作者:神镇的猫总
来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)
世茂是继恒大之后,走在债务违约边缘的TOP10级别房企。
如果说恒大的风险是个例,债务危机肇始于其自身无度的多元化扩张,以及贪婪的土地储备,而世茂则是三线绿档的黑马房企,至少上半年没有任何暴雷迹象。
危机开始于10月销售额下降,以及疲弱的配股、资产腾挪等一系列资金获取动作,直到信托展期的传言四起,世茂股债双杀。
尽管如此,危机发酵几天,世茂并没有公开承认寻求债务展期,也未有债权方公开债务关系,甚至评级机构也未有所行动。
世茂暴雷原因到底是什么?
来自市场资讯机构REDD的消息,世茂为保证信用债、第四季度利息,以及农民工工资支付,确实在寻求信托贷款展期三个月,每周分期付款。
更重要两个信息点在于:
监管部门、债权银行方似乎都在努力,保证世茂不出现连锁债务违约情形;
世茂11月底的现金余额与上半年末接近为747.6亿元,但受限资金从76亿元增加至600亿元,世茂预计2022年1月1日之后,各地预售监管资金会释放100亿元。
第一点可以理解,世茂作为销售规模TOP10级别的房企,中国房地产行业再也经受不住再一波“恒大式”的冲击。
针对房企的融资政策正在放松,如果能够寻求到债务展期,以时间换空间化解风险,这是监管部门和债权方能够接受的。
第二点有点不可思议。总计747.6亿元的现金余额,受限资金高达600亿元,其中绝大部分为预售监管资金。
由恒大债务危机引发的停工潮,促使各地政府收紧了预售资金监管,银行方卡紧了开发贷,房企从融资端、销售端失去了大量现金流。
世茂上半年的融资现金流仍然是正向的,也就是说,世茂的危机从下半年才逐步深入,其中预售监管资金成为压垮资金流的最后一根稻草。
去年开始的三道红线政策中,曾经明确规定,以货币资金的三分之一或预售款项的20%,以孰高者计算为受限资金。
世茂前10个月的合约销售额为2418亿元,20%计算将近500亿元,也就是说,如今世茂的预售监管资金甚至超出政策制定者的预计。
恒大许家印此前呼吁,各地政府监管的500多亿元资金,以及已售未回款的800多亿元(400多亿元为个人按揭款款,剩余部分为定金、购房者分期款等)应该尽快被盘活。
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛也曾抱怨:
“金融机构和政策加大了监管,有些明明压1亿元可以交楼,但是非要压3亿元。”
佳兆业的暴雷,同样受困于预售监管资金、银行提高备偿资金比例的困扰。
除了REDD的消息,世茂仍然没有公开披露相关债务资金状况,但结合公开资料看起来,尤其是在行业销售放缓的情况下,世茂在等政策的边际放松。
当然,世茂也充分揭示了风险,中国大部分房地产公司,在当下严格的预售监管、融资政策之下。
几乎不可能撑过6个月。
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原标题: 没有一家地产商可以撑过6个月