丁祖昱评楼市 作者：克而瑞证券
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年一季度房地产市场“小阳春”如期而至，受一季度楼市成交规模上升及房企销售业绩走高影响，3月克而瑞领先股指上涨2.1%。从估值方面看，克而瑞领先股指估值平稳，指数相对恒指PE继续回升。
过去一年，克而瑞内房股领先指数走势全年下行近两成，指数估值方面，年初受疫情冲击有所震荡，后趋于平稳，但相对恒指和香港地产股大样本整体PE、PB折减持续走低，考虑到2021年房地产行业从政策端、土地端、销售端和金融端等各个方面都朝着更加稳健的方向发展，行业安全垫增厚，地产股将成为较好的防守型投资选择，预计全年指数表现可期。
近7成“B”评级样本房企累计销售翻番
2021年以来，房地产市场热度不减。3月份作为房地产市场传统旺季，“小阳春”如期而至，一、二手房成交均超预期。一手房成交同、环比涨幅皆超7成，其中一线城市成交规模更是攀升至历史高位。
同时，TOP100房企仅3月份销售操盘金额突破万亿元，达到了10918.3亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期同比增长60.8%，较2020年月均销售金额增长14.1%。
根据克而瑞证券统计数据显示，2021年1-3月，26家“B”评级及样本房企全口径销售额累计同比增速均值约为139.1%（除恒大），约有三分之二的房企实现销售翻倍。此外，26家“B”评级及样本房企权益销售金额和操盘金额平均涨幅均超过了130%。究其原因，主要是去年同期受疫情冲击，房地产供应停摆而造成的销售低基数影响。
具体而言，26家“B”评级及样本房企中，前三月全口径销售额增速最为明显的是大发地产，涨幅达到了378%，业绩亮眼。而德信中国、弘阳、朗诗、宝龙等全口径销售累计增速均高于200%。
从投资的角度而言，“B”评级及样本房企中有14家入榜前三月新增货值TOP100，在三条红线的影响下，多数企业仍保持谨慎的拿地态度，规模诉求比较高的中梁、德信、力高、大发、港龙等补货较为积极，其中上坤集团表现突出。
表：“B”评级及样本房企1-3月克而瑞销售数据（单位：亿元）
数据来源：易居克而瑞 克而瑞证券研究院
3月指数走势上行，估值保持平稳
2020年1月1日至3月底，克而瑞内房股领先指数跌幅14.7%，同期恒生中国内地地产指数跌幅13.5%，恒生指数跌幅0.3%，房地产（申万）板块跌幅12.2%。
聚焦3月份，恒生指数下降3.6%，克而瑞内房股领先指数上涨2.1%，恒生中国内地地产指数上涨6.3%，房地产（申万）板块下降4.8%。
整体而言，克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数3月走势上行，大盘表现稳中略降。
图：克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数走势
备注：恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：中国金茂、中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、龙光集团、碧桂园、中国恒大、碧桂园服务、融创中国
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
从成交额看，3月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月有所回升。3月该指数成交额占比周均值83.9%，高于历史均值83.2%，高于上月周均值81.7%。
图：克而瑞内房股领先指数周成交额占比情况
备注：香港地产股大样本筛选逻辑：主业为地产，业务主要来自大陆或者大陆是重要的发展区域，剔除纯投资型公司，不含物业管理及其他地产服务公司，样本数量共计122家
从估值来看，地产股持续受政策及大市影响，2021年3月克而瑞内房股领先指数估值平稳，指数相对恒指PE继续回升。
具体而言，2021年3月相对恒指成分股的PE周均值为-57.8%，高于2月相对PE周均值-61.1%，低于2020年全年相对PE周均值-41.3%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE周均值为7.20，高于2月周均值7.02，高于2020年全年周均值7.17。恒指成分股3月整体PE周均值为17.05，低于2月周均值18.07，高于2020年全年的周均值12.49。
图：克而瑞内房股领先指数PE估值走势
图：克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE走势
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
个股表现突出，TOP5平均涨幅超16%
3月个股整体表现出色，涨幅TOP5房企分别为宝龙地产、雅居乐、绿地香港、中国奥园和中骏控股，平均上涨16.16%，较2月均值有所下滑；其中，宝龙地产涨幅达25.9%，领涨样本房企，雅居乐和绿地香港紧随其后。
跌幅TOP5房企平均下跌13.4%，禹洲、花样年、绿城中国位居前三，值得注意的是，大发地产继2月下跌2.4%之后，3月仍在跌幅TOP5中，3月再次下跌8.6%。
表：3月克而瑞内房股领先指数成分股涨幅TOP5
备注：最大波动率=（最高价/最低价-1）*100%
数据来源：Wind Bloomberg 克而证券研究院
表：3月克而瑞内房股领先指数成分股跌幅TOP5
备注：最大波动率=（最高价/最低价-1）*100%
数据来源：Wind Bloomberg 克而证券研究院
受政策及大市影响，自2020年1月以来，克而瑞内房股领先指数呈现下跌趋势，但自2021年2月至今克而瑞内房股领先指数走势上行，克而瑞领先股指估值平稳，指数相对恒指PE继续回升，整体而言，2021年全年估值存在较大修复空间，指数表现值得期待。
房地产及相关行业，估值水平处于历史低位，随着行业安全垫增厚，地产股或将成为较好的防守型投资选择。对于企业而言，正面临整体政策环境边际收紧的现状，“因城施策”与“因企施策”趋于常态化，房企只有积极调整自身战略方向，强化成本控制能力、融资能力及周转速度，灵活应对市场变化，建立可持续性竞争优势，才能跑赢大市。
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