没有一家地产商可以撑过6个月

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2021-12-23 19:52 2144 0 0
世茂是继恒大之后,走在债务违约边缘的TOP10级别房企。

作者:神镇的猫总

来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)

世茂是继恒大之后,走在债务违约边缘的TOP10级别房企。

如果说恒大的风险是个例,债务危机肇始于其自身无度的多元化扩张,以及贪婪的土地储备,而世茂则是三线绿档的黑马房企,至少上半年没有任何暴雷迹象。

危机开始于10月销售额下降,以及疲弱的配股、资产腾挪等一系列资金获取动作,直到信托展期的传言四起,世茂股债双杀。

尽管如此,危机发酵几天,世茂并没有公开承认寻求债务展期,也未有债权方公开债务关系,甚至评级机构也未有所行动。

世茂暴雷原因到底是什么?

来自市场资讯机构REDD的消息,世茂为保证信用债、第四季度利息,以及农民工工资支付,确实在寻求信托贷款展期三个月,每周分期付款。

更重要两个信息点在于:

监管部门、债权银行方似乎都在努力,保证世茂不出现连锁债务违约情形;

世茂11月底的现金余额与上半年末接近为747.6亿元,但受限资金从76亿元增加至600亿元,世茂预计2022年1月1日之后,各地预售监管资金会释放100亿元。

第一点可以理解,世茂作为销售规模TOP10级别的房企,中国房地产行业再也经受不住再一波“恒大式”的冲击。

针对房企的融资政策正在放松,如果能够寻求到债务展期,以时间换空间化解风险,这是监管部门和债权方能够接受的。

第二点有点不可思议。总计747.6亿元的现金余额,受限资金高达600亿元,其中绝大部分为预售监管资金。

由恒大债务危机引发的停工潮,促使各地政府收紧了预售资金监管,银行方卡紧了开发贷,房企从融资端、销售端失去了大量现金流。

世茂上半年的融资现金流仍然是正向的,也就是说,世茂的危机从下半年才逐步深入,其中预售监管资金成为压垮资金流的最后一根稻草。

去年开始的三道红线政策中,曾经明确规定,以货币资金的三分之一或预售款项的20%,以孰高者计算为受限资金。

世茂前10个月的合约销售额为2418亿元,20%计算将近500亿元,也就是说,如今世茂的预售监管资金甚至超出政策制定者的预计。

恒大许家印此前呼吁,各地政府监管的500多亿元资金,以及已售未回款的800多亿元(400多亿元为个人按揭款款,剩余部分为定金、购房者分期款等)应该尽快被盘活。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛也曾抱怨:

“金融机构和政策加大了监管,有些明明压1亿元可以交楼,但是非要压3亿元。”

佳兆业的暴雷,同样受困于预售监管资金、银行提高备偿资金比例的困扰。

除了REDD的消息,世茂仍然没有公开披露相关债务资金状况,但结合公开资料看起来,尤其是在行业销售放缓的情况下,世茂在等政策的边际放松。

当然,世茂也充分揭示了风险,中国大部分房地产公司,在当下严格的预售监管、融资政策之下。

几乎不可能撑过6个月。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 没有一家地产商可以撑过6个月

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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