丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
近日，在各大政策的密集发声下，房地产市场出现小幅回暖，房地产融资的“冰封”状态有所解封。
近期，中央政治局会议提及“良性循环”的表述是近年来首次提及，释放出很强的信号意义，更加为加快企业融资恢复注入一剂强心剂。
国家统计局数据显示，2021年11月房地产开发企业到位资金16765亿元，同比下降7.0%，继续维持下半年来下降的走势，但降速比上月缩小2.5pct。
房企的自筹资金也实现了由负转正，部分房企通过配股为明年新一轮的偿债以及投资储备弹药。
01 到位资金环比降速缩小2.5pct国内贷款量环比止跌转增达8.3%
在多举措维稳纠偏下，房企国内贷款方面降幅收窄，国家统计局数据显示，2021年1-11月房地产开发企业的到位资金183362亿元，同比增长7.2%，增速较10月末继续下降1.6pc。
单月来看，11月到位资金16765亿元，同比下降7.0%，继续维持下半年来下降的走势，但降速比上月缩小2.5pct。其中，11月定金及预收款为5116亿元，同比下降16.1%，降幅继续扩大；
具体来看，自央行窗口指导银行贷款有序发放以来，个人按揭贷款额度紧张的情况出现了一定程度的缓解。
2021年10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。“保障好刚需群体信贷需求。”要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。部分地区人民银行分支行响应，开始对房地产信贷进行窗口指导，支持房贷政策适度松绑。
10月个人按揭贷款单月到位金额同比增速自6月后首次回正，11月回暖加速。
图：2021年房地产到位资金（个人按揭贷款）
当月值及同比增速（单位：亿元，%）
数据来源：统计局、CRIC整理
国内贷款方面，在政策托底下也有所恢复，11月到位资金中国内贷款为1492亿元，同比下降20.5%，但较10月降幅缩小6.7个百分点；同时，国内贷款量环比增长8.3%，止跌转增。
图：2021年房地产到位资金（国内贷款）
当月值及同比增速（单位：亿元，%）
数据来源：统计局、CRIC整理
02房企自筹资金迎来增长，增速自8月后首次重新回正
在政策回暖的同时，房企也在积极自救，不少房企通过项目转让、股东借款等方式补充现金流，还有部分房企继续通过配股融资的方式募集资金，这一方面是为新一轮的偿债潮做准备，同时也是为明年新一轮的投资机会储备资金。
房地产开发企业到位资金（自筹资金）数据显示，2021年11月单月值为6761亿元，单月资金量年内仅次于6月，从增速来看，同比增长2.1%，增速自8月后首次重新回正。
图：2021年房地产到位资金（自筹资金）
当月值及同比增速（单位：亿元，%）
数据来源：统计局、CRIC整理
11月以来，融创中国、旭辉控股、世茂集团、新城发展以及龙光地产等房企均进行了配股融资。
11月14日，融创中国配售3.35亿股，募集金额约50.85亿港元，其中50%用于偿还贷款，50%用于一般运营资金，是唯一一个募集金额超过20亿港元的企业。
除此之外，旭辉和新城发展以股东托底的供股方式进行，11月9日旭辉控股配售最多4.18亿股，募集金额约16.73亿港元，其中90%用于明年初收购长三角地区，以及一般企业用途；12月2日新城发展配售最多2.96亿股，募集金额约15.7亿港元，其中60%用作资金储备以把握商机，40%用作一般企业用途。
这主要是因为，一方面是彼时寒冷的资本市场难以通过合理的配售价寻到承配人和机构，而另一方面大股东通过对供股兜底的方式，展示资金实力和对上市公司的支持。
除了集团自身进行配股之外，部分企业旗下的物企也加入了配股潮，碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务、融创服务等物管公司也进行配股，除了为物管行业越来越激烈的厮杀提供资金之外，物管公司配股也可以帮助母公司改善财务杠杆水平。如融创服务与融创中国同一天配售1.58亿股，募集金额约23.31亿港元，用途都是50%用于偿还贷款，50%用于一般运营资金。
表：近期房企进行配股情况
数据来源：CRIC整理
总体来看，面对明年新一轮的偿债压力，以及新的投资机会，部分房企进行配股是较为“划算”的融资方式之一，在募得资金储备的同时，不增加企业债务，更实打实地增大企业权益，真实实现在募集资金的同时降杠杆。
但值得注意的是，据企业配股价来看，本轮企业配股潮都是折价配股，房企仍需扩展融资方式保证正常融资，妥善安排偿债及投资计划。
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