龙光的衬托下,同行们都轻松一大截

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2022-03-17 11:08 2805 0 0
龙光集团举行交流会,公司管理层称,公司的资金很紧张。

作者:地产三哥

来源:地产三哥(ID:dichansange)

3月10日,龙光集团举行交流会,公司管理层称,公司的资金很紧张。

昨天的发布会上,公司表示,之前做的偿还公开市场债务的预算是建立在银行和预售资金监管账户正常的前提下,但事实是现金流入严重达不到预期。

这算是对业内消息的回复:此前一周多,龙光向投资人提出了多支境内债券的展期方案。

亭亭玉立的龙光是真的撑不住了还是不打算撑了?是能力问题还是态度问题?

本文整理了一些公开数据,抛砖引玉。

一、高评级挡不住违约

如果单看2021年中的评级,出问题怎么也不能轮到世茂集团和龙光集团:

暴雷之前,2021年内阳光城、正荣地产、禹洲集团、花样年集团的主体评级都是B+,后来这几家都无一例外的出现了违约。

但BB级的龙光集团、标普投资级评级的世茂集团违约来得如此之快,让人意外。

进入3月份,多年来一直BB评级的龙光集团的境内债券也要展期,更让人意外,因为在市场的普遍印象中,龙光集团资产质量尚可,风格并不激进,甚至是保守而稳健的。

二、“三条红线”挡不住违约

即便扣除受限现金,龙光集团、世茂集团是少数几家“三条红线”全部达标的民营房企。

但“三条绿线”也没能挡住流动性问题。

除了预售资金的监管导致流动性紧张之外,部分房地产企业存在明股实债以及其它表外负债,这导致“三道红线”对流动性及负债率的表征有直接偏差。

极端的看,如果把少数股东权益全部算成负债,以现金/(短债+少数股东权益)来看,龙光这一指标还可以。

当然,如果还有其他表外负债,是很难从公开市场和披露的财务报告中获得信息的。

按照3月10日交流会上龙光管理层的说法,2022年1月份一笔私募美元债也是流动性危机暴露的导火索。现在来看,当时龙光的应对也过于聪明了。

三、较低的借贷成本挡不住违约

从融资成本来看,世茂、龙光都不应该出现问题。

从它们的存款综合利率来看,也不应该出现问题,通常综合存款利率越高,在财报时间节点之前大量回笼资金的嫌疑越小,账上资金应该越稳定、宽裕。

世茂集团还是宽裕的,对向来稳健的世茂来说,去年陆家嘴93套房的“乌龙”事件可能是个导火索,点燃了当时异常脆弱的市场情绪。

现在看来,当时的世茂不知道是过于聪明还是工作失误。如果没有这个事件,至少世茂的流动性问题不应该这么早公开、发酵、扩大。

四、龙光拿地投资并不消极

从2021年拿地情况来看,龙光似乎并不紧张。

从新增土地来看,世茂集团和阳光城的大幅度收缩已经明显显示出来。

但龙光集团的拿销售比并没有异常。在克而瑞2021年度的榜单中,龙光的销售和新增货值在排名都在23位,比之前的年度排名还有进步。所以,这种反差更突然。

五、审计机构名单中没有线索

从上表中的审计机构和费用的角度,笔者不认为这里存在房企暴雷或者违约的线索。

为了几百万的审计费,毁掉声誉和职业生涯,是得不偿失的。但是在合规范围内,技术上是有弹性空间的。

小结

客观来说:

1、从三道红线和评级指标来看,龙光、世茂不应该这么早暴雷。

2、世茂流动性问题的公开可能源于陆家嘴卖房的导火索,当时市场情绪极度敏感,全年的拿地销售比的数据能从侧面印证公司的谨慎。

3、对龙光来说,评级很稳健、账户货币资金稳定、拿地也不消极。除了表外负债,还存在什么客观因素呢?

主观来说:

强力的政策、脆弱的情绪,让房地产企业现在只剩一个最大公约数:

保交楼。

之前的不违约、高毛利、快发展、高品质、回报社会、永续经营等等,这些公约数已经全部失效。

残酷的现实告诉绝大多数民营房企的老板,这个本应该可持续发展的行业已经变成了高频雷区。

只要能满足保交楼这个底线,为什么还要付出更多呢?

这是资本的趋利避害,也是人性。

不管是能力问题还是态度问题,龙光的表现,可能让紧张的同行们松了一口气,原来浓眉大眼、亭亭玉立也挡不住流动性紧张啊。

但这同时也让房地产行业的投资人又多捏了一把汗。

趋利避害一定会内卷,内卷之下,空间越来越逼仄,内卷的极限就是零。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 龙光的衬托下,同行们都轻松一大截

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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