丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
对于房地产开发企业而言，近年来行业整体规模增速放缓、政策监管持续、融资环境不断收紧，房企从高速增长转向持续稳健经营。行业大背景下，在地产开发从粗放建设导向长期可持续的健康发展的过程中，ESG发展理念有其重要性和必要性。
由于ESG导向长期健康发展，并为房地产行业带来发展机遇，规模上市房企对ESG发展的重视度不断提升，截至2020年底，近9成百强上市房企披露ESG报告。发布独立ESG报告的企业数量不断增加的同时，房企披露内容更为全面、丰富。
ESG助力实现长期投资和社会价值
对于市场而言，ESG最早起源于伦理投资，随着时代的发展以及概念的成熟，近年来在伦理投资、社会责任投资、绿色金融的基础上进一步深化形成ESG投资的概念。即通过整合环境、社会责任和公司治理，形成了一种除财务指标、盈利能力外的更为完善的企业价值评估理念。
ESG投资的提出契合目前的经济社会发展背景，其作为一种新兴的投资策略也日益受到机构投资者的关注和认可。
企业对ESG三大维度、各个具体范畴的重视与有效管理，最终都将反作用于其自身的长期可持续发展。在短期经营效益和长期的环境、社会利益之间如何做出平衡，直接与企业的员工、客户、社会及自然环境产生关联，一定程度上间接影响投资者对企业的价值预期和投资判断。
表：ESG的三大评价维度、具体范畴及部分重要主题
对于企业而言，ESG表现相对优异的企业抵御风险的能力更强，有利于长期稳健的发展。在持续创造经济价值的同时，也能够带来社会效益和生态效益。对于投资者而言，环境、社会责任、企业管治等非财务因素也是投资中不可忽视的风险，ESG投资可以帮助投资者有效避雷。
目前，ESG作为影响企业长期投资收益和风险的关键因素，正逐渐成为投资机构投资决策过程中参考的重要指标之一，通过三大维度的各项关键指标，ESG评级可以衡量一家企业在可持续金融上的投资价值。
表：ESG投资理念的发展过程及主要应用形式
资料来源：CRIC整理
随着ESG概念的不断深化，加之企业信息披露标准的完善，目前已基本形成一套完整的ESG评级及投资体系。市场实践证明，ESG评级结果能规避更多潜在风险，带来较为稳定的价值回报。不仅有利于资本市场的长期稳定发展，还能促进绿色金融有序、健康多元化的发展。
为房企拓宽融资渠道带来新机遇
规模上市房企对ESG信息披露的重视程度逐年提升，ESG信息披露质量不断提高。据CRIC统计，截至2020年在销售百强的近70家上市房企中，有62家房企披露ESG报告，占比近9成，且披露内容越来越丰富。
A股房企的企业社会责任报告披露最早可追溯至2008年以前，如万科、华侨城、阳光城等。得益于香港联交所对ESG监管要求的不断增强，H股上市房企披露ESG信息的企业数量也在2016年之后有明显增长。值得注意的是，港交所ESG新规对企业供应链管理提出了更为严格的要求，对H股上市房企的绿色发展理念有较为深远的影响。
图：2014年以来70家百强上市房企中披露ESG报告的企业数量
数据来源：CRIC整理、企业公告
从上市房企ESG报告的披露形式来看，在2020年62家披露ESG报告的百强上市房企中，已有近8成房企独立发布ESG报告，其中，A股为企业社会责任报告，H股为环境、社会及管治报告或可持续发展报告。部分H股房企则仍以在年报中披露环境、社会及管治报告的形式为主。
整体来看，独立披露的ESG报告内容更为丰富、披露质量相对更高，也可以从中看出房企对ESG发展的重视程度，近年来，独立发布ESG报告的房企不断增加，比如旭辉、龙湖和龙光、佳兆业都分别在2019年和2020年将ESG报告从年报中剥离并独立披露。
图：2014年以来70家百强上市房企中披露ESG报告的企业数量
数据来源：CRIC整理、企业公告
值得注意的是，ESG导向绿色发展，一定程度上为房企拓宽融资渠道带来新的发展机遇。比如，通过绿色金融和发行绿色债券，更好的ESG的表现可以为房企获取期限更长的融资，同时也可以显著降低融资成本，提升房企竞争力。
环境（E）贯穿开发全流程
ESG体系中，E作为企业环境责任履行的体现，主要反映企业在生产经营中对环境保护、自然资源的利用以及污染管理方面的应对措施和取得的成果。
从百强房企ESG报告梳理来看，“绿色”作为环境管理的主旋律，贯穿于项目设计、采购、开发、运营等全流程。具体主要体现在绿色建筑、装配式建筑、能源资源管理等方面。
绿色建筑已成为房企践行环境责任的重要领域，是指在全寿命周期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑，现已成为房企践行环境责任的重要领域。同时，发展绿色建筑符合行业转型趋势和政策导向，受到越来越多房企的关注，并参与到该领域。目前房企采用的主流绿色建筑认证标准包括：《绿色建筑评价标准》、美国LEED标准、美国WELL标准三类。
表：三大主流绿色建筑认证标准
注：WELL还推出试用标准，适用建筑范围包括多户住宅、教育、零售、饭店、商业厨房
资料来源：CRIC整理
在房地产行业，绿色债券是以绿色建筑为融资标的的债券融资模式，需遵守特定绿色金融框架下对融资目的、项目筛选、资金使用及报告做出的规定。换句话说，绿色债券是建立绿色发展之上的。早在2016年，以当代置业为代表的房企就已经成功发行绿色债券，近年来越来越多房企启动绿色融资渠道，包括龙湖集团、阳光城、旭辉、禹洲、阳光城等，发行规模持续增长，也表明房企越来越重视节能减排和绿色建筑发展。
特别是随着“三条红线”正式实施，房企整体资金面收紧，绿色债券作为一种新型融资渠道，且受到政策支持，备受房企青睐，特别是绿色美元债所募集的资金在符合国家规定下可以全部用于偿还公司未来到期债务，目前发行量较多。这种资金反哺效应，在相当程度也驱动房企加速绿色发展。
表：2021年以来房企发行绿色美元债情况（亿美元）
数据来源：CRIC整理、企业公告
兼顾社会责任（S），房企与社会协同发展
房企的社会责任主要体现在社区与慈善、供应链管理、产品与服务、员工发展与关爱四方面，以房企在自身发展的同时，对社会、上下游企业、消费者利益以及企业员工利益的兼顾程度作为评价房企良性发展的一个维度，旨在关注房企发展与社会的协调性，贯彻共同、协同发展理念。
以新冠疫情为例，房企主动承担社会责任，迅速全方位部署，投身抗击疫情大任，其中，中国恒大、碧桂园、万科地产、融创中国等房企第一时间捐助救灾资金超过亿元。此外，众多房企通过租金减免，物业防疫等方式支持疫情，共度难关。
在落实工程质量管控方面，房企的产品与服务是对客户的最直接反馈，其中工程与产品的质量，以及服务的客户满意度也是房企对社会责任体现的重要方面。房企对工程质量的管控不仅关系到施工各环节现场及人员的安全性，对最终交付产品品质的保证也影响重大。
表现在人力资源方面，人才是企业的“血液”，是企业发展的根本动力。秉持“以人为本”的用人理念，当前规模房企建立起完善的人才招聘流程机制，校招与社招同步推进，通过招聘信息化、招聘助手、AI面试等工具不断优化招聘流程，引进优秀人才。
雇佣管理方面，房企不断向“合规雇佣、公平雇佣、多元共融”方向靠拢，打造健康的工作环境，保证社会员工权益、尊重人权，确保员工及求职者不因性别、年龄、家庭状况、残疾、种族、宗教信仰等因素而遭受不公平的待遇。在员工性别比例安排上，房企男性员工比例基本在60%左右，比例占据相对优势。
从典型房企案例来看，融创的女性员工占比相对较高，达42%；而中海地产为了维持入职竞争的公平性，总体女性员工占比维持在较低水平。在员工年龄端比例安排上，以30岁以下及30-50岁年龄段员工为主导，典型房企中新城控股50岁以上员工占比相对较高，达7%；融创30岁以下员工占比相对30-50岁员工高出4个百分点，注重给予年轻人机会。
图：2020年部分典型房企员工性别比例
数据来源：CRIC整理、房企ESG报告
图：2020年部分典型房企员工年龄购成
数据来源：CRIC整理、房企ESG报告
企业管治（G）：强化ESG战略目标管理
目前，大部分规模上市房企都设立了专门的ESG相关管理组织架构，如ESG小组、可持续发展委员会等。具体来看，自上而下主要以董事会为决策核心，以ESG委员会为管理核心，以ESG工作执行小组为执行核心。通过不断完善ESG管理的组织架构、量化ESG战略发展目标、明确具体执行职能，推进企业ESG工作绩效的良好可持续发展。
强化风险防控是企业经营中的必要之举，风险防控包括风险识别、风险评估、风险应对、风险报告等一系列程序与流程，不仅需要设立专门的组织架构、配置专业人员，还需要制度、技术支撑。随着风险管理意识和认知的不断提升，各房企都在积极构建、完善自身的风险防控制度与体系，如万科地产、中国恒大、保利发展、中海地产等。
表：典型房企风险管理组织架构/主要职能部门
资料来源：CRIC整理、房企ESG报告
“合规”对企业行为的规范性提出要求，是企业稳定经营的第一步，同时也是企业享受法律法规保护的前提。各大房企都在积极推动合规经营的落实，从具体举措来看，主要体现在以下四个方面：一是以法律法规为公司经营管理基准；二是合规信息披露；三是在既定法律法规基础之上，自主制定符合企业发展的内部管理制度或行为准则，建立健全内部控制制度，深化合规经营体系，提升依法合规经营管理水平；四是通过教育、培训等方式加强企业合规文化建设，提升公司员工与管理层的合规意识和能力。
廉洁文化建设旨在打造房企内部诚实守信、风清气正的经营环境，同时，全员化的反腐倡廉也是房企稳健经营的根基。当前，房企的廉洁建设主要从四方面入手：一是规范廉洁制度；二是开展廉洁教育培训；三是推进伙伴廉洁；四是畅通举报机制。
图：房企“反贪腐”四大举措
资料来源：CRIC整理、房企ESG报告
整体来看，随着行业和资本市场对企业ESG发展重视程度的提升，近年来规模房企以董事会和ESG委员会为核心不断完善ESG管理的组织框架和执行职能、推进ESG发展的战略目标。ESG报告披露的内容也更为详实、丰富。但从发展现状来看，国内房地产行业整体的ESG发展水平尚处在早期阶段。
企业ESG发展需要长期持续性的投入，以行业龙头房企为代表的大型房企如碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海等，在规模效应下有更多的动力和资源投入来提升各方面的ESG发展水平，而中小房企的ESG仍有较大的发展和成长空间。
此外，企业经营的本质是追求经济效益。无论是对房企还是投资机构来说，企业的土储规模、盈利能力、业绩增速等都是决定房企经营效益和财务回报的核心。而ESG所代表的长期价值投资和可持续发展理念，并不能带来明显的短期收益。未来，房企能否通过提升ESG发展水平，实现短期经济效益与长期环境、社会利益之间的平衡，进而提高自身的长期可持续发展能力和社会价值，还有待ESG理念进一步的应用实践。
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