扒财经 作者：陈文莉
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
国有低调分子“上海永业”，今年却频繁出圈。
今年它第一次出圈，是在“谢娜张杰被疑买房跳单”的新闻报道中。因为其买下的“思南公馆项目”，持有方与销售方的共同母公司，正是上海永业。
时隔一个月，上海永业又出手接下了中海发展上海公司“数百亿”规模的城市更新项目。
3月8日，中国建筑（601668.SH）发布了一则关于上海市历史风貌保护及城市更新项目变更投资事项的公告。
项目公司之一“上海中海海庭房地产有限公司”，曾由中建下属中海发展（上海）出资 98%、上海中城企业集团出资 2%。变更完成后，项目公司持股比例则将变为中海发展（上海）出资 2%、上海永业企业（集团）有限公司出资 98%。
这意味着，位于上海黄浦区新天地板块的巨无霸“建国东路67-71街坊”旧改项目，部分项目的控股股东，将变更为上海永业。并且，项目的计划投资额也由590亿元增加到了595亿元，开发周期从原来的6年拟变更为6.5年。
风财讯盘点发现，上述项目是上海余留体量最大的旧改，也是中海在上海投资规模最大的项目。2020年，中海上海公司费了九牛二虎之力，与黄浦区签约拿下这个“门面项目”。
一番周折，中海为何将其转手他人？上海永业坐收“渔翁之利”？
厘清其中根由，就不得不聊一聊上海永业这家国企了。
（20世纪80年代拍摄的永业大楼）
01 中海无奈让出“上海门面”控制权
建国东路项目位于黄浦区新天地以南，是为数不多的成片旧城改造区域，现存13处文保建筑，该项目涉及到了8500户，约4万人口的搬迁。项目总占地面积约14.75万㎡，地上计容建筑面积约36.8万㎡，包括住宅、商办、公共绿地、风貌保护及历史保留建筑等业态。
项目持有公司之一“海庭公司”，是建国东路67、68、71街坊的项目公司。转让后，中海上海仅剩69、70街坊，将更多的地块转给了上海永业，同样也舍弃了收益的大头。
不过，值得注意，据悉项目原定的总投资590亿元，开发周期6年。若按股权投资，中海上海公司前后需要投入超过570亿。
此间大环境下，开发周期长，投入资金多，收益不确定性大，这或许动摇了中海上海公司继续开发的决心。
而且，相对于不少因流动性危机入市，“物美价廉”的优质项目，这一项目的优势似乎并不大。
将部分股权转给合作方，从而减少资金投入，剥离负债，优化资金结构，是目前房企的“流行做法”。
02 上海永业“负重接盘”为己兜底
上海永业在坊间被戏称为上海黄浦区的“亲儿子”。
公开资料显示，上海永业是黄浦区直属的功能类国有企业，成立于1994年，承担着重大项目建设、房产经营、招商引资、园区运营、市场化物业、城市更新、旧区改造、直管公房管理、保障性住房建设管理等诸多职责。
近三十年，上海永业成为了上海城市更新的主力军之一，打造了思南公馆、孙中山行馆旧址、《新青年》编辑部旧址等如今的“城市名片”项目。
不过接盘者上海永业，其账面并不十分充裕。
往年的财报显示，上海永业的营收始终低于50亿元，而净利润则不足6亿元。这几乎比不上绝大多数的百强房企。
数据显示，上海永业2020年的营收27.71亿元，净利润2.26亿元；2019年营收48.82亿元，净利润为5.77亿元；2018年营收23.32亿元，净利润2.99亿元。
其中，2019年营收增长主要受益于前一年永业集团与中城集团整合重组，合并了多家房地产动迁公司。
2021年前三季度，上海永业的货币资金73.78亿元，这已经是目前所披露数据中最“富有”的一次。
但上海永业的总负债却在快速攀升。2021年三季报显示，其负债合计322.26亿元，而2020年底这一数据仅为187.73亿元。
毫无疑问，无论是营收还是利润，上海永业在一众央国企中并不出色。接下中海这个数百亿的城市更新项目，对上海永业的资金是一种考验。
此次上海永业接手“自家门前”的巨无霸项目，在多位业内人士看来，更像是一种兜底。
凤凰网风财讯发现，永业在通过股权转让等方式，加快资金的回笼、利用。
1月6日，永业以3.39亿元的底价，挂牌转让永业商业40%股权（永业集团30%，永业股份10%）。
多位业内人士告诉风财讯，股权挂牌转让的目的多在于回笼资金，剥离负债。
显然，永业选择了将旗下公司的部分股权出售，回笼资金以备后用。
如永业一般，股权一进一退，资金腾挪来去，正在成为上海地产、上海久事、光明地产等多家上海国资地产平台的无奈选择。
以上海地产为例。1月28日，其以45亿元收购了世茂外滩茂悦酒店。
然而，上海地产自身负债却居高难下。
数据显示，2018-2020年，上海地产总负债分别为1908.88亿元、1955.73亿元和2164.36亿元。
风财讯曾报道，上海地产一个月间挂牌转让了旗下多家公司，且主要是三林城市更新项目公司。
彼时，IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉风财讯，房企连续出售项目，一是因战略调整和项目定位等，决定退出开发；二是公司流动性紧张和现金流承压。从目前上海地产的情况来看，更多应该属于后者，当然也可能有业务盘整的考虑。
04 重负下的多元化解法
2021年12月21日，永业与绿城中国（03900.HK）签订战略合作框架协议，双方将深化全方位合作，共同推动黄浦区城市更新。
风财讯盘点发现，合作开发是永业的“自我解套之法”。
据不完全统计，永业的合作伙伴超过14家，瑞安、香港新世代、凯德、新加坡发展置地集团、上海久事、上海申通，皆与其有过项目合作。
上海地产则找到了另一种解法——
2021年6月，上海地产与招商蛇口、中交、万科、国寿投资、保利、中国太保、中保投资联合成立了上海城市更新基金。
该基金总规模达800亿元，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。
透过上海永业的进退、上海地产的操作，或许能窥见上海国企的项目腾挪取舍，以及它们通过“合作开发、设立基金”等多元化方式寻求出路的试探。
毕竟在区域发展中，国企往往承担着更多功能性建设的重任，甚至是维稳市场的任务，而它们往往也是负重前行，背后承担着不小的资金、经营压力。
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