小债看市 作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
近年来，号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张，拿地凶猛，但规模始终也不能有效突破，其背后积聚的高负债风险却与日俱增。
3月31日，穆迪将德信中国（02019.HK）的评级展望由“稳定”调整至“负面”，并维持其企业家族评级为“B2”，高级无抵押评级为“B3”。
穆迪称，德信中国在宣布推迟公布经审计财报后，其财务透明度和信息披露状况有所恶化，这可能会对融资渠道产生不利影响。
此前，德信中国公告称，由于受疫情影响，审计程序无法按期完成，预期无法于2022年3月31日或之前刊发2021年度经审核年度业绩。
不过，穆迪预计德信中国将保持充足的流动性。
截至2021年底，德信中未经审计的现金余额为176亿元，包括58亿元的预售保证金，14亿元的银行借款保证金和银行承兑汇票。
虽然部分现金必须保留在项目层面，但穆迪认为德信中国未来6-12个月的内部资源足以覆盖偿债义务。
《小债看市》统计，目前德信中国存续美元债两只，存续规模5.48亿美元，分别将于2022年4月23日和12月3日到期。
存续美元债情况
去年11月，由于销售放缓影响德信中国杠杆率改善，并在未来一年减少流动性缓冲，标普将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。
近年来，号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张，拿地凶猛，但规模始终也不能有效突破，其背后积聚的高负债风险却与日俱增。
02 增收不增利
据官网介绍，德信地产是一家根植于浙江的领先综合型房地产开发商，主要专注于住宅开发，商业和综合性物业的开发、运营及管理。
1995年，德信地产在浙江湖州市德清县成立，2019年在香港联交所主板上市，2021年7月旗下物业板块德信服务（02215·HK）登陆港交所。
德信地产官网
从股权结构看，德信中国的控股股东为德欣国际，持股比例为67.16%，公司实际控制人为胡一平。
2021年，德信中国实现合约销售额739.8亿元，同比增长16.4%，但全年千亿销售目标未完成。
由于房地产需求疲软，2021年下半年开始德信中国的销售额持续下降，今年前两个月其销售额为53.1亿元，同比下降37.75%。
据克而瑞数据，2021年德信地产以495.4亿操盘金额位居房企第55名；以220.2万平方米操盘面积排第72位，属于中小型房企。
克而瑞数据
值得注意的是，德信中国的合作开发占比偏高，其拿地权益占比仅为44%。
截至2021年末，德信中国163个项目的土地储备约为1913万平方米，其中138个项目位于长三角地区、余下的25个项目分别位于珠三角、成瑜双城经济圈及长江中游经济带等地区。
在业绩方面，2021年德信中国实现总收入231.09亿元，同比增长45.6%；实现归母净利润9.41亿元，同比减少21.06%，“增收不增利”迹象明显。
归母净利润
业绩下降的同时，德信中国的盈利能力也在下滑，2021年上半年其毛利率为21.8%，同比下降4.88个百分点。
毛利率情况
截至2021年二季末，德信中国总资产为1139.19亿元，总负债938.73亿元，净资产200.46亿元，资产负债率82.4%。
从“三道红线”看，同报告期内德信中国剔除预收账款的资产负债率为73.6%，净负债比率72.4%，现金短债比1.37，踩中一条红线处于“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，德信中国主要以流动负债为主，占总债务的79%。
截至同报告期，德信中国的流动负债有740.82亿元，其中一年内到期的短债规模有129.94亿元。
相较于短债压力，德信中国的流动性尚可，其账上无限制现金余额仍有166亿元，可以覆盖短债，但其中超过三分之二的现金处于合资项目公司层面，造成一定的资金压力。
除此之外，德信中国还有197.91亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计193.64亿元。
整体来看，德信中国刚性债务有323.58亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为34%。
从融资渠道看，德信中国主要依赖于借款，其银行贷款占报告债务的63%，传统银行融资渠道较为顺畅。
在传统银行再融资的支持下，德信中国的非银行融资大幅下降，截至2021年6月底信托贷款仅占债务的20%。
值得注意的是，2020年以来德信中国的少数股东权益规模大增，与少数股东损益占比不匹配，存在一定明股实债嫌疑。
2020年，德信中国的少数股东权益从57.21亿翻倍至107.66亿元，2021年中期再次跃升至140.86亿元，占所有者权益的70%；而其少数股东损益却由去年末的10.68亿减少至7.48亿元。
总得来看，德信中国销售疲软，业绩下滑明显；债务高企，短期偿债压力徒增；“三道红线”踩中一条，再融资受限。
03 “浙系房企四小龙”之一
德信是一家老牌浙系房企，与中梁、祥生和佳源并称“浙系房企四小龙”。
1995年，胡一平离开建筑勘察设计所，在三个独立投资者的支持下，创立德信中国的前身德信地产，从此进入房地产行业。
创立之初，胡一平带领着德信地产在当地德清县开展房地产项目，随着事业的发展壮大，逐步发展到湖州市。
随后经数年发展，德信发展成继绿城、滨江之后的本土三甲房企，胡一平成为当地有名的地产大佬级人物。
2005年，德信总部迁至杭州，并以“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”的战略定位，开启全国扩张步伐。
然而，至今德信的布局仍以浙江为主，未见全国开花，仍属偏居一隅的浙江中小型房企。
同时，受拿地局限，布局单一的影响，德信的规模始终不能有效突破。
2016年，德信完成销售额156.8亿元，挤入百亿俱乐部。随后胡一平提出 “3年300亿”的小目标，并于2018年达成。
近年来，德信业绩增速开始下滑，从2015年到2018年其销售增速分别为100%、80%、47%和38%。
另外，在土地市场上，德信表现凶猛，鏖战招拍挂市场或者高溢价拿地的情况时有出现。
2016年1月，经过74轮竞价，德信地产以 6.1亿元抢下宁波高新区纯宅地；2017年1月旗下公司历经8小时20分、90轮的拉锯式报价，拿下温州永强北片区地块，楼面均价8068.6元/平方米。
2017年5月，德信地产又以105.32%、155.87%的溢价率和15.8亿元总价，拿下浙江湖州德清的2宗宅地。
随着不断规模扩张、大手笔拿地，德信地产利润下滑，负债却居高不下，在房地产行业寒冬下，其不仅千亿梦碎，而且面临严酷的资金链考验。（作者微信：littlebond1）
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