法拍房竞拍前做到这些，100%拍到满意的房子

关于捡漏，很多人在考虑法拍房的时候都想着捡漏，这种心态无可厚非，但是一心只想捡大漏，赚大便宜却往往是难以实现的。

如果你想要市价300万的房子，法院负责清场，又没什么人抢房，想花个200万出头的价格就拿下，那是可能性极低的小概率事件。

要知道市场不缺明眼人，有价值的房子，总会有很多人盯上，最终的成交价其实也得看竞争对手的实力。

那么在心态摆正之后，就是进入实操的第一步——选房。都说万事开头难，选中一套好的房源是法拍的第一步，也是未来“法拍之旅”能否顺利进行下去的基础。

但往往所谓的“好房源”别人也一样能看出来，所以参拍人数一般会比较多，相应的，房源的价格也极有可能会被拍高。

除了令人瞩目的“好房子”注定抢手，也有很多没那么显眼的房子不代表不好，在法拍房中，收集房源、选择房源是一门大学问。

那么我们在选房时应该怎么做呢？

首先要明确自己到底是为什么要买房？

购房需求一般分为自住和投资。那么有人会说，自己买房自住的同时也要满足投资的属性。

这个时候，分清主次需求就很重要，是自己长期居住为主，还是偶尔住住，还是完全投资。分不清主次需求，那么很大概率即使拍到了房子也会感到不满意。

那么从自住的角度细分，又分为刚需型和改善型。每类的需求，影响因素都不相同。

刚需购房者首先要满足的是居住的基本属性，并且会更看重价格，对住房的配置、环境等会难以兼顾。

而改善性住房一般是因为有小孩或者老人，想要改善住房面积以及环境，而改善型购房者多是中年人较多，经济水平已经达到稳定，买房会更看重居住的舒适度、房子的面积和小区的配套等因素。

在参加竞拍前一定要有自己的预算方案，确定自己心理价位。

因为法拍房是以竞拍的方式来购买，众买家在各自的电脑前自行加价，这会导致很多购房者在这样的氛围下冲动加价，从而超出自己的预算，这样就算拍成了但自己负担不起，反而会引发更多的麻烦。

需要注意的是，法拍房需要缴纳保证金，如果竞拍成功又反悔的情况，法院是不予退回的，并且会进行追责。

如果资金不充足需要贷款，则要提前去银行了解法拍贷款政策，明确自己是否可以办理法拍贷款、贷款额度是多少、首付比例是多少等。因为法拍房的付款周期非常短，一定要确保自己的资金充足，量力而行。

李嘉诚曾提出房地产的第一黄金定律：地段、地段，还是地段。

最优的选择是能买到一个成熟的地段，周边交通、商业、医疗、教育等配套都很完备；

如果是自住，则要考虑自己的生活在该区域内是否方便，或者自己最看重的部分是否能够得到满足。比如最看重通勤，那么距离地铁站或者公交站的距离就需要率先考虑；

另外如果是对区域进行投资，则需要考虑该地段未来的规划以及正在建设的部分。尤其是从规划发布到落实规划，是一个漫长而又充满变数的过程，所以对于规划的可信度以及执行力一定要多渠道获取消息，有自己的判断。

内部环境需要关注的有：开发商、物业的口碑，关乎到房产未来的保值与增值，以及居住体验感。品牌房企的产品往往意味着更保值、具备更好的流通性。

建筑品质，这一块主要关注小区的容积率、绿化率、楼间距、车位比、人车分流等因素。

居住群体，成熟的小区其居住群体也一般比较稳定。像改善型小区的入住人群年龄一般偏大，尤其家里老人一起生活的；刚需型小区的入住人群一般都是中青年。

投资的话只需考虑价格和流动性。自己喜不喜欢不重要，最重要的是有人喜欢。

1.是否已经取得产权证：

这关系到能不能过户，会不会有二次税费，优先选择已经取证的。无证的需要考虑二次过户的税费成本。

2.房屋是否涉及刑事案件：如果是的话，结案之前是不能过户的。

3.是否处置100%产权：如果是50%产权，可能无法过户。

4.土地性质：是否住宅用地，不要为划拨（有巨额税费）。

5.卖方税费由谁承担：一般是买方，小部分法院会写明可以据实报销。

6.是否租赁：买卖不破租赁，短期租赁且没有预付房租的可以考虑。如果是十年以上长租且已经预付租金的，考虑恶意租赁的可能，麻烦多不要碰。

7.水电物业欠费情况：涉及到购房成本的增加。

8. 房屋是否腾空：如现有人居住，可能过户后无法入住，需要另立案件处理。

9.实地看房并且确定房屋现值：房屋的装修情况以及是否有家具等内部条件，对房子的现状做到心中有数。

综上所述，对于法拍房来说，购房无忧是我们购房的首要目标。理性看待法拍房，让自己多一种方式能买到心仪的好房子。