丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
近日，杭州、苏州、宁波、广州、武汉、合肥、成都、郑州和天津等热点城市出现按揭额度紧张、房贷利率连续上调以及放贷周期延长等现象，部分银行已经暂停二手房贷，甚至有银行将“停贷令”延伸至新房业务上。
不仅如此，在央行宣布全面降准后，上海银保监局开出17张罚单，其中7份罚单的受罚事由为涉房信贷业务违规，主要涉及个人住房贷款借款人偿债能力审查不审慎，个人贷款违规用于购房，固定资产贷款变相用于支付土地出让金等多项违规行为。
我们认为，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，房地产信贷政策或将持续收紧。受此影响，房企融资能力将备受考验，融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力。
多地遭遇“房贷荒”
6月底以来，杭州、苏州、宁波、广州、武汉、合肥、成都、郑州、佛山、嘉兴和天津等热点城市出现房贷额度告急，甚至部分银行暂停接单二手房业务，或只接收优质房贷。
如武汉部分银行已暂停受理二手房；南京某行二手房贷款办理已排期到2022年；郑州某行要求二手房房龄20年以内、房屋面积40平以上，坐落市内八区，客户预审批资质三星及以上，且二手房利率普遍已破“6”。
二手房停贷的同时，监管开始严控新房按揭贷款，体现在审批门槛提升、放贷周期拉长以及房贷利率上调等三个方面。
首先，严查首付款来源，如广州和深圳部分银行对首期贷款审核非常严格，借款人除提供首付款凭证和工资流水外，还需提供首付款所在银行近半年的流水，要求是自有资金，如果首付款是第三方（只允许直系亲属）转入的话，还需提供直系亲属近半年流水。
其次，通常银行放款周期1个月左右（审批2-3周，放贷1周），而目前热点城市放贷周期至少3个月起步，其中南京、合肥更要排队到6个月以后，甚至多家银行无法确定放款周期。
最后，2月起房贷平均利率止跌回升，6月底7月初这轮房贷利率集中上调已是今年以来的“五连涨”，部分热点城市也经历了多轮加息潮。如杭州5月、6月和7月房贷利率都上调过一轮，5月首套和二套房利率环比增幅20BP和12BP，6月首套和二套环比均上调20BP，7月又接连环比增加30BP。
表：6月底至7月初多个热点城市上调房贷利率并延长放贷周期
数据来源：公开资料、CRIC整理
多家银行因贷款违规流入楼市被罚
在多地房贷额度告急、审批门槛提升、放贷周期拉长、房贷利率上调的背后是监管部门的严管。
据不完全统计显示，2021年2季度，银保监会对银行业开出了745份罚单，合计罚款金额约6.05亿元。其中，流动贷款资金流入房地产市场受到10次监管处罚，个人消费贷款流入楼市同样受到10次行政处罚，其余处罚事由还包括房开贷资金流向监控不力、同业投资等违规投向地价款或四证不全的房地产项目、信用卡资金违规流入房地产领域等。
在这其中，主要以严打经营贷为重要抓手，谨防信贷资金违规流入房地产市场。中央多部委全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管控。多省市积极开展个人住房信贷管理自查，并采取一系列的惩戒措施。例如厦门，已查实2725笔共计17.93亿元贷款违规流入楼市，其中确认被“炒房”组织直接套取共计1.01亿元。
与此同时，信贷资金监管领域也从银行扩大到类金融机构。6月，深圳、广州、重庆、内蒙古等地陆续发布相关文件，对小贷公司、融资担保机构的“过桥贷”、“尾款贷”、“赎楼贷”等业务开展约谈和监控。
在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，房地产信贷政策或将持续收紧。
中小区域民营房企可能加速洗牌出局
在这样的背景下，对于房企来说，一方面融资“三条红线”将持续发力，并将由12家试点房企扩大到所有企业，严控房企有息负债规模，引导融资激进房企降杠杆。受此影响，房企融资能力将备受考验，融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力。
另外一方面在房贷管理的落实下，商业银行将严控个人住房贷款投放节奏，通过商业银行全面自查、监管部门排查问责，严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。下半年房地产市场大概率将延续城市分化的既定格局。热点一、二线城市房地产信贷政策或将持续收紧，楼市成交或将适度回落，但并不会明显失速。不过，那些投资炒作氛围浓厚且缺乏需求支撑的热点三、四线城市，一旦信贷资金予以严控，市场或将趋势性降温，成交也将大幅回落。
由此看来，当前房企面临的核心矛盾主要是融资收紧和销售后期转弱问题，再加上债务集中到期压力，尤为考验房企资金的统筹运营能力。
在这其中，国企或聚焦高能级城市的规模民营房企资金可操作空间较大，中小区域民营房企可能加速洗牌出局，行业集中度进一步提升。
这主要是因为，从体量来看，银行优先考虑“总对总”或“白名单”上业绩稳定的战略客户，而贷款集中度管控使得规模房企的合作银行更多元化，无论开发贷还是项目按揭贷可调节空间较大，而中小房企可能面临额度缺口。
从项目覆盖范围来看，全国化房企项目的分布较为分散，避免局部市场信贷政策转变带来的风险，一定程度上能在其余区域通过行政手段平滑下信贷缺口。
从重仓项目的城市能级来看，能级越高的城市影响相对有限，高能级城市有人口和城镇化等基本面支撑去化，与此同时金融资源也相对丰富。
6月本该是房企年中冲业绩的推货旺季，但2021年6月百强房企业绩增速趋缓，TOP100房企6月操盘销售规模同比增速仅0.2%，6月单月环比增速仅14.6%，不及往年同期，市场表现弱于预期。
短期来看，当前热点城市“房贷荒”以及22城集中供地都对房企周转能力提出考验，对投资、开盘回款和现金流回正等资金周转方面产生不同程度的影响。下半年房地产市场大概率将延续城市分化的既定格局。
长期来看，压力城市房地产信贷政策难言全面松绑，房地产市场依旧面临较大的下行压力，成交整体上行幅度有限，房企应向管理要红利，重新调整项目运营管理流程来匹配新环境，量入为出，收缩投资战线，提升拿地前期研判，并持续升级迭代产品。
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