丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
房地产行业已经告别增量高速增长的时代，进入存量化的下半场。存量市场趋势带来的产业价值链重塑，使得房地产开发企业等主体面临新的市场环境。特别是用户需求的持续变化和新技术渗透带来的变革，更是冲击着传统的业务模式。
克而瑞发布的《中国数字地产行业发展白皮书》中一组数据具有很强的信号意义，TOP50 房企在数字化方面的投入明显加大，数字化投入较 2019 年增长的比例达到了60%。这意味着，数字化转型已是大势所趋。
未来，数字化或许是企业突破现状的一大利器。无论是线上营销、还是智慧物业，亦或是智慧商业，数字化运用在行业中日益深入。推进数字化转型，已经成为房地产企业重塑增长和业务转型的必然选择。
六成TOP50房企数字化投入增长
TOP50房企从资金投入到组织投入较2019年均显示出明显的增长，这一比例达到了60%，有28%的房企在投入上保持持平。其中，在数字化投入上快速增长的企业达到16家，主要用于全国性推广落地的新项目、新系统上线，投入资金超千万元以上，甚至有的投入已经超过亿元，14家房企在战略推进下保持持续稳定增长，投入资金也在千万元以内。
在数字化投入上，一个很明显的现象是，在企业内部超过90%的TOP50房企均把信息部门作为集团的一级部门，且大部分由副总裁级别挂帅，信息化团队人数也获得快速扩充。
图：TOP50房企2020年数字化投入较2019年变化
资料来源：克而瑞科创
目前，TOP50房企已初步形成地产数字化格局，从数字化发展战略、投入规模、数字化对管理流渗透和业务流赋能方面来看，已有18%房企正在尝试数字化引领业务发展；58%房企处于数字化主动优化业务发展；24%房企处于数字化被动支撑业务发展。
从细分领域来看，与销售业绩强相关的智慧营销，受物业上市潮、提升服务的智慧社区和全屋智能，会员体系相对成熟的智慧商业领域，房地产“制造化”必经之路的智慧建造，五大领域成为今年的市场热点。
两大主流模式加码科技领域
房企在践行数字化的过程中，为了增强数字化业务能力，TOP50房企纷纷尝试自建、投资或合作方式进行数字化转型，并呈现出自我孵化、对外投资两大主流模式。
资金实力强的头部房企往往采用自我孵化模式，他们更看好数字化转型的长期价值，愿意持续投入，并青睐于自研产品和品质控制。而数字化建设虽起步较晚但有较强的对外投资经验的房企，往往直接投资科技公司，增强自身数字化能力，同时摆脱地产属性限制。
据克而瑞科创统计，截至目前TOP50房企中，90%已经投资了科技公司。其中，投资数量最多的为碧桂园、龙湖和万科，分别是21家、11家和10家。从持股情况来看，持股多为 50% 以上；100% 控股科技公司的房企占75%。从细分领域来看，房企投资的科技企业所涉及的业务类型较广，业务方向达到22个，其中软件开发、智慧社区、智慧建造占据前三位，分别占比23%、20%和13%。
从企业来看，碧桂园在广泛开展高校和科技巨头合作基础上，其全资子公司广东博智林机器人公司目前已在机器人研发使用方面取得阶段性成果。同样，近年来绿地集团也在科技领域有较大的投入，并积极寻求与科技公司的深度合作，包括与华为签订战略合作。美的置业则联合海康威视、美云智数、云智易等行业头部企业，共同布局智慧生态等。
TOP50房企已投资科技公司数量（家）
但两种模式又各有优缺点。
自身孵化的科技子公司，产品自定义的程度较高，在具体的实践过程中容易根据自身业务特色，做出差异化的产品；另外，自我孵化数字化团队，以集团资源为背书，拥有很好的孵化环境；且资金支持较为充沛。但数字化团队完全从内部孵化，投入成本较高，孵化周期也会比较长。除此之外，回本周期难以测算，由于整体缺少一个市场竞争的环境，在走向外部市场时，很难与竞争激烈的外部对手抗衡。
除了自我孵化之外，TOP50 房企也强化了对地产科技类企业的投资，尝试通过资本的力量增强自身的数字化基因，这是一种见效快的方式，能够直接导入成熟产品。但投资成本高、风险大，由于难以直接把控，反过来也可能因为市场残酷的环境而面临生存压力，加上房企和地产科技类企业的组织架构并非一体，管理难度大于自有团队。
自我孵化是TOP50 房企的优先选择
据克而瑞科创统计，TOP50房企中自我孵化科技企业数达147家，远超过对外投资科技企业数的63家。究其原因，主要是因为自我孵化的生存压力小，而投资科技公司会因为外部市场竞争压力过大，存在比较大的生存风险。
对于房企来说，为满足企业数字化需求，在资金支持充沛的前提下，自我孵化科技公司相对比较容易。但需要注意的是，自我孵化的科技公司整体缺少一个市场竞争的环境，往往很难与竞争激烈的外部对手抗衡。
在科技企业投资领域，市场上存在许多不同业务类型的科技企业，在投资热度、投资回报率等因素的综合考虑下，房企资本往往会选择业务成熟度较高的科技企业，对于业务成熟度较低的科技企业，房企资本相对来说会更保守一点，因此房企对外投资科技企业数会远低于自我孵化科技企业数。
除此之外，TOP50房企的数字化也存在明显的分化，无论是自我孵化科技企业数还是对外投资科技企业数，TOP1-20房企都要远高于TOP21-50房企。在资本集中在TOP1-20房企的情况下，分化现象将加剧。
资料来源：克而瑞科创
图：TOP50房企自我孵化科技企业平均数VS对外投资科技企业平均数
未来十年，数字化会成为未来新的生产力，中国房地产市场数字化是大势所趋，与其被动接受，不如让数字化主动赋能中国房地产，我们要对地产科技进入到房地产张开双臂，拥抱它们进入到房地产企业当中。
房地产行业已经从快速扩张阶段迈入有质量的发展阶段，从开发时代进入后开发时代。房企本身的业务也在不断发生变化，正在逐步从单一的住宅产品开发商转型成为生活服务运营商，企业的核心业务模式也面临重大变化。在这样的大背景下，企业要掌握信息化和数字化，才能支撑管理的精细化。无论是尝试自我孵化，还是投资或合作方式，只要适合企业自身发展，都将有益于企业数字化转型。
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