地产三哥 作者：地产三哥
来源：地产三哥（ID:dichansange）
骚，动乱、扰乱的意思。在古汉语中，本来是帮马挠痒、梳理毛发的意思。后来引申为：行动急切，动乱、扰乱。
屈原的离骚，是离开郢都和楚王后心中的扰乱。
柳宗元在信中说：“怎能让那些喧嚣不休的人从早到晚来刺激我的耳朵，扰乱我的心绪（骚吾心）？”
至于“骚”现在引申为略带贬义的风情、勾引的意思，那是因为人们想得太多，与本文无关。
9月以来，建业、花样年和这两天的阳光城，走位都有些突如其来的骚。
当时者迷，时间稍微远一点，可能会看的更清楚，也能稍微理解其中的博弈和商业逻辑。
一、“欲擒故纵”胡葆森
建业地产10月28日公告：
“已经将人民币30亿元资金汇出至离岸账户，本公司拟根据2021年11月票据的条款及条件，将该笔汇款资金用作偿付2021年11月票据的到期未偿还本金及应计利息。”
距离3.6亿美元债券的赎回日11月8日，还有11天。
这样应该就稳妥了吧？
对比一下，今年3月5日，建业地产归还一笔4.13亿美元的美元债券，当时的公告简单明了：并没有像这次一样：把人民币汇至离岸账户这个细节也公布出来。
为什么建业地产这一次要公告的如此细致？
因为接下来还有不确定性，就是人民币要换成美元。可能建业地产要吸取最近有些企业违约案例中的前车之鉴。
10月26日，发改委和外汇局会议上，关于外汇通道的问题被提起，这说明：换汇这个问题，在之前违约的房企案例中，可能是个问题。
而这次会议之后，换汇应该不在是问题。
但是为了更加把稳，建业地产还是公告一下。
言下之意：
“还债的人民币是够的，但如果因为种种原因不能换汇，责任不在我方”。
这时候，三哥的确佩服胡葆森这位“九二派”的代表人物。
在河南建业水灾求救信公之于众之后，在中资地产美元债风声鹤唳的情势下，河南建业的走位的确风骚：
2021年10月份，建业地产回购了2021年11月到期的美元债券共计5006万美元，期间，该笔美元债公开市场的最高年化收益率一度达到276%。
这样的回购规模，一个月左右时间，实打实少支付的财务费用至少1000-2000万美元。
此外，9月份，建业地产回购了2023年、2024年到期的美元债券总额分别为270万美元、332.8万美元，期间，这几笔美元债收益率在40%-70%左右。
500万美元债券回购，建业地产实际支付的代价大约是票面金额的一半左右，直接减少至少200万美元的财务费用。
会哭的孩子有奶吃、精打细算过日子，行事老辣、走位风骚。
司马相如的《长门赋》就是一篇“会哭的孩子有奶吃”的骚体赋。
皇后陈阿娇曾经是汉武帝“金窝藏娇”的女主角，后来失宠被贬至长门宫，为求武帝临幸，她辗转想出一法，以黄金百斤向司马相如求赋一篇，请他写自己深居长门的闺怨和对君主的期盼。
据传，武帝读此赋后，大为感动，陈皇后遂复得宠。
敢问一句，这走位，骚不骚？
二、“情非得已”花样年？
本轮中资地产美元债情势，以10月4日花样年公告违约为标志性事件。
结合建业地产的细节，再来回头看花样年的违约，启发颇多。
10月4日晚间，花样年公告：
2021年票据的剩余未偿还本金额为2.056亿美元,于2021年10 月4日到期。本公司并未在该日付款。
在此，笔者以公开信息为基础，把事情的前因后果做一个推演，尝试补齐那些未曾公开的环节：
9月28日：花样年转让彩生活股权给碧桂园，代价33亿元，首付款23亿元，这笔资金应该是为这笔即将到期的美元债券应急的。
9月29日：凌晨，标普将花样年的评级从B调整至CCC。“境内外融资严重受限”（见于曾小姐公开信）。
9月30日：花样年和碧桂园签订贷款协议，贷款7亿元，贷款期限只有5天，10月4日归还，请注意这个细节。
9月30日：在花样年的投资人沟通群中，公司表态，该笔资金已经汇款至海外账户，准备归还美元债。
到此，我们做个小结：
如果花样年9月30日说的：资金进入海外账户是真的，那就是钱进入账户后出了问题；如果花样年说的是假的，那就是人品问题。
三哥认为：花样年说的是真的，论据有四点：
第一、在2021年9月份以及之前，花样年也多次出手回购美元债券，9月份两次公告澄清美元债不能及时偿付的传闻。
第二、彩生活股权转让首付款23亿元，本应该足够支付美元债本息（折合人民币13亿元）。临时追加7亿元贷款，也能说明态度没有问题。
第三、花样年有息借贷总计518亿元（2021中期报告数据），其中36亿美元债券，美元债券占公司借款比重很大，在美元债券上违约得不偿失。
第四、从花样年实控人的背景出发，实际的违约成本比表面上的更高。
到此，三哥的推演，是建立在花样年公司将人民币汇入离岸账户是真实发生的基础上。
评价下调之后，花样年隔天紧急向碧桂园贷款7亿元，应该是评级下调触发了相关条款。
什么条款呢？应该是花样年和本笔人民币资金所在的离岸账户的银行之间的融资条款。
回到那个贷款细节：
7亿元贷款的借贷期限：2021年9月30日借的，5天之后，2021年10月4日即需归还。
“10月4日”，这个关键时间节点的细节浮出水面。
到9月30日这一天，尽管评级下调，花样年公司对10月4日既能归还美元债券、又能归还碧桂园的贷款，是有信心的。
现在，我们尝试把整个事件中环节穿起来，以下为地产三哥对事件按时间顺序的推测：
①花样年的人民币资金的确在9月30日（及之前）进入了公司在某银行的离岸账户，准备换汇，赎回美元债券。
②花样年公司和该银行极有可能有信贷关系，且贷款余额超过（账户资金-美元债）的额度。
③花样年原先的打算是：可能一部分涉及在该银行还旧借新的续贷，一部分用于归还美元债券。这两者额度上可能有重合，比如先续贷，再还美元债券。但9月29日评级下调，续贷可能出现问题，于是，花样年临时追加7亿元、5天期限、来自碧桂园的贷款。
④到此，对上述做法：花样年应该和该银行有约定：部分续贷，至少要保证美元债本息到期偿付。
⑤最终问题出在了人民币资金进入离岸账户之后、10月4日美元债偿付日之前，极有可能还旧借新的续贷没有审批，或者被告知“换汇没有审批”。（否则，10月26日的会议上提什么“换汇通道”？）
⑥结果：对美元债券持有者，违约；对银行贷款，还旧未能借新。
此时，本次违约的症结似乎浮出水面了：要么是银行抽贷的问题，要么是换汇通道的问题。
这两个问题其实是一个问题，换汇通道只是借口。
如果以上的推测成立，银行和评级机构走位挺风骚的，把宝宝的腰闪了。
再次说明，以上仅仅是推测。
三、“需要解释”阳光城
对阳光城的《2021年第三季度报告》，董事会10票赞成、2票反对。这两张反对票来自泰康人寿派驻的董事陈奕伦、姜佳立先生，理由为：
对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释。
阳光城三季报有三个明显的变化之处：
第一，在手现金从498亿元减少至272亿元，不过现金/短期负债（220亿元）比例，还是大于1.0的。
第二，投资收益大增至48亿（去年同期11亿元），主要是万物云换股产生投资收益所致。
第三，资产减值大增至16.5亿元（去年同期2.7亿元），主要是对部分项目计提跌价准备所致。
对于泰康人寿派驻董事需要的解释，三哥帮着解释一下：
“咱俩对赌了，是吧。承诺十年利润和分红承诺。”
“今年公司旗下的物业管理部分和万科云换股，投资收益30多亿是吧，但这是账面收益，不是现金。”
“咱们资产减值多一些，也只是账面亏损，也不是现金。”
只是平滑一下利润嘛！
阳光城的事情，究竟是像建业地产一样，是一出欲擒故纵的应场表演？
还是像花样年一样，是明暗博弈的情非得已？
还可以往纵深处思考，三哥另文讨论。
最后
《长门赋》中写道：
君主许诺傍晚边来，可是天色将晚，还不见幸临。
女主角在期盼与失落中独自徘徊。
她登上兰台遥盼，唯见浮云四塞，天色晦暗。
雷声震响，她以为是君主的车辇，却只见风卷帷幄。
原来，真的是雷。
此赋以景写情，情景交融，表现了冷宫中的陈皇后被遗弃后苦闷抑郁的心情。
民营房地产企业现在何尝不是在冷宫中呢？
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原标题： 突如其来的骚
