丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
这一年，中国房地产行业经历了一场史无前例变局与重生。一季度，商品房销售规模创20年来新低，二季度迅速恢复，一直到三季度的8月，全国商品房销售额累计增速首次回正。
与此同时，在行业逐渐恢复的过程中迎来新一轮政策调整周期，2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三条红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控。
复杂多变的2020年前三季度已经结束，接下来的四季度至关重要，“三条红线”重压之下，去化成第一要务。
2020年第三季度中国经济稳定恢复，中央适时地与十余个热点城市及主要房企召开座谈会，重申了疫后“房住不炒”主基调。
十余城市楼市调控政策相继收紧下，商品房销售规模仍快速恢复，前8月销售额同比增1.6%。前8月房地产业开发投资额增长4.6%，行业初步走出疫情影响，回归正常水平。
政策也由上半年的“稳中有松”，到二季度末转变为“稳中趋紧”，而三季度以来融资“三条红线”又将政策基调拉向了“稳金融”层面，这将改变中国房地产行业发展的逻辑，意味着高增长时代将一去不复返。
从政策层面看房地产市场，前三个季度以来可以用八个字总结“中央要稳，热点要紧”。
今年政府工作报告对房地产总共38个字的描述中，核心是一个“稳”字。
随着疫情影响的消退，全国经济复苏，全国政策所要求的“稳”则有不同程度表现。
上半年，全国是重要的是“稳经济”，房地产作为中国经济的压舱石，只要房地产能够稳住，整体经济也能够企稳。因此，从房地产的角度来看政策“稳中有松”。
但从二季度末以来，由于部分热点城市房价、地价上涨过快，整体政策表现为“稳中有紧”。尤其“三条红线”以来，政策逐渐转变为“稳金融”，这对房地产来说是一大“利空”，这意味行业逻辑将发生很大改变，高增长的时代就此终结。
具体政策来看，7月24日，中央主持召开房地产工作座谈会提到，“房住不炒”、“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“稳地价、稳房价、稳预期”，确保房地产市场平稳健康发展。随后7月30日的中央政治局会议以及8月26日住建部房地产工作会商会均提到“确保房地产市场平稳健康发展”的描述。
因此，中央层面的思路是希望房地产行业能够平稳健康的发展。
从各城市来看，二季度末以来，热点城市房价、地价上涨过快，政策由“稳中有松”转变为“稳中趋紧”。7月2日，杭州加码楼市调控，由此拉开了三季度以来的楼市调控新周期。宁波、深圳、南京、东莞、无锡、成都等热点城市紧随其后，纷纷为政策“打补丁”，差别化精准调控成为三季度政策关键词。
三季度最后一天的9月30日，银川升级房地产调控政策，至此，参加7月24日座谈会、8月26日城市会商会的14个城市中，除了北上广以外11个城市全部完成了新政策出台，而深圳政策力度最为严苛。
预计四季度，热点城市 “四限”调控延续更长时间，部分热点城市或将调控再加码。具体而言，房价仍是红线，西宁等房价涨幅居前的城市，政策加码的可能性颇高；而在调控升级后，宁波、南京等房地产市场依旧火热，未来也不排除政策继续加码的可能性。
数据来源：CRIC
三季度金融政策层面也出台相关规定，融资“三条红线”严控负债规模，倒逼房企去杠杆降负债，重压之下，去化成为四季度第一要务。
8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，对房企有息负债规模设置了“三条红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。
根据“三条红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。统计显示，头部房企整体偿债能力稳健，超6成房企处于黄档和绿档，但房企之间严重分化，2成以上房企“三道红线”皆不达标。
值得注意的是，12家房企试点到全面落地执行尚有缓冲期，暂被划定为红档、黄档的房企仍可以通过增加销售回款、表外融资、降低现金支出等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。
“三条红线”对行业影响巨大，改变了中国房地产行业的发展逻辑，高增长的时代终结。在“三条红线”重压下，去化成了房企第一要务，原本“三高”模式销售策略难以为继之下，如何提升盈利能力将成为企业长久的核心命题。
从行业数据来看，2020年第三季度，全国新房销售恢复显著提速，至8月商品房销售额累计增速回正，单月规模创正常月份（除6、12月外）新高。据国家统计局数据显示：前8月全国商品房销售面积9.8亿平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年收窄5.1个百分点。商品房销售额96943亿元，增长1.6%，其中住宅销售额增长4.1%。
2020年全年行业销售规模从前8月商品房销售体量预计，全年商品房销售金额大概率创新高、销售面积或将微跌。
具体数据来看，如果乐观计算，接下来四季度单月同比增速保持与8月一致计算，全年商品房销售面积、金额将分别增4%和12%。保守计算，假定前8月全国商品房销售规模占全年销售规模比例与2019年一致，预计全年商品房销售面积、金额将分别降3%和微增2%。
（单位：万平方米、亿元）
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
从房地产投资开发的角度来看，前8月，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速比前7月提高1.2个百分点。单月来看，8月全国房地产开发投资13129亿元，同比增长11.77%。
从前8月开发投资规模预计，全年行业投资规模预计将增长6%左右。以后续4个月单月开发投资额同比增速较8月略降计算，全年房地产开发投资额同比增长7%。
数据来源：国家统计局
政策层面，2020年四季度，全国政策将会继续保持平稳。热点城市 “四限”调控延续更长时间，部分热点城市或将调控再加码，限购政策或将进一步升级，涉及限购区域扩容，将二手房纳入限购范围等，严堵通过假离婚等方式获取购房资格。
压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，那些人口长期净流出、市场需求相较羸弱乃至房地产库存高企的压力城市，更可能在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。
从行业角度来看，我们对于后市发展作出如下几点预判：
从商品房销售来看，东部地区核心城市商品房销售量价齐升带动全行业强力复苏， 2020年全年有望实现销售面积再创新高；同时，今年另一个重要特征是城市分化和区域分化，中部、东北部地区也值得关注，谨防市场下行带来库存压力二次上升。
新开工面积增长动力略有不足，一方面融资收紧预期下，受房企融资难，资金面趋紧等因素制约，新开工面积增速也难有亮眼表现。
土地购置面积同比增速将显著回落。融资“三条红线”，地方调控持续升级，土地供应节奏、结构变化等因素影响，热点城市供地力度将进一步减弱，成交规模缩减，另一方面去年四季度土地市场成交规模回升使得基数较高。
基于对房屋新开工、土地购置、建安投资的判断，房地产开发投资额整体仍将保持增长，但预计增速将趋平。
整体而言，疫情后，国内经济稳定恢复，生产消费需求稳定回升，就业与收入总体稳定，内循环与外循环驱动下发展动力进一步增强，房地产业V型逆转后发挥了宏观经济稳定器作用，一系列对冲疫情影响的宽松措施也将陆续退场，房地产行业也将重回自身运动规律。
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