横跨半个中国来谈百亿收并购

地产行业里一单金额涉及上百亿的资产包拟出售事宜，出现在中天金融（000540.SZ）8月31日晚发布的公告中。

大致要点有：

1.中天金融要将其全资子公司中天城投100%的股权对外出售，从而实现地产业务剥离。

2.目前在谈的买家是来自浙江嘉兴的佳源创盛，该公司实控人是沈玉兴。

3.180亿元是卖方报价，不是最终价。

4.交易是进行时，不是完成时。双方仅签订框架协议。如果最晚在今年12月31日还没签订正式协议，买卖作废。

5.以及，沈玉兴在组一个浙系好友团，来谈。

围绕着这笔潜在交易有3个问题：

1.为什么是佳源创盛？它跟佳源国际（02768.HK）有什么关系？

2.180亿元的报价，是不是高了点？

3.收购的钱从何而来？佳源创盛吃不吃得下，会不会消化不良？

在尝试回答这些问题背后，需要对这事做更深一层思考。

佳源创盛横跨半个中国来收并购，明显是在原深耕地发展出现了隐痛。

这种痛，不是个性，是共性。比如在长三角，越来越多的开发商在招拍挂市场拿的地，利润率在走低，甚至是非常低。

连杭州龙头——滨江集团（002244.SZ）董事长戚金兴也不避讳说，要把在杭州拿的地努力做到1-2%的净利润。

招拍挂市场竞争实在激烈。其实大家没少参与，但更多只能充当陪跑选手。

土拍碰壁，靠其他方式补。最近结束的中期业绩会上，你可能听到越多来越多的开发商说：

当然，收并购包含在其中。

嘴上说的和行动都很诚实。世茂集团（00813.HK）董事局副主席、总裁许世坛前几天业绩会就明说，上半年拿的19块地里一半以上是通过合作和收并购获得。

市场一直有共识：收并购大概率没有招拍挂竞争激烈。如果标的资质不差，会有不错的投资回报。

单看这点，可见佳源创盛还是对利润有要求，也是顺应时局。

2

180亿报价，不是小数目。乍一看，像是蚍蜉撼大树。

佳源创盛的财报所示账面现金只有50亿元左右。

这里特别有必要区分另外一家公司——佳源国际（02768.HK）。

佳源国际和佳源创盛是兄弟公司。前者已经上市，后者尚未。两家也是划区而治。用佳源创盛去收购可免去诸多麻烦：比如各种上市规则要求的限制。

两家公司实控人都是沈玉兴，投资风格由老板特性决定。

据路数了解，沈BOSS收购底气可归纳为两点：

一是，荷包鼓。因为多年稳健发展策略，攒了钱。加上在澳洲的投资也有小赚。佳源创盛8月份刚偿还了一笔约16亿公募债。

二是，佳源创盛只是站在台前收购的一方，但不是唯一收购方。

沈玉兴还准备拉几家浙系企业组团收，有来自宁波的房企、也有非地产主业企业等。

不排除企业团们组个联合体去收购再参与项目管理的方式。

其实，中天金融的公告里埋了伏笔。比如这句：鉴于乙方（指乙方自身、乙方联合第三方或乙方指定第三方）。

3

这笔买卖，双方都还算有诚意。此前，沈玉兴还到过中天金融董事长罗玉平家里洽谈。

据路数了解，买家的心理预期价位不一定能达到180亿。被砍价是必然。

中天金融的半年报数据，可以用一个“惨”字形容。加上这公司对地产业务几年前就意兴阑珊。现在打包卖掉，是出路。

这里特别注意，这笔百亿买卖能不能成，还未有定论。目前只是签了框架协议，变量如下：

1.中天金融要在规定时间内完成债务重组；

2.买卖价格要谈拢，到期谈不拢，作废；

3.正式签约的截止时间有限：2021年12月31日。过时，作废。

一旦不成，20亿定金要退还给佳源创盛。

所以，对于卖方中天金融而言，远没到敲锣打鼓发通稿庆祝的时刻。对于潜在买方佳源创盛而言，做好尽调是当务之急。

收并购有风险。收得不好，往前一步就是坑。

4

在过往几年里，当多数同行在拼命冲规模时，整个佳源集团确实没太跟风。除个别外，多数浙系房企的融资杠杆也并不高。

单从上市公司佳源国际的三道红线指标看，全部为绿。这点在不再唯规模论的银行端融资上，也是加分项。

横跨半个中国来到贵阳，再加上不久前在当地拿的观风山地化所地块，沈玉兴和佳源集团看样子是有深耕此处的打算。

多年攒下的加分项和优势，不知道换了地，能否继续发光发热，或者功力一招丧。

毕竟，如果要收，佳源要面对的是跟曾经舒适区完全不一样的市场。

比如，大盘模式。一位从小在贵阳长大的朋友对路数说，中天·未来方舟这个盘光开车逛估计得不下一小时。

再比如，能否在低首付的城市里和其他开发商贴身肉搏，做出好产品、好服务。

一家小型开发商能走到百亿收并购赛道，也是个有趣的事。放在以前，这是中大型开发商才更够胆玩的。

不过，道理都是恒定的：