丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
三季度以来，央行和银保监局多次表态，央行行长易纲强调“尽可能长时间实施正常货币政策”；央行三季度货币政策报告重提“把好货币供应总闸门”、“坚决不搞大水漫灌”；银保监会主席郭树清更是直言“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”，剑指房地产金融风险。
房地产行业是对资金高度依赖的行业，因此房地产业与金融业深度关联，未来十年，融资将成为房企的核心能力，然而在房价涨幅有限、行业利润有限的情况下，融资成本成为首要考虑的指标，成为考验房企融资能力的分水岭。房企整体的融资环境并不乐观，11月典型房企融资总额同环比双降，其中，境外融资总额同比降幅较大，长期来看收紧的态势将持续保持。
市场层面看，2020年，从一线城市豪宅市场疫后率先转暖，再到二线城市万人摇、投机热，包括热点城市出现阶段性火热行情，本质上是资金宽松推动的流动性火爆，因此多地收紧信贷政策，提高首付与加强预售资金监管将是大势所趋。
房地产贷款增速保持回落
此前，郭树清在发文中指出一个重要的数据，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。并认为房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
三季度以来，监管层面加大了资金进入房地产领域的管控，2020年9月，银保监会启动了对城市房地产贷款的专项检查，并整治其中的金融乱象。
央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》数据显示，在房地产贷款方面，9月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余33.7 万亿元，同比增长15.6%，增速较6月末回落0.1个百分点；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%，增速较6月末下降0.6个百分点。
易居研究院数据显示，今年前三季度，全国房贷占比为27.2%。从历史数据来看，2016 年前三季度该指标创新高，达到42.5%的水平。随后受房地产和金融市场的调控，该指标总体趋于下行态势，2017-2019年前三季度该指标分别为 39.5%、39.9%和 33.7%，2020年前三季度继续回落。
值得注意的是，今年前三季度全国房地产贷款占比近五年来首次回落到30%以下，这意味着贷款集中度下降，有助于更好地防范商业银行的房贷风险。
图：历年前三季度全国房贷占比
数据来源：央行、易居研究院
典型房企融资总额同环比下降
自2016年“房住不炒”提出以来，房地产调控政策逐步趋严，今年8月更是出台史上最严的三条红线，融资环境进一步收紧，高增长一去不复返。
房地产金融审慎管理制度是房地产长效机制的重要内容，三条红线之后最直接的影响是，投资机构对房企的风险评估，从而影响到企业融资节奏、募资规模和定价水平。
克而瑞证券数据显示，2020年前11月，房企人民币债累计发行10573亿元，同比增加19.7%、美元债累计发行4268.2亿元，同比减少23.6%。
图：11月人民币与美元债发行微升
注：数据截至2020年10月27日，过往月份选用当月平均汇率，2020年10月换算时选用11月30日汇率；选用彭博BICS房地产行业下债券进行计算；不考虑回售、赎回及永续债到期。
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
值得注意的是，11月95家典型房企的融资总额同环比双降。克而瑞研究中心数据显示，95家典型房企的融资总额为1005.89亿元，环比下降10.2%，同比下降19.1%。其中，境内债权融资582.91亿元，环比下降12.0%，同比下降19.1%；境外债权融资284.00亿元，环比下降28.7%，同比下降21.1%。
整体来看，2020年前十一月重点房企累计发债7361.33亿元，同比下降1.3%。融资环境收紧，房企融资受到严控，特别是在房地产信托方面监管持续严查，再加上债券市场波动较大，华发、世茂等取消了债券的发行。
图：2017年11月-2020年11月95家监测企业融资额统计图
注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从融资成本来看，11月单月融资成本6.65%，持续上涨，环比上升0.87个百分点，同比上升0.05个百分点。值得注意的是，11月规模房企加大发行规模，整体拉低境内融资成本环比下降0.12个百分点，而境内融资环境收紧，中小型房企积极进行境外发债，当月境外融资成本被推高至8.32%，环比上升1.65个百分点。
图：2018-2020年11月各月房企发债成本
数据来源：企业公告、CRIC整理
整体上，房地产金融政策“易紧难松”，房地产行业是现阶段去杠杆的重要领域，中央将控金融、防风险，确保房地产行业不会发生系统性金融风险，预计未来货币政策将长期保持松紧适度，避免大水漫灌，结构性宽松的同时整体融资环境将长期保持持续收紧。
从房贷占比走势来看，今年前三季度全国房地产贷款占比近五年来首次回落到30%以下，这是一个很重要的信号，这意味房地产各项贷款集中度下降，对于防范房地产金融风险有很重要的意义。
自2016年“房住不炒”提出以来，房地产整体规模、房价上涨水平、投资开发增速等均有所下降或平稳增长，再加上今年三季度以来“三条红线”等多举措防范化解房地产金融风险，行业逐渐趋稳向好发展，中国房地产市场也会越来越平稳健康发展，稳定仍然是下一阶段房地产政策的重中之重。
从行业政策走向来看，“房住不炒”的主基调仍然不会改变。为防范房地产领域的金融风险，近期各地对房企预售资金的监管提出更高更严的要求。2020年以来，成都、江西、福建、昆明、银川等十余个省市都已出台加强商品房预售资金监管相关政策。进一步加强预售资金监管，防止预售资金挪用、确保项目建设进度，既关乎房地产市场平稳运行，更关乎民生，因此加强预售资金监管是预防金融性风险重要的一步。
未来，融资环境低位运行或将成为常态，尤其窗口期过后，房企融资难度显著加大，企业提升自身造血能力是关键。
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