土地出让金迎来变数，释放了什么信号？

作者：黄博文

来源：地产黄老邪（ID：DCHLX1）

在所有人都在讨论集中供地，紧盯房地产税的档口，中央又来了场奇袭。

2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行等四部委联名发布了一份重磅文件《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）。

这份文件非常明确地指出，国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收。此外，从7月1日开始，河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省等地将率先开展试点，将包括土地出让收入在内的四项收入征收权，由自然资源部门转移至税务部门。

一石激起千层浪，各种解读纷至沓来。那么土地出让金划归税务部门统一征收，对于房地产行业意味着什么？对发展型房企会造成什么样的影响？且听黄老邪细细分解。

并没有那么简单

土地出让金划归税务部门征收，之所以引起国民的热议，原因在于多年来助推发展却又为人诟病的土地财政。

早在1994年的分税制改革当中，各种关于土地的税种都被划归地方所有。1998年，中国进行了住房商品化改革，在全国范围内开始推行商品房，取消福利分房制度。之所以住房商品化改革能推行得那么顺利，很重要的原因在于卖地收入节节增长，为地方财政带来了巨大的收入。

以1998年为例，当时的全国土地出让金只有507亿元左右，经过了22年的野蛮生长，这个数字在2020年上升到了8.4万亿。地方政府可以随便用这些收入来修地铁、盖医院、建学校，完善基础设施。这在很大程度上助推了中国经济的发展，用二十年时间走完了其他国家一百年时间才能走完的发展历程，这都得益于土地财政。

但是发展到了今天，土地财政的走向越来越危险。首先，因为土地出让收入归地方政府所有，因此地方政府有了强烈地追求财政收入上升的动机，土地价格一路飙升，需求导向下地王频出，房价自然水涨船高。

因此当土地出让金划归税务部门征收政策一出台，也难怪许多专家与媒体热议道：中国即将告别土地财政。但是黄老邪认为，现阶段的政策只是意味着征收部门变了，土地出让金的所有与使用权，还在地方政府。

例如政策实施细则就提到：“除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。”

这就意味着，这些土地出让金只是由原先的地方自然资源局征收，改为税务局统一征收，收来的钱地方该怎么分怎么分，该怎么用怎么用，一切照旧。目前已有信息表明，除了征收部门发生变化以外，本政策对土地出让金本身没有任何影响，告别土地财政的说法更是没有支撑的。

但是尽管花钱的人没有改变，但谁来管理这份资金，还是有很大区别的。举一个比较通俗的例子，例如你的工资每月都是打到你的工资卡当中，而突然工资卡被老婆收走了，然后老婆再转给你花，虽然刚一开始一分不少，但谁来保证以后不会减少打给你的钱？概念瞬间就变得不一样了。

黄老邪认为，从短期来看，土地出让金交由税务部门征收，能在一定程度上杜绝征收乱象，减少个别房企“闪转腾挪”的空间。因为一些三四线城市的土地出让金是可以分期缴纳的，开发商可以和地方政府达成默契，缓交甚至拖欠土地出让金。

而划归为税务部门收缴之后，地方政府便没有了话语权，国家税务部门说了算，缓交拖欠之类的事就会被杜绝。有助于规范市场秩序，让企业公平竞争。

从长期来看，土地出让金的用途可能会受到约束。以后地方政府卖了多少地，挣了多少钱，钱怎么花，都处于中央的监管之下，中央政府在规范统筹方面就有了抓手。

归根结底，土地出让金交由税务部门征收，虽然不会动到土地财政的筋骨，但对于加强监管力度，规范征收流程，引导地方政府减少对于土地财政的依赖，具有重大的意义。

还需放在调控的长河中看待

土地出让金划归税务部门征收，虽然目前对房地产行业影响甚微，但作为房企，一定要清楚政府出台此政策的目的，这就需要将其与以往的调控政策结合起来分析。

从2016年“房住不炒”总基调确定，到2019年以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展，再到2021年“十四五”规划提出实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。近年来，国家已经从市场端、资金端、土地端对房地产行业进行了全方位的调控。

从市场端来看，限购、限贷政策从需求侧下手，新房限价与二手房刚性指导价从供给侧下手，以稳房价的方式压制房地产企业推高房价。

从资金端来看，2020年8月划定的“ 三道红线”，收紧了房企融资需求；2020年的最后一天，房贷新规“两道红线”给房企从供给端降了杠杆。两道政策从资金的供需两端，压制了房地产企业对财务型杠杆的依赖，防范金融层面的风险，稳住预期。

从土地端来看，2021年初的“两集中”供地出台，热点城市一年就推三次地，拿地的节奏被控制，同时伴随着竞拍规则的优化。虽然稳地价效果不及预期，但意图还是非常明确的。

而最近出台的土地出让金划归税务部门征收，则可以看作是土地端调控政策新招，督促地方有序减少对于土地财政的依赖；也可以看作是未来国家对土地出让金进行集中统筹使用的先兆，从而推动推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

因此我们必须意识到，无论是现阶段还是未来的调控政策，依旧在围绕着以往房地产行业调控的主基调，没有变化。其核心目的依旧是“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“租购并举，因城施策”，促进房地产市场的平稳健康发展。

因此，作为房地产企业，必须回归理性，财务型杠杆已经难以为继，在“三低一高”与“管理红利”大背景之下，赚组织能力的钱才是正确的选择。

提升组织能力的正确姿势

过去二十年，房地产行业粗放、野蛮、快速发展，房企们大都“鄙视”管理。但近年来，随着“三低一高”时代的到来与“管理红利”理念深入人心，房企们却在走向另一个极端——为管理而管理。

具体表现为管理逐渐脱离业务，业务逐渐脱离经营，经营逐渐脱离战略，战略逐渐失去方向，从而形成了可怕、致命的“纯管理”的路径依赖。

综合自身多年的咨询、顾问及实践经验，黄老邪认为，管理必须具备以下导向，才能够真正提升组织能力，助力企业发展：

体现战略意图；

平衡效率与风险；

释放团队能量。

中小房企表层管理问题，如管控、流程、绩效、激励等方面体系和机制问题根源往往出在运营方面，运营问题的根子往往出在战略方面，如方向、意图、目标、投融资等，战略问题的根子往往出在老板身上。

所以，中小房企的生存与发展不取决于纯管理，而是应从老板提升、战略、投融资、运营效率、中高层团队组建及打造等方面发力！

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原标题： 土地出让金迎来变数，释放了什么信号？