地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
五一收假回来，年报季已然落下帷幕。
“三道红线”融资新规出台以后，今年郭树清再次敲打房地产，以及新的政治局会议罕见的点名学区房，都在说明楼市的不确定性还在延续。
中南建设，是业内第一家提出“用确定性穿越常态”的房企。
2020年迷雾重重，中南建设如何拨开迷雾？2021年扑朔迷离，中南建设又要如何寻找确定性？
先从其年报说起。
成绩单
2020年，中南建设年报显示：
中南建设基本每股收益1.87元，同比增长67.5%，并拟向全体股东每10股派发现金红利5.56元（含税），预计共派发现金红利21.27亿元，派息率高达30%，是公司自2009年上市以来现金分红的最高比例。
真金白银摆在投资者面前，谁能拒绝？
对于投资者而言，真金白银是眼前利益，而选择继续持有中南股票则出于对公司基本经营层面的长期看好。
中南的基本面如何？我们不妨看一组从年报中摘录的数据：
2020年公司营业收入实现786.0亿元，同比增长9.4%；
归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70%；
经营活动产生的现金流量净额84.7亿元，连续3年保持正值；
2020年末公司有息负债（含期末应付利息）799.0亿元，绝对金额在同类房企中保持低位；
加权平均净资产收益率达到28.18%，同比增长6.60个百分点，为历年最高。
高利润、低负债、投资回报有确定性，这是资本市场较为青睐的财务模型，也难怪开源证券、中泰证券在中南建设发布年度业绩后纷纷维持买入评级。
很显然，昔日在规模赛道上披荆斩棘的行业“黑马”，已经进阶为受投资者欢迎的资本“白马”。
细数中南的成长历程，2020年尤为关键，在大变革之年，中南大致做对了这样几个事情。
02
对的方向
当下房地产行业不仅面临融资端“三道红线”政策收紧，还面临土地端两集中政策压力，同时严格的限售限贷调控让房企销售去化难度增加。
房地产行业正处于剧烈变革之际，“大鱼吃小鱼”“大鱼吃大鱼”，行业集中度越来越高，行业面临的不确定性也越来越大.
如何在不确定性中寻找确定性?
中南首先做对的就是“未雨绸缪”，在行业形势发生剧烈变化之前，中南已经及时“转舵”。
2020年初，在中南年会上，时任中南置地总裁的陈昱含已经对行业背景有了深刻认识。
她认为，新常态下的地产行业，高速的规模发展难以为继，“难”可能是未来的一种常态，如何穿越这个常态，持续、健康的发展下去，是中南必须回应的。
彼时，她提出中南将“用确定性穿越新常态”。不确定性是客观存在的，但确定性却是主观能动的。
从过去一年的表现来看，中南战略选择上很早就围绕着三道红线的方向展开稳定和确定性的作战方针，但在当前的政策及外部环境因素影响下，或许正是这种前瞻性策略才使得中南的发展多了一些确定性。
在这种战略指引下，2020年，中南提出“稳增长、出利润、优报表”的经营目标。
彼时，行业增速放缓，过去一味冲规模的模式已经不能适应行业发展，房企纷纷从提升规模向提升利润转变，施行“有质量增长”。
恰逢去年下半年房企融资监管“三道红线”政策出台，房企降负债也被提升到政策层面。
这些变化无一不在透露，中南当时制定的经营目标实在恰逢其时。
如今一年过去了，中南也用一份优秀的成绩单再次证明了彼时管理层经营方向的正确。
03
对的策略
大的方向正确了，还要看施行过程中的具体策略是否匹配。
在业绩发布会上，陈昱含表示其提出的“稳增长、出利润、优报表”的经营主张在过去一年得到强有力的贯彻和落实。
虽然中南已经过了高速增长期，但现在的中南更具有韧性，即使面对疫情以及行业政策的不确定性，也能够在速度和质量之间找到平衡。
接下来，炸天团将从过去一年中南在“稳增长、出利润、优报表”三大方面的表现来具体分析中南为何能够取得优秀的业绩成绩。
首先，稳增长。
即使在2020年疫情影响下，中南地产业务全年实现销售规模2238亿元，同比提升14%，全年销售去化率维持在70%以上的高位。
全年销售之所以能够稳定增长，一方面是去年全年中南根据疫情发展情况及时调整了供货和销售节奏。
在房企销售普遍还未恢复的二季度，中南已经悄悄抢收，全季度销售额598亿元，同比增长18.9%。
为了防止疫情反复给销售带来不确定性，中南在去年三季度加快了新增土地储备的供货速度，将房地产行业传统的四季度冲击阶段提前至三季度，在全力抢收之下，保障了全年业绩增长。
另一方面，中南在投资标准、产品标准化、供应链建设及快建技术推广等多方面的努力为公司周转效率持续提升奠定了基础。
2020年，中南的周转效率继续提升，首开周期7.2个月，同比缩短0.3个月。
虽然房地产行业已经开始拼质量，但速度也必不可少，能够在更快时间内实现销售去化，获得现金回款，将有力保障房企资金链安全。
此外，中南管理层提到，组织稳定、能力优化及中南特有的铁军文化，是中南在面对“黑天鹅”时打出一场又一场硬仗的坚实保障。
众所周知，中南非常注重文化氛围，在组织内部提倡平等、公开、透明、扁平等特征，正是这样的组织文化给职业经理人提供了良好的“生存环境”。
在过去一年职业经理人和高管频繁变动的行业形势下，中南保持了团队的相对稳定。
第二，出利润。
这个目标应该是三大经营主张中，中南2020年完成最好的一项。
炸天团粗略整理了几家典型房企2020年归母净利润情况，其中：
阳光城归母净利润增速约30%；
龙光集团归母净利润增速约15.51%。
可以明显看出，2020年，房企归母净利润增速普遍不高，TOP30房企中归母净利润增速高于30%的房企已是屈指可数。
毫无疑问，2020年是房企利润下滑之年，增收不增利是全行业面临的共同挑战。
但中南似乎是个例外。
2020年，中南如期兑现了70亿元的归母净利润承诺，实现归母净利润70.8亿元，同比增长70.0%。
与自身2019年相比，中南归母净利润毫无疑问实现增长；即使与行业内头部以及同等规模房企相比，70%的归母净利润增速也相当有竞争力。
利润率更能显示出企业的盈利能力。2020年，中南综合毛利率从16.75%提升至17.29%；归母净利率从5.80%大幅提升至9.00%；加权平均ROE从21.58%提升至28.18%。
归根结底，中南盈利能力的提升在于两个方面：
一是，过去几年高速稳定的业绩增长为公司的利润转化提供了有力保障；
二是，过去一年，中南在投资精准度、成本和费用管控以及项目全周期利润管理等多维度的水平提升。
在地产投资方面，中南全年新增货值超过2300亿元，同比提升43%。
从土地获取结构来看，商业、产城、文旅、城市更新四类途径取地货值规模从2019年的11%大幅提升至27%。多元化获地为中南节省了土地成本，赢得了利润空间。
在成本管控方面，在2020年因疫情销售难度增加的情况下，中南的销售费用率仅同比上升0.16个百分点，达到2.20%。
而在全行业都在向管理要效益的情况下，中南的管理费用率也同比下降0.89%至3.59%，进一步优化了管理能力。
第三，优报表。
未雨绸缪，再一次在这一经营目标中展现的淋漓尽致。
在“三道红线”出台前，中南的管理团队就已经把报表优化作为年度关键任务提出。因此，当红线政策出台后，不少房企焦头烂额，忙于应付，但中南却按照自己的节奏，优化负债指标。
在业绩会上，中南管理层也剖析自身，虽然中南的销债比不高，有息负债绝对值不大，但与类似销售规模的房企相比，中南净资产更少，这可以认为是之前高速发展带来的必然结果。
也因此，中南应对“三道红线”的总体策略还是在兼顾发展的同时，有序降负债以及稳步增加净资产。
从结果来看，截至2020年末，中南已经实现两条线变绿。
其中，扣除受限资金后的现金短债比为1.04，净负债率为97.27%，两项均已达到政策要求；目前仅剔除预收账款的资产负债率一项未达标。
针对该指标的改善，中南提出从四个方面努力：
一是穿透到项目投资层面的资产负债率管控；二是合理的并表和出表安排；第三，加快结转和利润实现；第四，增加合作项目实收资本，快速做大净资产。
中南管理层表示，公司有信心最晚明年实现“三道红线”全绿。
对未来考虑
所有过往，皆为序章。说完了中南2020年取得的成绩，还要谈谈接下来的路怎么走。
在规模上，管理层认为10%左右的复合增速是理性安排，中南2021年销售增速预计预计在10%左右。
从投资角度看，以3倍货地比为目标，全口径拿地货值期望达2700亿元以上。
盈利方面，管理层认为未来中南地产业务的利润表现还有改善空间，理由是：
2020年中南利用时间差提前布局城市轮动洼地，避免了土地市场过热后的高位拿地。
结合多元化拿地，在竞争激烈的2020年，中南平均地价从2019年的5250元降为5000元，而当年销售均价从12700元提升到13300元，这些都为后续结利增长奠定了良好基础。
地产行业的女掌门人往往与感性、细腻等标签相联，但不难看出，在陈昱含身上，却多了一些理性、务实的基因。
对于行业和公司的长期发展，陈昱含也提出了几点看法：
1、地产行业有17万亿的容量和广阔的上下游影响，因此对于行业调整，不必过度悲观。
2、多元化之前，中南要坚持做好地产基本盘。
3、从做大到做强，是中南的必然选择。
4、中南的青春期已过，以往“高增速、强兑现、好团队”的中南好故事要开新篇。未来的中南好故事，是从黑马到白马的奋斗史。
基于以上几个判断，中南为未来提出了四个方面的考虑：
可持续发展，对增速和经营质量有效平衡；
把卓越运营打造成中南的优势竞争标签；
两主两辅多联动，打造中南特色的永续经营能力。其中两主是指地产和建筑两大核心业务板块，两辅是指城乡建设和运营、优势城市核心商业资产的持有；
强化人才护城河，为职业经理人和团队赋能。
并且就在今天，炸天团收到消息，中南正着手进行组织架构调整，将相关区域公司合并。
比如将南京区域公司和苏北区域公司合并，成立苏皖区域公司；将青岛区域公司和鲁西区域公司合并，成立山东区域公司等等。
此番聚变，是中南为适应新形势下的战略发展需要，既是中南在规模不断扩大背景下的顺势而为，也是其基于对内外部形势深入研判后做出的重要战略安排。
调整过后，中南将为优秀的区域公司提供更大空间、更大授权和赋能，使区域公司发挥更大的发展动能和业绩回报。
相信“区域调整+四个方面达成”的基础上，中南将平稳穿越行业周期，在行业中的发展更加具有确定性。
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原标题： 中南建设正在穿越周期
