丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
上半年，面对复杂多变的国内外环境，在党中央的坚强领导下，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，精准实施宏观政策，我国经济持续稳定恢复，生产需求继续回升，就业物价总体稳定，新动能快速成长，质量效益稳步提高，市场主体预期向好，主要宏观指标处于合理区间，经济发展呈现稳中加固、稳中向好态势。
从房地产市场来看，总体都保持着极高的活力，在这其中，销售和投资规模单月数据均为近5年新高。在“交付节点”下房屋竣工面积提速，同比增67%。新开工面积和土地成交价款回升，建安投资和土拓投资再成开发投资主支撑。
上半年销售规模创近5年新高
国家统计局数据显示，1-6月，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月增长17.0%，两年平均增长8.1%。其中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1-6月增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。
单月来看，2021年6月的销售规模较高，但增速收窄。6月商品房销售面积和金额分别为22252万平方米和22397亿元，为近5年年中销售规模高位。其中商品房销售面积较2020年和2019年分别增长7.5%和9.8%。但就增速而言，6月商品房销售面积同比增速和累计同比增速分别较5月收窄1.7pts和8.6pts。
造成 “高规模但增速收窄”的原因是东中西部，即东北地区销售表现分化加剧。
数据显示，2021年1-6月，东部地区商品房销售面积37433万平方米，同比增长31.3%；销售额54169亿元，增长45.9%。中部地区商品房销售面积24609万平方米，增长33.4%；销售额18582亿元，增长41.3%。西部地区商品房销售面积23621万平方米，增长18.6%；销售额17684亿元，增长22.1%。东北地区商品房销售面积2972万平方米，增长17.3%；销售额2497亿元，增长16.5%。
具体来看，东部地区商品房销售面积增速较高且1-6月东部地区商品销售面积占全国比重42%，是支撑全国商品房保持高规模的重要发力点，如浙江、福建、江苏等省份的嘉兴、泉州等城市普遍出现全市新房沽清、秒开秒罄等现象。
而中西部和东北地区较差的市场表现则持续拉低全国整体增速。1-6月，东北地区较2019年下降3%，一方面房企将业绩重心从东北地区转移，另一方面地区居民购买力较低置业能力不足，长春已出现返本销售等。中部和西部地区弱三四线城市也部分出现变相打折等营销手段。中西部和东北地区市场表现的疲软使得全国销售增速由2021年初高增速快速收窄至个位数。
图：全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）
数据来源：国家统计局
新房房价一线仍涨、二三线涨幅收窄
从全国商品房销售价格来看，2021年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。
根据全国商品房销售面积、金额估算来看，6月商品房销售均价环比略降但仍保持万元以上，达10065元/平方米。主要是由于年中销售节点下各三四线城市短期促销冲量。
据测算，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨4.8%和3.7%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点；二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和2.6%，涨幅均与上月相同。
图：2019年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数同比走势
数据来源：国家统计局
图：2019年1月以来70城及各能级城市二手商品住宅价格指数同比走势
数据来源：国家统计局
竣工提速同比增67%同时加速新开工
国家统计局数据显示，1-6月，房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%。其中，住宅施工面积617480万平方米，增长10.5%。房屋新开工面积101288万平方米，增长3.8%。住宅新开工面积75515万平方米，增长5.5%。房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%。
单月来看房屋新开工面积一改上半年颓势，同比降幅收窄、较2019年回正。6月房屋新开工面积26939万平方米，虽同比下降3.8%但跌幅收窄2.3pts，且较2019年增长4.7%。规模上本月新开工面积回归至历史较高水平，仅次于2020年疫后年中集中开工。过去一年内成交的热点地块陆续开工入市下全国新开工规模如预期上升。
与此同时，6月房屋竣工显著提速，单月竣工面积达8898万平方米，同比增长67%，1-6月累计同比增速较1-5月扩大9.3pts至25.7%。
图：房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局
值得注意的是，国家统计局数据显示，1-6月，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，下降5.7%。二者较1-5月降幅分别扩大4.4pts和收窄14.9pts。
2021年6月末22个核心城市首轮集中供地陆续结束，因此在核心城市土拍的促进下全国土地成交价款显著上升，并成为开发投资额部分支撑。但由于房企多将拿地重心优先聚焦于核心城市，因此全国整体土地购置面积继续保持低位，相较往年降幅一再扩大。
图：全国房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款增速
数据来源：国家统计局
开发投资规模再创新高
国家统计局数据显示，1-6月，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；比2019年1-6月增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。
分区域来看，1-6月，东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%；中部地区投资15053亿元，增长22.7%；西部地区投资15981亿元，增长12.2%；东北地区投资2601亿元，增长11.8%。
单月来看，6月开发投资额为17861亿元，较2020年和2019年分别增长5.9%和15%，创近五年新高，这主要与建安投资与土拓投资的双双发力有关，
值得一提的是在创今年新高的同时速及累计同比增速分别收窄3.9pts和3.3pts。上半年土拍与施工增长整体乏力仍在持续。
图：全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：国家统计局
综合来看，未来销售方面，在东部区域的支撑下，全国商品房销售规模或将继续保持高位，但在区域分化下，整体增速仍然会受到一定的影响。
从拿地方面来看，随着核心城市集中排地的陆续收尾，部分房企或将转战有潜力的二三四线城市，届时可能会迎来新一轮的回升。
下半年房企或将对开工、拿地决策将向积极转变。
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