地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
2020年3月，地产界曾有一本书，一经出版就引起轰动，激发了无数民营老板那段筚路蓝缕的创业记忆，它就是《蓝光创业史》。
这本书讲述了四川“房企一哥”蓝光发展30年的发展经历，创始人杨铿如何从一家汽配厂起步，干到了如今排名全国30强、达成千亿销售额的房企。
如成都锦江般熠熠生辉，这样关于民企荣光的故事不常有。
2005年，正好赶上成都旧房改造，从制造业切入房地产，展现了杨铿非凡的想象力。
2008年，借壳迪康药业上市。
2019年，跨越销售千亿门槛，也就是说，从百亿到千亿的突破，蓝光发展仅用了4年时间，强如碧桂园、万科等头部房企也要5-6年。
因时代而生，与时代共舞。
蓝光依赖极致高周转、加杠杆扩规模，在这轮周期里狂飙突进，一度成为众民企追捧的光环。
而时代，有时也会开个小玩笑。
19年之后地产明显降速，三道红线政策倒逼“去杠杆”，叠加疫情冲击，不到两年，蓝光形势急转直下，从神坛跌落崖底。
2020年，蓝光地产主业销售仅增长2%，远未及1500亿元的预期目标。
2020年，蓝光发展的经营活动现金净流出61.27亿元。这也是其上市以后首次现金流呈现净流出状态。
此外，还有700多亿有息负债压顶，三道红线一度全部命中，内部人事动荡，总裁级高管大批离职，裁员风波频出，近期更是被爆出有3笔信托出现延期支付，9.19亿股处于质押中…
蓝光到底走错了哪一步，才会落到如此绝境当中？这个昔日优等生的倒下，又究竟折射出行业哪些丛生乱象呢？
01
违约平安事件是蓝光债务的最后一块遮羞布。
据内部人透露，蓝光有一个佛山项目找平安融资，因管理和沟通问题导致延期还款给平安，那笔钱金额达十几亿，晚还了十几天。
这件事引起了平安方的不满，因而在内部对给蓝光的融资进行了限制，流传到外部就被称为是进了平安的合作黑名单。
平安此举，外加媒体大量报道，引起更多资方的警觉，这年头连银行都在管控风险，更别提非银行资本，这使得蓝光融资难度骤然加大，危机一触即发。
此前同为平安旗下的平安创新资本曾作为“二股东”重仓蓝光，在2016年，平安最终减持1亿股，套现逾8亿元。
平安这几年的举动，炸天团认为并没有伤到蓝光的筋骨，而更重要的是对蓝光的信心开始松动，蓝光内部某一个环节必然出现了问题。
02
房企不顾债务，激进扩张，豪赌楼市的明天，结果让战略发展严重失衡，这类行业屡见不鲜的惨剧又在蓝光身上上演。
2018年，杨铿为了早日达成千亿目标，提出了“东进南下”战略，当年蓝光新增土地储备中有接近70%位于福州、南宁、湖州、扬州等三线城市。
要知道，当下中国楼市正处于调整期，三四线城市政策收紧及人口流失严重，头部房企都在押宝北上广深，而蓝光却剑走偏锋。
“东进南下”战略的代价之后很快显露。
以2018年单区销售过百亿的区域而言，即成都、华东及滇渝区域，从2017年开始，每年增速均处于下滑状态，截至2019年三季度，成都、滇渝区域同比出现负增长，到2020年上半年，成都及四川区域销售额占比甚至从40.9%俯冲至17.33%。
蓝光不断失守大本营成都区域，区域发展失衡，捡起了芝麻，丢掉了西瓜在蓝光的身上体现得非常明显。
在2020年4月的业绩会上，公司管理层意识到了发展失衡，开始拨乱反正，宣布加大对四川的投资力度，其实也变相地打脸了当年的扩张战略。
03
2018年那一阵，圈子里刮起了多元化之风，孙宏斌忙于跟多个地方的政府官员谈文旅、医疗康养，碧桂园开始进军机器人行业，恒大准备“造车”。
多元化这条路，不管前路崎岖与否，龙头房企们都踩了下去。而彼时，刚进入TOP30的蓝光追随着龙头大佬，一脚油门跟到底。
“在我看来，如果不做颠覆式的商业模式再造，只是一个纯粹的地产商，今后很难生存，所以一定要尝试新的商业模式。”2018年全国“两会”期间，杨铿对外界表示。
从2018年到2019年不到两年时间，蓝光文旅在全国跑马圈地，签约了包括都江堰、天津、昆明、济南、扬州、邯郸、新乡等多地项目，合计规划超过4000亩地，计划投资超过425亿元。
之后，除天津、昆明、重庆等地的三两项目在建外，其余项目至今尚无进展，最出名的昆明水果侠项目，住宅区倒是修好了，而欢乐城却一直大门紧闭，彻底沦为了住宅项目销售噱头。
之后，文旅板块运营强撑了两年，旋即在2019年底被整合进商业集团，文旅两任负责人张强、唐军也先后离职，具体财务数据就像一阵风吹过，了无影踪。
有一句话说得好，“文旅只是地产公司拿地的借口，既然是借口就不会认真发展”，炸天团认为即便蓝光真心想做文旅，单单需要持续不断的现金流长期输血这一点就无法满足。
在房地产行业增量放缓的背景下，发展多元业务是保持增长的途径之一，但成功跨界的还是少之又少，倒下的房企反而是因为转型业务“挤压”了主营业务，侵占了企业现金流，影响了正常经营。
04
千亿战略是一把双刃剑，一方面把蓝光推向神坛，一方面让其在狂奔的同时忽略了健康的增长逻辑。
蓝光内部奉行“3641”的高周转模式，即拿地3个月内开工，4个月开盘，开盘当日去化率60%，1年内项目正现金流。
据公告显示，2020 全年蓝光发展新增房地产项目60多个，今年1月又新增5项目，此种拿地的速度堪称激进，但拿地溢价率异常的高，仅去年11月的拿地额溢价率都在30%以上。
与拿地成本叠加而来的是，蓝光发展在售项目均价的明显下降。
据克而瑞数据显示，2020年1-10月，蓝光发展销售均价8505.95元/平方米，与2019年末的14052.58元/平方米相比，下降39.47%。
一位蓝光成都区域市场员工曾透露，由于自身负债和高融资成本，有些项目在积极扩规同时，没有达到利润和成本目标，包括成都、达州、天津等诸多项目存在亏损问题。
这是典型的“增收不增利”，不尽快处理存量销售，而是不断“流血式”补仓，等到最后，债务反噬的效果只会加深。
05
前有泰禾、华夏幸福，现在又出现了蓝光，这个行业总有玩家前仆后继，走同样错误的老路子。
这些房企都从神坛跌落，他们都曾有过傲人的战绩，却不得不通过暂停拿地、发债融资、大力促销、裁员等方式自救，甚至做出债务违约的选择。
他们身上都有着这些共性：
首先是盲目搞多元化，像泰禾当年推出“泰禾+”战略，计划五年内在医疗产业投资共计500亿，最后毫无意外地黄了。
像这样忽略自身实际情况，盲目跟风，90%的结果都很惨淡，要记得，头部房企可以试错，但腰部房企万万不行。
其次是激进扩张、债务压顶。
当前的银行受到诸多政策限制，不能够为房地产企业提供流动资金贷款，这点限制了地产企业的债务扩张。
而信托公司提供前融融资，正好解决地产企业的这个痛点。
很多地产企业发行债券和ABS，获得更高的更高的财务杠杆，而更高的财务杠杆，形成了更高的财务风险。
一旦债券到期而没有及时偿还，就会给市场发送企业违约的信号，引发市场恐慌，进而导致企业后续债券发行受到影响。
假使某房企的债券融资规模急剧缩减，在没有外部力量支持下，没有几家企业能够经受这种剧烈去杠杆的冲击。
华夏幸福、泰禾和蓝光，这是最好的流动性危机例子，他们在2016年前后，借助当年的债券牛市，大量发行债券及ABS融资来扩张规模，没一个好结果。
本以为很高明，却没有想到聪明反被聪明误。
此外，管理跟不上也是许多千亿房企必须面对且非常严峻的问题。
而管理跟不上核心是老板有用百亿的思维操纵一家千亿的房企。企业规模变大了，而老板的思维却停滞了，企业管理失控就极易发生。
蓝光资金链状态的确不好 ，但整个行业资金链都紧张，事实上有多家千亿房企资金链的紧张程度比之蓝光也是有过之而无不及，但出事的却是蓝光。
蓝光此番危机的爆发，导火索是一笔贷款的意外逾期，事件发酵后整个管理团队又缺乏应对能力导致事态不断扩大，背后其实还是管理能力跟不上的问题。
06
可以预料的是，随着房地产融资收紧、利润空间收窄，行业的马太效应明显，容错率也会越来越低，因债务重压暴雷的房企只增不减。
炸天团奉劝各位老板一句，别以为中央的三令五申、房企三道红线、土地两集中、银行两道红线都只是企业规模扩张的绊脚石，事到临头才知痛。蓝光的奇迹可复制，但不值得。
房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束，中小房企必须进行创新突破，以谋求更多生存发展的空间。
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原标题： 爆雷前，蓝光到底走错了哪一步
