疫情剿灭了。尽管官方释放出最大的善意,但负面情绪依然笼罩着房地产行业。

作者:炸天团

最近,小阳春了。 

但,房地产的市场小阳春却被疫情剿灭了。
 
尽管官方释放出最大的善意,但负面情绪依然笼罩着房地产行业。
 
昨天,3月15日。
 
每年315的日子,很多房企都很忐忑,今年尤甚。
 
楼盘大量停工,项目无法交付、购房者维权、供应商商票兑付、农民工讨薪,随便报道哪一个都够开发商喝一壶的。
 
炸天团在网络上收看央视315晚会时,注意到评论区里出现大片的业主维权的信息。

然而,房企依然很平稳的度过了315。
 
“No news is good news!”

01

每月的15号,也是国家统计局发布官方统计数据的日子。
 
不过,这次发布的房地产数据,争议有点大。
 
比如,1-2月份,房地产开发投资同比增长3.7%;其中,住宅投资同比增长3.7%。
 
是的,你没看错,开年2个月,在7成百强房企未拿地,大量项目停工的背景下,房开投资居然还是保持了正增长。
 
比如,1-2月份,房企房屋施工面积同比增长1.8%;其中,住宅施工面积同比增长2.0%;房屋新开工面积同比下降12.2%;其中,住宅新开工面积同比下降14.9%。
 
是的,你也没看错,在新开工面积下降超过10%的背景下,施工面积却同比正增长。
 
比如,1-2月份,商品房销售面积同比下降9.6%,其中住宅面积下降13.8%;商品房销售额下降19.3%,其中住宅销售额下降22.1%。
 
是的,你还是没看错,绝大多数房企都跑输了统计局的官方数据。 

此前,百强房企公布自家1-2月份销售额时普遍都是腰斩行情,而据克而瑞公布的行业数据显示,1月份,百强房企操盘销售金额同比降低39.6%;而2月份环比1月份又降低了23.5%,同比降幅47.2%,是2021年月均水平降低56.5%。

或许,有关部门希望房地产行业能够从泥潭里快点走出来,于是多注入了点信心。

02

很可惜,资本市场并未有这样的耐心。
 
昨天,地产股又上演了惨烈的跳水行情,这次的跳水与此前都不同。
 
港股中,旭辉下跌22.35%;龙湖下跌15.40%;中海下跌9.79%;

A股中,招商蛇口跌停了;保利发展跌停了;金地集团跌停了。

无论是民企中的优等生,还是央企中的佼佼者,无差别的陷入了“股灾”之中,他们都成为了领跌股。

当然,那些带病房企早就趴在地板上了。

比如恒大,一年时间股价从17块跌到了1块2,市值158亿元;

比如融创,一年时间股价从32块跌到了3块钱,市值165亿元;

世茂好点,一年时间股价从24块跌到了3块多,市值130亿元。
 
而行业老大哥万科同样也没有被资本市场放过。
 

跌跌不休的股价正在陆续击穿万科合伙人账户的平仓线,郁亮必须做出黑铁行动了。
 
请注意,他们都还是年销售额几千亿的TOP10房企。
 
至于那些腰部房企,他们的市盈率已经只剩下小数点之后的数字变化了。
 
数字还能有变化,当然也算是好事情了,至少说明这些房企的心脏还在跳动。 

在房地产的ICU病房里,挤满了百强房企,抢救室外还有一些百强房企在排队。

而在百强之外的房企,大概率只有躺平或者自救了。

03
 
3月初,克而瑞发布了2022年1-2月房企新增货值TOP100榜单。
 
连TOP20都有很多陌生面孔

很多地产老炮们都会有种才疏学浅的感觉:这份百强榜单上的大多数房企居然都都是第一次听说。
 
在这份榜单上,房地产销售排行榜榜首的碧桂园也仅位列19位,龙湖位列24位,旭辉位列51位,新城位列63位。
 
至于以前我们熟知的闽系房企、粤系房企、西南房企、北派房企,大都只派了代表来,凑不出一支队伍,或者说,他们该整合成一支队伍,民企代表队。
 
与之相对应的,则是地方国企的强势崛起,各种城开、城投、建设、投资公司鱼贯而来,只是尚无法分清他们是来托底客串,还是趁机抄底的。
 
“今天的土储,就是明天的规模;有了规模,才有话语权”。

曾记否,这些地产大佬们的豪言。 

如今这房地产行业,新桃换旧符,不止游戏规则变了,连选手也都变了。 

于购房者而言,这未必是坏事,至少不必为楼盘烂尾而担忧了。 

04
 
的确,保交付都已经成为了有关部门对所有房企的硬性要求。
 
无论有没有出险,是不是躺平,都必须完成这件事情。
 
而要完成这件事情,目前看来,只有一条路行得通:国家队出手收购兼并。
 
昨天,黄奇帆的文章在地产圈里大量传播。


在他看来,房地产是支柱行业,必须要稳住。
 
为此,他提出了稳住房地产的五条建议:
 
第一种,大型的房产商,出了问题的房产商自救,自我重组壮士断臂,砍胳膊砍腿,保存最主要的一个肌体,不使得整体上瘫痪。
 
第二种,优势的房产商,没出问题的房产商,去收购、兼并、重组出问题的房产商。

第三,我们国家队、国有资本运营公司也可以拿出它的资本金,战略性的资金,他不一定自己直接重组房产,他可以入股成为战略投资者,入股到那些优势房产商去收购兼并,他只要一介入,会在社会上产生巨大的影响力和信心。

第四种,地方政府也可以拿出一定的钱把过去10年5年批租给房产商的地,根据现在的市场行情打个折回购而不是没收,因为这个地事实上已经是债权人的了,你无权去没收它,你应该回购。回购以后这个资金封闭运行,就用来还债,也是一种重组。

第五,房产商库存的房屋,政府也可以回购一部分,回购的中低端的成为保障房,中高端的成为人才房。
 
客观来说,五条建议都很中肯,对于解决当下的问题也有很强的实操性,但核心的问题他并没有给出答案:

失去了造血功能,救活了当下又能活的了几时呢? 

05
 
最近,俄乌战争、疫情反扑、中美脱钩,对于眼下的时局而言,可能是我们一辈子都未曾遇到的艰难。
 
在如此艰难的时刻,房地产不该躺在ICU的病房里,是不是该好好地考虑如何让它尽快站起来,成为稳住经济基本盘的支柱,成为稳定社会的稳定器。
 
哪怕是用完之后再收起来!
 
写到这时,炸天团突然被一条消息刷屏了:刘鹤主持金融委会议研究当前形势。
 

积极出台对市场有利的政

慎重出台收缩性政策

对市场关注的热点问题要及时回应

金融机构必须从大局出发

欢迎长期机构投资者增加持股比例

不难看出,全都是利好,而且是重磅利好。具体到房地产行业,刘鹤指出,

要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。

受此消息影响,A股、港股腾空而起,久旱逢甘霖的地产股也上演了绝地反击,集体疯涨。

典型的如融创中国,上午还下跌了19个点,下午就一路攀升上涨到14个点,一天之内剧烈震荡33个点。


接下来,中国的房地产市场,也会如此V型反转吗?

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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