丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2020年即将过去，临近年末，各大城市供应稳步回升，成交也似有出现好转迹象，然而从房价来看，国家统计局最新数据显示全国房价均价已降至万元以下，各大媒体上也出现了不少房价“大跳水”城市，如天津、郑州等。
10月，国家统计局70城房价数据显示，共45城房价环比上涨，比9月减少了10城，热点二三线城市涨幅全面收窄。
11月，上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，重点监控的主要城市中，有108个城市一手房价格指数环比下跌，下跌城市数量比上月增加8个城市，内江、黑河、忻州三个城市位居跌幅榜前三位。
事实上，自2016年提出“房住不炒”以来，全国整体房价稳中趋落，CRIC数据显示，一线城市中，仅广州依然保持一定的上涨趋势，北京、上海、深圳都已出现不同程度回调，其中，北京、深圳11月最新住宅成交均价已跌破2017年全年均价水平，上海已回到2018年时水平。在所有重点关注的城市中，已有17个城市11月均价低于2018年全年均价，部分城市房价甚至已回到2016年时代。
一线城市广州还在涨
CRIC数据显示，2020年11月，一线城市新增供应面积360万平方米，同环比保持增势，货量相对充足。其中，上海迎来阶段性回调，供应面积跌至36万平方米，同环比分别下跌25%和54%，房企推盘节奏明显放缓；与之形成鲜明对比的是广州、深圳，供应大幅放量，环比涨幅均超80%。
从均价来看，2020年11月一线城市中，北京、上海、深圳成交均价都呈现不同程度下滑，其中，北京跌幅最大较2019年全年成交均价下滑4.79%，其次是深圳，下滑2.45%。四大一线城市中，唯有广州11月均价较2019年均价出现上涨，涨幅约7.6%。
细分来看，上海11月成交均价53259元/平方米，较2019年下降 2.44%，同时较2018年全年商品住宅成交均价53408元/平方米的价格跌出149元/平方米，从均价来看，可以说上海目前已经回到2018年。
同时北京11月成交均价45174元/平方米，深圳11月成交均价55707元/平方米，其中，北京已跌破2017年全年均价45250元/平方米，深圳则与2018年时均价相对持平，与2017年比下跌2.87%。
表：一线城市近几年房价涨跌幅
从数据层面来看，一线城市大部分城市似乎都已回到2年前，但是从实际调查过程中，却发现，大部分购房者依然觉得房价在涨。
陈先生看中了上海近期开盘的某北中环项目，从售价来看，该项目均价92000元/平方米， “闸北这个地方，现在变成新静安之后房价不得了了，前几年哪有这么高的。” 陈告诉我们，附近房价二手房也不低，买这房子被限价了，很多人都想要，他还是摇号才能买到的。
据了解该项目同一板块2020年11月成交均价106916元/平方米与去年同期持平，从2016年至今，该板块均价已从81146元/平方米，涨至目前10万以上。
对此，我们特意按区域及环线筛选了上海的成交均价，最后发现，上海外环外为房价跌幅主要区域。截止至发稿前，上海郊环外成交均价31266元/平方米，外郊环间成交均价47583元/平方米，皆低于2019年同期，同时，内环内成交均价119398元/平方米，为上海各环线涨幅最高，较去年同期涨约7.2%。
按区域来看，闵行、嘉定、普陀、南汇、松江跌幅较为明显，除普陀外，其余四区相对较远。
近20个重点关注城市房价低于2018年
在我们重点关注的163个城市中，除去一线城市外，另有14个城市11月均价已低于2018年全年均价，其中九江、肇庆、义乌三城房价已低于2017年均价，肇庆最新房价甚至已经跌破2015年时的7810元/平方米，为7007元/平方米，该价格也已接近2014年水平。
值得一提的是，温州房价从2014年时的20557元/平方米降至2015年的17402元/平方米后，截止至2020年11月，其均价仍未回到2014年水平，为18942元/平方米。这也是所有重点关注城市中，唯一一个房价低于2014年的城市。
若是把房价涨跌幅范围控制在-10%至10%区间，在全部重点关注的城市中有约33个城市的房价接近2018年。其中九江、义乌两城因为跌幅超出10%范围没有计算在列。
表：重点城市中与2018年均价相比
涨跌幅最高10个城市
GDP排名前列城市房价情况涨幅明显
从各大城市前三季度GDP情况来看，有11个城市超过万亿元，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、南京、武汉和天津。此外，前三季度GDP超过5000亿元的城市也达到了31个。
对比来看，除一线城市之外，其他GDP排名前列城市房价涨幅明显，如重庆、苏州、成都、杭州、南京、武汉、天津、宁波等。
其中重庆房价已连续多年上涨，截止至2020年11月，成交均价13276元/平方米，较2019年上涨11.17%，苏州成交均价25795元/平方米，较2019年房价上涨16.88%，成都更是涨幅高达37.16%。
值得注意的是，虽然天津最新房价没有出现明显下跌，但其在2020年前三季度GDP城市排名中跌出了前十之列，今年第三季度还曾传出房价“大跳水”的新闻。
对此，我们调查发现无论是与北上广深还是与其他热点二线城市相比，天津的存量规模都不容小觑，天津2019年全年新房成交面积1411.8万平方米，2018年成交面积1259.3万平方米，在此之前5年年度平均成交面积1621.4万平方米。这意味着，以目前的广义存量，在没有新增量入场的情况下，天津新房市场两年都卖不完。在巨量供应的影响下，天津新房价格难以有明显上涨，且从区域来看，天津楼市部分区域，包括武清、西青、河东、东丽等区域在内，房价都出现了不同程度的下降，尤其是远郊楼盘。
此外今年上半年受疫情影响最大的武汉，11月最新均价为15556元/平方米，较2019年房价相比涨幅达19.85%，这是在二线城市中，涨幅较大城市之一，看来武汉楼市基本已完成疫后复苏工作。
综合来看，截止至2020年11月，全国重点关注城市中，有不少城市均价已经回到了2年前的位置，部分城市房价甚至已经回到2016年，但基本以三四线城市为主，同时一线城市由于房价过高，除广州外房价皆已跌破2018年均价，但无论是一线城市，还是二三线城市，单个城市不同区域房价呈现不同走势，总体来看，在各城分化的同时，各个城市内部不同区域也开始分化明显，未来房价走势可能会随着不同城市不同区域的选择而产生不同的曲线。
预计热点城市未来会在稳定地价、稳定房价、市场交易秩序等方面发力，以真正贯彻“三稳”的政策思路。而对于那些房价较低，发展较为落后的城市而言，需要解决的是长期收缩的人口导致当地购房需求严重下降的问题。
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