地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID:dichandabaozha)
对于地产行业来说，如今已经到了如履薄冰的时刻，任何一笔还不起的债务，都会像压死骆驼的最后一根稻草，威力巨大。
这一年来，我们看到了太多种类的房企暴雷案例：
有的房企没有按时偿还银行贷款，从而被银行拉黑。
有的房企发行了大量的境内债、美元债，到了兑付期一筹莫展，把信用消耗殆尽。
甚至有的房企连信托、商票等小额融资均无法按期足额兑付本息，引起圈子轩然大波。
那下一个暴雷的产品会是什么呢？
很多人都猜不到，居然是房企的理财产品！
01
就在几天前，华南某TOP30房企内部理财产品爆雷了，而且还是官方亲口承认的。
房企方面披露称：相关的基金和定融产品总额约为60亿元，其中公司担保的部分投资产品出现逾期兑付。
自11月22日来，该房企遇到一路红灯，境内债展期、美元债重组、信托违约，这次的理财产品的爆雷，只能说是意料之中，虽迟但到。
之前的那些债券展期对于金融机构债主来说，或许没那么痛，但理财产品的暴雷，则是真真切切伤害到了员工和投资人的利益。
据悉，这波暴雷涉及全部投资人大概1500人，员工及亲友占了一半以上。也就是说，自家员工赚的辛苦钱、以及亲戚朋友的积蓄就这么被套牢在里面了。
面对这种如“自家花园失火”的局面，该房企召开纾困会议，称“尽管外资评级机构不断下调该房企评级，但公司仍以各类债券、基金不逾期为首要目标，包括从区域公司归集资金、出售城更股权、引入战投及主席个人认购定增股票、乃至出售物业优质资产等，公司几乎做了所有尝试。”
简而言之就是，为了不逾期兑付，该房企尽了最大的努力还是失败了。
最后解决方法只能二选一：要么现金兑付——慢慢还，要么实物兑付——买奥园的房。
还是那句话，地产寒冬，人人自危。
02
事实上，该房企并非个案。
今年以来，包括恒大、佳兆业、阳光城、宝能纷纷爆出理财产品地震，理财总额和投资客户一个比一个惊人。
9月，恒大财富被爆暂停兑付，发布的“超收宝”产品涉及融资总额超过400亿元！
投资者大部分是恒大员工，在2017年承诺年化利率25%，300万元起投，事实上10万就可以起投了，也有不少员工拿着三四万，再和亲戚朋友凑够10万，就参与投资了。
当初泡沫吹得有多大，如今暴雷声就有多惊人。
最后恒大没办法，给出了现金分3年兑付、打折购房等方案，恐怕恒大的困难远远不止暴雷这么简单了。
11月，佳兆业发布的锦恒财富产品出现逾期兑付，逾期金额为3亿元，据称理财产品的总金额高达127亿！
细究背后原因，实则是因11月那波美元债利息未兑付、美元债被抛售，市场对这个“三道红线”转绿的优等生出现情绪变动，由此引发的一系列流动性危机。
但比恒大好不少，佳兆业通过抵押旗下物业公司部分股权融资、以及加速项目去化回款，得到了不少现金流喘息。
最后也给出了大方的处理方案——展期3年全部现金分期兑付，对于延期兑付的本金，按照一年期商业贷款基准利率4.35%向投资人支付延期利息。
此外，还有阳光城200亿理财产品逾期，宝能发布的前海世纪私人财富产品地震，涉及80亿的总额.....
以上这些房企都有一个共同点，就是在理财暴雷之前，已经出现了不同程度的债券逾期、贷款无法兑付等问题。
出现后来的理财暴雷，说明资金危机恶化的程度已经到晚期了。
03
以前叫它为小甜甜，现在都叫牛夫人，说的就是房地产的理财产品。
如今相继出现的理财产品地震，很大部分原因在于地产繁荣时期，房企无序增长，加杠杆扩张，发布的融资产品超出了承受范围，遇到行业下行，暴雷就发生了。
15-19年间，互联网金融一片混乱，违规违法现象频发，普通民众也看清了现状，选择了具有雄厚资金实力的理财机构进行背书，比如地产企业，凭借着庞大现金流和资产优势，是不少人理财投资的首选。
很多房企在几年前都推出了自己的理财产品，例如恒大推出“恒大金服、恒大保险”，万达财富推出理财产品“员工宝”。
这类理财产品承诺的年化利率都非常可观，例如融创内部发行名为“乐金融”理财产品，年化利率宣称可达10.5%，万达的“员工宝”年化利率宣称6.5%，基本都是承诺一年期可兑现。
而地产行业的员工购买房企的理财产品，在业内更是福利了。因为这些以底层资产担保发售理财产品，往往以较高的年化回报率，一般都会在10%以上。
为了打消顾虑，内部员工带头购买，甚至强制摊派额度。
在行业上升期，这些产品风险都不大，随着房价一路上涨，这些房企获得巨大利润，足够兑付每年金融产品所产生的利息，发行更多理财金融产品，融到钱后再扩大市场规模，如同滚雪球一般。
这两年，行业进入下行期，随着“房住不炒”政策逐步落实，全国房地产市场迅速降温，“三道红线”对开发企业的制约，银行政策全面收紧，开发商融资渠道变窄。
由于房地产市场降温，一方面是房子难卖，资金回笼周期变长；另一方面融资困难，再加上开发企业此前盲目乐观，投资了大量非主营产业，导致资金链变得非常脆弱。
以上原因叠加下，无论是债券、信托、商票还是理财产品，都可能随时暴雷，而投资者想收回成本，也变得越发困难。
04
投资需谨慎，入市有风险，特别是在寒冬的房地产行业，尤其如此。
随着房企理财产品暴雷频发，后续必然会引起部门重视，那些长期处于监管灰色地带的理财产品，比如有的房企通过子公司集资那种，要万分小心，指不定哪天就成为杀鸡儆猴的对象。
上周五，恒大正式官宣违约，包括广东省政府、央行、银保监会、证监会、住建部等五部门紧急发声定调。
或许，对于恒大财富的投资者而言，可以稍微的宽慰一点，有广东省政府进场事情应该不会更坏了。
而对于其他房企理财的投资者而言，或许更希望地方政府派驻工作组能够成为一个标配。
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原标题： 房企“理财产品”，接连爆破了
