丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
值得注意的是，在地域观念、经济发展、房价水平等多方面因素影响下，特别是近年来各地抢人大战、人口流动加速的背景下，各地的结婚率呈现出较明显的差异，购房需求也受到了不同程度的影响。
从具体城市来看，北京婚房需求远大于新房成交，离婚变化成为二手房“晴雨表”。近十年来，北京初婚家庭数量约111.2万对，这一数值是同时期新房成交套数61.5万套的1.8倍， 2013年以来二手房成交与离婚人数波动同步，70-90平方米产品成交套数与离婚对数的相关性高达0.84。
杭州虽然结婚率下降趋势明显，但在互联网经济的助力之下，人口吸引能力大幅提升，加之落户门槛明显放松，大量年轻外来人口的流入减缓了杭州结婚率快速下降的趋势。同时，据成都初婚登记对数和商品住宅成交套数粗略估算，2019年初婚家庭带来的住房需求已经可占成都当年商品住宅成交套数的75%。
对于大中城市来说，尽管受房价快速上涨、婚姻观念改变、子女教育难、养育成本加大等多重因素的影响，我国结婚率不断下降，但传统观念影响下，买房仍是结婚人群特别是初婚群体考虑的头等大事，由结婚带来的购房需求仍将是未来房地产市场购房需求的重要支撑。
婚房仍是购房需求的“基本盘”
婚育是推动住房需求入市的重要动力，但是受婚育观念、社会年龄结构结构变化等因素影响，近年来新婚人数快速下滑，与之相关的住房需求也正在面临着巨大变化。
2001年-2020年内地居民初婚登记人数显示，2013年以后我国的初婚人数便呈现出明显的下降趋势，近五年年均减少量接近180万；截止至2020年末，全国内地初婚人数仅有1226万人，较五年前减少了四成多。
图: 2001年~2020年
内地居民初婚登记人数（万人）
数据来源：国家统计局
虽然初婚人数在下降，但联系近年来住宅成交量来看，初婚人群仍然是房地产市场的购房主力之一。但受到人口结构、户籍政策、房价水平、住房限购等因素影响，新婚家庭的变化对各城市楼市需求影响各不相同。
就最新公布数据来看，初次结婚登记人数占常住人口的比率（初婚率）相对较低的省市分为两类，一类是房价较高的经济发达省市，如北京、上海、浙江，这些省份外来人口众多，但因房价过高、购房压力大影响，大部分年轻人选择回家乡结婚；
另一类是年轻人口外流型省份，如山东、河北、辽宁，尽管相比于传统的人口外流型省份，这些省份人口流出规模较小，但流出人口多以青壮年人群为主，结婚登记也多在外省。
值得注意的，江苏、广东等经济实力较强的省份，初婚率和全国平均水平差不多。这是由于这江苏、广东省内经济发展差异较大，房价梯度也比较明显，如深圳和惠州经济实力差异明显，2020年平均房价相差在4倍以上，户籍在惠州、常住在深圳的年轻人可选择回惠州结婚，惠州的初婚率明显高于深圳。两相抵消下，广东和江苏的初婚率也因此和全国平均水平相近。
图: 2019年各省市常住人口初次登记结婚率
值得注意的是，虽然各地结婚率差异较大，每年新产生的婚房需求也有较大差异。但在人口流动的背景下，特别是对人口大量流入的一二线城市来说，相较于流动人口家庭而言，本地初婚家庭的资本积累和购房诉求更强，也可作为分析当地高质量购房群体规模的一个重要切口。因此，在人口流入型大中城市的需求结构时，与户籍人口挂钩的结婚数据分析价值更值得关注。
人才落户助杭州初婚率省内领先
从部分人口净流入的典型热门城市来看，和省内平均水平相比，大部分城市的初婚率都低于全省平均水平，仅哈尔滨、西安、杭州等少数城市的初婚率高于全省平均水平，其中哈尔滨的初婚率达1.32%，高于全省平均水平0.25个百分点。
值得注意的是，杭州和成都作为东部和西部地区人口流入主要二线城市，初婚率相差并不多，但和所在省份平均水平相比却表现出明显的差异。
这主要是由于地域婚育观念差异导致，浙江省的初婚率显著低于四川省。不过近几年人才政策利好，落户政策放宽，大量年轻人才流入，推高了杭州的结婚率，使得杭州的初婚率高于全省水平；而成都虽然近年来也有大量的人口流入，但多以周边省市人口为主，在房价快速上涨至高位的影响下，落户意愿受限，以致不少流动人口家庭若是结婚也会返回至户籍所在地，导致成都的结婚率明显低于全省平均水平。
图: 2019年部分典型城市
常住人口初次登记结婚率和全省水平比较
资料来源：中国政府网
年轻人“借地”生子扎堆京沪
从典型城市的初婚率来看，北京、上海等外来人口较多、落户门槛高的城市，初婚率明显低于平均水平。这是由于婚姻登记有户籍地限制，导致北京和上海的初婚家庭远小于实际规模。以北京为例，在2019年北京常住出生人口数量达17.14万，而当年北京登记结婚人数仅为8.12万人，出生初婚比接近2倍，即使考虑二孩因素，新生儿为非京籍的比例粗略估计也可达1/4。这也意味着以户籍初婚登记人数来考虑北京婚房需求总量显然是低估的。
因此，为了进一步探知这些外来人口规模大的城市常住和户籍人口的婚房需求差异，我们结合这些城市的常住人口出生量，并与初婚登记人数进行对比。以出生初婚人口比（常住出生人数/近两年初婚登记对数）指标来看，山东、河北、上海等13个省市的出生初婚比高于全国平均水平。
图: 2019年各省市出生初婚比情况
数据来源：国家统计局
北京、上海等结婚率本就较低的城市，出生初婚比较高的原因是由于这些城市外来人口规模较大，虽然户籍暂未迁入，但已长期在本地生活并安家生子，本地新生儿人数明显超过户籍出生人数。结合常住人口出生率排名来看，北京、上海出生率排名明显低于出生初婚比排名，这也从侧面反映出北京、上海、浙江等省市对外来年轻人的吸引力较强，黏性也比较强。
图: 2019年各省市常住人口出生率排名
与出生初婚比排名对比
数据来源：国家统计局
北京离婚变化成为二手房“晴雨表”
由于北京房价水平相对较高，房价收入比在全国居于前列，高房价对于结婚的“抑制”作用较为明显，房价大涨，初婚人数明显下降，并且在高房价之下，这种联系越发密切。
在此影响之下，北京初婚人群购房需求实际转化率较其他城市偏低，近十年初婚家庭数量约111.2万对，而同时期新房成交套数61.5万套，实际购房需求转化率仅有55%。
但与此同时，北京离婚人口规模则与二手房成交规模高度相关，尤其是与总价低、宜居性强的70-90平方米二房、三房产品相关性最强，高达0.67。
图：2010-2019年北京结婚、离婚规模与
70-90 m2二手房成交规模走势（万对、万套）
数据来源：根据北京统计年鉴、CRIC相关数据整理
尤其是2013年以来，70-90平方米产品成交套数与离婚对数的相关性高达0.84，R2=0.70，拟合度十分高。
究其原因，主要在于北京限购整体上相对宽松，即使2017年限购加码之后，家庭离婚满一年就可以首套名义购房，因此离婚规模与二手房交易规模存在一定的关联性。而70-90平方米产品本身就是二手房市场的主力产品，加之家庭二套房购买能力有限，在购买偏好上也比较偏向这种总价低的宜居类二房、三房产品，因此离婚规模与这类产品的关联性最强。
近年来在购房压力快速增长、年轻人婚育观念转变等因素的影响下，全国初婚登记人数呈现快速下滑的趋势。虽然结婚人数持续下降，但在“丈母娘效应”下，婚房需求仍一直是住宅市场需求侧的重要支撑，即使在2020年婚房需求粗略估计仍能占住宅市场成交量的五成左右，中长期内也仍将是商品住宅市场需求的重要支撑。
在这其中，虽然有部分热点城市化的初婚率较低，但受人口流动因素的影响，外来三口之家规模却在快速上涨，典型如北京。在大量多代家庭的潜在购房需求积累下，虽然房价水平较高，北京依然拥有着强大的家庭人口凝聚力。与此同时，部分热点城市一旦落户门槛放宽，便会吸引年轻人才持续流入，从而推高初婚率，杭州便是如此。
总体来看，在市场波动周期下，婚房需求“基本盘”支撑作用依然明显。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
