丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
8月以来，重点城市纷纷开启第二轮土地集中出让模式。截止9月18日，22个重点城市中已有厦门、福州、苏州、青岛和天津等9个城市完成出让。
尚未开启二轮集中土拍的城市，再次迎来“变数”，其中杭州10宗“竞品质”地块仅有1宗正式进入竞价环节，其余9宗由于报名企业未达三家，无法进入后续竞拍环节，面临“流拍”。成都、沈阳则在开拍前，突发中止公告。土拍市场透露出不少“寒意”。
从已完成二轮土拍的城市表现来看，溢价率较首轮明显下降，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律；与此同时，流拍率也成为二轮集中土拍的关键词。
01
二轮集中供地总规模与首轮持平
从土地供应角度来看，截止9月17日，除郑州和宁波两个城市尚未发布第二轮集中供应以外，其余20个城市土地供应规模与首轮基本持平。
具体各城市间分化较为显著。其中，苏州、杭州、南京、武汉、长沙等城市第二轮供地规模较首轮明显下滑，降幅均超20%；其他城市较首轮均有明显上涨，尤其是深圳、厦门、青岛等地，供应规模均实现翻番。
表：第二轮集中供地城市两次集中供应情况对比（万平方米）
数据来源：CRIC整理
值得注意的是，由于土拍规则调整，第二次集中供地过程中，多城土地延期出让或重新挂牌，譬如深圳、杭州、青岛均停止挂牌之后重新挂牌，福州、济南、沈阳、苏州和天津等城市均延期出让。就出让时间来看，很多本该8月集中土拍的城市被挤压至9月、10月。
表：第二轮集中供地重新挂牌、延期出让城市
02
土地竞拍方式向竞品质、摇号转变
从重点城市第二轮集中供地来看，竞拍方式调整升级有三个明显的变化：
一是更多采用“限价+摇号”方式进行土地竞拍，并且溢价率均有明显下调。典型如广州、南京、杭州、合肥等城市，溢价率上限均调整为15%；
二是部分城市取消了竞配建，典型如合肥，本次17宗出让地块均取消了竞配建，改为采用“竞品质”的方式，其中2宗竞高品质住宅建设方案，15宗竞装配率。比如福州，由原来的“限地价、控房价+竞自持社会租赁住房建筑面积/竞限价商品住房建筑面积/摇号”全部改为“限地价+摇号”，原有竞配建的限制取消。
三是对项目上市销售做出了更多限制，部分城市出现了现房销售、限售等规定，譬如杭州10宗试点竞品质要求现房销售，广州部分地块限首套家庭购房，成都土拍规则首次提出“竞销售型一类人才公寓”。
表：第二轮集中土拍规则梳理
03
八城中止出让宅地近百宗，临时中止成“标配”
二轮集中土拍过程中，各城市临时“中止”出让成为主流。
截止9月17日，已经相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等8个城市在第二轮集中土拍前临时中止出让，总数量高达91宗，占这些城市第二轮集中供地总幅数的22%。其中沈阳中止出让宅地最多，高达22宗，占其第二轮集中供应总量的比重高达50%。
另外，杭州十宗竞品质地块中，九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求。
表：重点城市第二轮集中土拍提前中止地块情况
注：仅统计涉宅地块
数据来源：CRIC整理
04
流拍率较首轮明显提升
对比首轮集中土拍热度来看，所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑：成交溢价率均较首轮有所降低，尤其是济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在十个百分点以上；除厦门外，其余七市二轮流拍率均大幅走高，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过了30%。
值得注意的是，首轮土拍热度较高的杭州出现了“退地”现象。在杭州首轮拍地中斩获多地的宋都将以5000万的代价将运河新城GS1001-17地块退掉。该地经过20轮报价，由竞买人宋都以178308万元总价竞得，楼面价20962元/平方米，溢价率29.86%，自持21%。该地的毛坯销售均价不高于26500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29150元/平方米，楼面价和毛胚销售均价仅相差6000元/㎡，如果再考虑高达21%的竞自持，盈利情况堪忧。
不仅如此，22个重点城市以外也有部分城市“退地”，譬如南通，继年初通州区自然资源和规划局正式发布与R2021-004地块（大发）解除土地出让合同公告后，近日又逢退地，通州兴东街道CR2021-006地块解除出让合同，该地曾经历经超3小时的激烈竞价、545轮报价之后，被南通天威置业有限公司竞得，溢价率高达229.46%，最近也遭遇了“被退”的尴尬。此外，近期嘉兴也遭遇“退地”，金成退出了平湖2021平-10号地块的开发。
表：已完成第二轮集中供地城市两次集中土拍热度对比（万平方米，亿元，元/平方米）
注：流拍率测算包含中止出让地块。
数据来源：CRIC整理
05
TOP20房企拿地金额占比高达60%
从企业拿地积极性来看，第二轮集中供地中含宅地块成交地块中，成交前20企业拿地金额总和为1047亿元，占第二轮集中供地含宅用地成交总额的比重为60%，这一指标较首轮集中供地上升了4个百分点。
就拿地金额排名来看，中海、保利、厦门建发位列前三。其中中海、保利各自在5个城市均有拿地，拿地数量分别为9幅和8幅，厦门建发在厦门获取了2幅地块。
第二轮集中供地中拿地成交价款前20企业
注：因企业联合拿地，部分地块存在重复计入表格成交价款和拿地幅数的情况
数据来源：CRIC整理
第二轮集中土拍规则密集调整之后，已完成土地出让的重点城市大多遭遇了“滑铁卢”，溢价率下降，流拍率明显上升，临时中止出让成为“标配”，土地市场热度面临下行压力。
土地市场低热之下，拿地成本也在下行，如首轮高自持比例的成都二批次集中成交地块的地房比还不到0.5，较首轮大幅下滑。因此，对于现金流稳健的房企来说，将迎来以较低成本增加优质土储的机会。
从企业的角度而言，融资难度加大、企业资金链偏紧影响下，拿地积极性明显受挫，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。结合近期市场、资金和政策环境来看，重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率事件。
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