丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
1月17日，万科拿下佛山目前最大的整村改造项目联星村旧改，历时4年之久。这背后，恰恰反映出房企入局城市更新所面临开发周期长、规划难度高、涉及关系复杂等挑战，实现突围更是需要长时间沉淀。
存量时代下，城市更新再次成为房企绕不开的课题。克而瑞研究中心最新数据显示，百强上市房企中，约有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。若以城市更新规模超100万平方米计，已成规模的企业比例达到40%左右，超六成百强上市房企有参与城市更新改造的经历。
2020年佛山土地市场表现亮眼，土地出让金在三四线城市中占据了第一位，达到了1201亿元，同比增长66%。实际上，从城市更新体量角度而言，佛山市居于广东省第二位，仅次于广州。碧桂园、保利、富力、时代、佳兆业等房企纷纷抢占佛山城市更新市场。随着近两年佛山市政府政策端支撑，入市的城市更新项目有了明显增长，市场空间非常广阔。
万科等重点房企抢滩佛山市场
1月17日，万科以超80%的同意率当选联星整村改造主体，该项目预计改造土地总面积约1762.7亩，涉及12个村，现状为宅基地、商铺、厂房、学校等使用，总建筑面积约145万平方米，拟投资总额180亿元。这是目前佛山已经确定改造主体的整村改造中最大的城市更新项目。
早在2016年9月，万科便签约进驻联星村，展开前期介入，2018年9月、2019年10月，双方两次续约，继续委托万科作为前期咨询服务机构，最终历经4年，才最终收获该项目。
至此，万科在佛山参与的城市更新项目达到了6个。其中，六个项目进展不一，据CRIC不完全统计，进度较快是桂城夏北洲表村，该项目于2019年4月票选万科为改造主体，目前已经开放回迁房展厅，另外三个项目万科已提前介入，不过目前进展较为缓慢。
表：万科佛山目前正在参与的城市更新项目情况
数据来源：CRIC整理
此次万科落子联星村，让我们再次看到佛山广阔的城市更新市场空间。
近年来，佛山吸引了诸如保利、碧桂园等规模房企，以及拥有较多城市更新经验的富力、时代中国等房企。据CRIC不完全统计，仅仅在整村改造方面，截止目前富力地产目前在运作的有6个项目，与保利发展数量相同，时代中国在佛山市场运作项目也达到了4个，碧桂园旧村改造项目有2个。
在工改方面，仅2020年初，碧桂园就连续拿下了大沥河东东城工业区改造、沥平地道头“漖南”地块、里水大冲工业区改造3个项目，时代中国在佛山市场参与的工改项目更是接近两位数。
表：碧桂园、保利、富力、时代目前参与的佛山旧村改造项目情况
数据来源：CRIC整理
四大动因吸引房企参与
佛山城市更新市场之所以能够吸引众多的规模房企参与，我们分析认为主要有以下4个方面利好因素。
首先，近几年来佛山陆续推出规范文件，城市更新迎来加速。早在2007年，佛山就率先探索实施城市更新，提出“三旧”改造理念，还出台相关指导意见予以支持。不过，虽然起步早，但在后续的推动工作上进行相对缓慢，也无政策跟进支持，改造速度有限。
2018年，佛山发布《关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》，再度着重推进城市更新发展。2019年，在省政府等一系列文件的出台支持下，佛山陆续推出了多项规划和实施规范文件，加速城市更新发展。
表：佛山市级部分城市更新政策文件
数据来源：CRIC整理
其次，城市更新体量居于全省第二，仅次于广州。根据广东省发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》，佛山市计划三年新增改造面积40000亩，完成改造面积25000亩，其中“工改工”改造面积约8000亩，三项指标均位居全省第二位。
去年11月，佛山市城市更新协会会员大会暨城市更新政策宣讲和工作推进会上，佛山市公布禅城、南海、顺德三个中心城区共包括108个重点项目，总面积约57139亩，涉及拆除重建、综合整治和生态修复三大类型。截止发布会已启动42个，预计到年底启动50个。其中禅城区50个，改造总面积约18844亩；南海区40个，改造总面积约25766亩；顺德区18个，改造总面积约12529亩。以此来看，2021年佛山还将有大量的城市更新项目入市。
图：广东省各市“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）规划情况
数据来源：CRIC
第三，支持工业地块性质改造，竞投规则更加透明。作为全国重要的工业城市，在佛山坐落着大量的村镇工厂，“村中含厂”是佛山城市更新的一大特点。针对工业项目的改造，佛山市政府较为开放，即在保护工业产业的基础上允许在城市更新中变更土地用途，即支持“工改居”、“工改商”。这样一来就释放了大量的工业地块入市。
在改造方选择上，佛山的很多工改地块采取竞投的方式，市场化且透明度高。另外值得关注的就是佛山的工改地块也已经全面放开协议出让，即房企可以与政府沟通，一次性打包土地一级整理及二级土地的开发，若地块采用政府收储后公开市场出让的方式，房企也可收获一级整理的收益。
第四，允许房企提前介入，企业可以抢占市场。佛山城市更新的另一大特点就是允许房企提前介入，即房企可以在得知集体有改造意向之后，抢先进驻，设置项目部和咨询点与当地居民沟通。通过一段时间的接洽之后与村集体签订前期服务商协议，开展摸底调查、改造意愿表决、申请规划指标、申报单元计划等工作。通过提前介入和前期服务商的身份，企业便可以在公开选举改造主体时占得先机。
整体来看，城市更新领域存在一定的门槛。目前，城市更新项目主要集中在大湾区和其他部分一二线城市，参与城市更新的房企也大多为规模房企和有本土优势的粤系房企。
佛山的城市更新进程已落后于后起的广州，不过近两年市政府加大了改造的决心，因此在政策文件的出台和相关规范的完善上都有加强，入市的城市更新项目也有增长，市场空间非常广阔。
值得注意的是，工业地块的改造由于允许属性变更和协议出让，并且采用竞投改造方式很适合房企参与。不过由于允许房企提前介入，未来在项目的争夺上势必会更加激烈。
从企业的角度而言，需要认清城市更新开发周期长、资金压力大、规划难度高、涉及关系复杂等核心问题，容易给房企带来不小的资金压力，甚至陷入财务风险。除此之外，城市更新还对房企的资源协调能力、运营能力提出挑战，因此，房企在布局时需全面考虑自身条件，清楚旧改模式的复杂性，而在城市更新领域已有所动作的房企要有意识地把城市更新改造经验形成系统，打造团队经营，才能有所突破。
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原标题： 佛山旧改提速，四大利好支撑市场空间广阔
