我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
来源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
城中村的城市更新工作，无法脱离集资评估。集资评估在整个集资备案甚至在整个更新项目操作工作过程中的重要性怎么强调都不为过。虽然未曾具体从事资产评估相关技术工作，也未具备相关技术资质，但结合工作实践，在与一些朋友私下探讨，如何做好集资评估工作。下面简单就集资评估谈谈自己一些浅薄的观点，希望能拓宽大家集资备案工作过程的思路。如有不妥或缺漏甚至错误，请各位朋友多多包涵。
1、集资评估差异问题
在多年的城市更新工作实践中发现，同一宗地，同样的规划条件，不同的评估公司评估出来的土地估价价值相差较大。或许每个评估公司都按照一样的程序、一样的评估要求进行评估，但是由于对程序、要求的内涵理解各有不同，所获取的信息资源不对称或者存在误差，就导致评估结果的差异。
更为重要的是，当前整个资产评估市场评估公司鱼龙混杂，资质水平参差不齐，不少评估公司都有挂靠收管理费的做法。市场竞争激烈，导致某些评估公司为了获取微薄的利润，饥不择食，放弃估价时需遵循独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳利用原则，价值时点原则，替代原则等原则。受委托方或甲方的威逼利诱，失去了独立、中立、客观、公正、合理的技术分析，过于偏袒一方，导致不同评估公司的估价结果相差甚大。
备注：本文所指的集资评估不仅仅限于某个具体单项评估，而是整个集资评估，包括现状物业评估、非农指标（留用地）、土地评估等等。
2、城市更新集资评估的方法
常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、地价系数修正法、成本逼近法等。
估价方法的选择应按照土地估价技术规则，根据各种方法的适用对象，结合估价项目的具体特点以及咨询目的进行。一般来说，就单一具体的现状物业也好，针对具体的宗地价值评估也好，采取的评估方法基本都一致，结果也相差不大。但在城市更新实践中，从整个城市更新项目角度出发评估的结果相差就比较大了，甚至大相径庭。
更新项目一般说来采取假设开发法比较多一些，这样相对公平合理，相关政府也好，村集体也好，更容易接受一些。
假设开发法是假设评估对象为商品房开发建设用地，具有预期开发价值，按照专项规划指标，建成后的房地产可通过比较法或收益法估算。
土地价值、现状物业价值、非农指标（留用地）价值、行政村及自然村基础数据认定、集体土地上非集体物业、拆迁成本、建安成本、不可预计费、融资成本、管理费、开发过程中的给第三方的合理费用、销售费、各种税费、非集体物业的回迁标准、专项规划指标、建成物业销售价格等等。
上述各个单项取值不同，结果相距甚远，也往往成为各方博弈尤其开发商与村集体博弈的焦点。
3、城市更新集资评估的本质
城市更新的本质就是多方利益博弈，达成利益平衡，形成统一战线共同合作做大蛋糕，后分配蛋糕的过程。集资评估则是确认村集体蛋糕有多大，涉及开发商与村集体分蛋糕的关键环节。村集体的蛋糕有没有，有多大，涉及到集资的定义范畴，也涉及到不同利益方的立场看问题的方式。
4、城市更新集资评估的重要性
集资重要性怎么强调都不为过。
对开发商而言，集资评估意味着与村集体合作的基础，也是分蛋糕的前提。
对于政府而言，同样是涉及集资增值保值，甚至在某些地方或某些具体项目中可能涉及到集资与地方政府的分成问题。
对于村集体而言，集资是村集体最大最根本的合作筹码，为了给村民有一个合适合理的交待，村集体领导必须铢锱必较认真对待集资评估，尤其是在一些更新项目比较多的地方，村民股民维权意识比较高，往往会参照其他项目质询村集体。
据此，集资评估报告，都关乎各方的实质利益，各方的高层都异常重视。
5、集资评估的利益博弈与平衡
正如上述强调更新的本质，如果集资的评估无法让各方利益博弈达成利益平衡，则很难形成统一战线，必然导致项目的停滞。集资评估报告，是合作谈判的基础，不仅仅是简单的评估技术问题，更涉及到各方利益的博弈与平衡。集资评估报告能否最终确定，需要各方的认可，尤其村集体的认可。
6、集资评估各方利益平衡关系
集资的定义、范畴、比例及集资的类型规模，直接涉及到整个更新项目蛋糕的划分。在之前的很多文章中说过，城市更新属于土政策，集资政策也是土政策，各个地方都会结合当地的具体情况出台更新与集资政策。这样一来，就导致各地对集资的定义范畴了解都有所不同。
举个简单的例子，深圳各个区集资政策中，有些区集资政策明确村集体合法的土地方可认定为集资，有些区集资政策就认为只要不属于国有土地，都认定为集体土地。
更新项目的蛋糕，必须让各方能分到相对满意的蛋糕。而每个更新项目的蛋糕，都是恒定的，不可能任意做大，更不可能出现缩小。因此，怎么分蛋糕就显得尤为重要了。集资评估是谈判分蛋糕的基础，需要平衡各方的利益，而平衡利益的基础就在于集资的评估。
结合工作实践，总的来说，需要平衡的具体如下：
（一）平衡开发商与村集体的利益
无利不起早，开发商追逐利益，必须在每一个更新项目分得合理的蛋糕，而村集体作为项目本身的地主，更确保集资增值保值。这个相对简单，例子就不举了。
（二）平衡行政村与自然村的利益
在更新操盘实践中，不少城市更新项目的村集体都涉及到行政村与自然村。表面上行政村与自然村利益都是整体的，但是实践中，自然村与行政村的蛋糕还是要划分清楚，这就涉及如何平衡行政村与自然村的利益问题。举例子，非农指标、留用地、征地返还地等一般都归属行政村名下，但是往往都涉及自然村的利益。
（三）平衡自然村之间的利益关系
一个行政村下面有几个甚至十几个自然村，每个自然村都有自己的利益，自己的集资。因此，涉及到不同的自然村，甚至某些项目根本不涉及到其他自然村，一样也要充分考虑其他自然村的利益。举例子，非农指标，表面是行政村的利益，调到某个具体自然村的更新项目，那其他自然村有没有意见？
（四）平衡远期和近期的利益
所谓近期远期利益，实际就是近期的分红、现金补偿与远期的物业回迁，包括开发商远期协助村集体统一招商运营回迁物业，导入产业。就村集体而言，与其过多考虑近期的分红、现金补偿，不如更重视远期开发商协助统一招商运营回迁物业，毕竟作为一般的村集体，统一运营招商的实力相对有限。甚至宁愿放弃部分的物业，换取开发商导入产业，解决村民就业，带动村集体经济获得长期稳定的发展。虽然表面上集资评估不涉及后面的拆赔谈判，但在某种情况下，集资评估可以适当提及，直接涉及到开发成本，毕竟开发商统一招商运营，导入产业也涉及到成本。
（五）平衡村集体与个人业主的利益
在更新的工作实践中，集资的定义，范畴对集资评估的影响毋庸置疑。现在一些地方在城市更新项目中一般要求采取假设开发法来评估。假设开发法是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。简单的说呢，个人业主与村集体的利益在一定程度上是成反比。因此，怎么平衡村集体与个人业主的利益，又能顺利推进项目就显得尤为关键了。
（六）平衡村集体与政府的利益
每一个更新项目的蛋糕都是恒定的，扣除给政府的贡献的土地、保障房、各种配套基础设施后，剩下的才是开发商和村集体的蛋糕。简单的说，为了项目能够顺利推进，起码得确保政府有一定的利益，否则项目也难以审批通过。
7、回迁的物业只能多不能少
为了确保集体经济的可持续发展，一般来说村集体物业不能直接买卖获得收益，更不能私分集资。因此，村民、村代表看重的往往不是集资物业本身的价值，反而更看重集资的收取租金获益水平，这直接涉及到村民股民获得分红。
集资评估无论按何种方法评估，都需要获得村代表、村民股民的认可。随着社会经济的发展，房地产资产不断增资。导致某些集资评估，表面上集资的价值是增加了，可能出现集资回迁的物业面积反而减少的情形。对于村代表、村民股民而言，更新后的回迁物业面积只能增加，绝对不能减少。
8、商业与住宅物业的价值相背离
随着电商的崛起，基础设施的完善、快递业的发展及科技行业日益渗入传统的商业领域，商业大环境日趋恶化。当前逐渐出现了明显的趋势，就是商业物业与住宅的价值日益背离，一方面是住宅价值越来越高，另一方面是商业价值日益降低。这就导致越来越多的村集体对商业物业的期望值日渐降低。
9、一些思考
普通商业与住宅的价值相背离，集资评估需要予以重视这一趋势。当然，村集体也需要考虑，是否真的需要这么多的普通商业？是否考虑回迁多一些住宅甚至公寓旅馆替代普通商业？开发商是否更应转变思路，在做大蛋糕的时候，是否多多从村集体的实质利益出发考虑普通商业的价值是否可行？减少普通商业，增加住宅与公寓旅馆。如果受限政策，未能增加住宅与公寓，是否减少普通商业，增加更多旅馆业。
其次，绝大多数的村集体并不具备统一运营商业物业的经验，在集资谈判过程中，是否可以要求开发商代为招商运营确保回迁的商业物业获得更好效益更稳定的收益？
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原标题： 城市更新中集资评估需重点关注的事项
