丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
随着房地产进入下半场，单纯的卖房时代已经过去，行业的机遇与挑战并存。对于房企而言，当下最为关键的是寻找自我定位，以及如何在存量市场基础上，通过科技赋能地产，以数字化的方式加强资产的运营管理效率，从而产生实际的溢价收益。
克而瑞数据显示，目前有8成以上的TOP50房企已经着手规划数字化转型，但真正建立起长远且可行的数字化战略的仅占15%。在这其中，金地集团的转型表现尤为突出。
过去十年，金地逐步完成了从“单一地产商”到“全品类地产开发运营商”的身份转变。在住宅开发之外，加大了办公楼和商业的投入。对于未来，金地集团董事长凌克表示，金地有两个目标，一是成为一家综合型的城市服务提供商，二是成为产城融合的新城区发展商。
易居企业集团CEO丁祖昱早前提出，中国房地产肯定要被数字化，不如让数字化主动赋能中国房地产。“今天只要是重点地产科技技术无一例外都得到国家级的战略支持，我们要对地产科技进入到房地产张开双臂，拥抱它们进入到房地产企业当中。”
近些年来，金地集团通过科技赋能，在产业地产上加大了人工智能、生命科学等产研投入；在地产板块上着重强调工业化、信息化和数字化，金地集团立志成为地产科技的领导者。
从“单一地产商”到
“全品类地产开发运营商”
1988年，金地集团在粤诞生，是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一，也是国内第一批进行多元化布局的房地产企业。
在董事长凌克的带领下，自2001年上市到2019年，金地集团的销售收入从5.34亿元增长到2106亿元，增长近400倍。金地也由诞生时的地域性品牌，发展成为了全国性知名品牌。
凌克认为，“如果一家公司只能做点住宅，这家公司是没有竞争力的。”
因此，相比较其他房企，金地的相关多元化转型仍是围绕地产这一主业，在住宅、商业和产业地产上齐头并进，目的是让金地成为一家全品类地产开发运营商。在此之后，金地希望为不同的城市提供丰富的文化生活，例如房地产金融、健康产业、国际教育、体育、物业服务等内容，为住户带来多种增值服务。
32年来，金地集团始终坚持长跑思维，尤其强调做好投资，以及加强运营管理和财务指标的管理，遵循审慎的财务制度。2020年上半年，金地集团实现毛利率37.4%，保持在行业较高水平。同时，金地集团的净资产负债率仍保持行业较低水平，整体平均融资成本4.86%，长期负债占有息负债比重约58.4%，债务期限结构合理。
今年8月底，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即“三条红线”，其具体内容包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1。该细则根据“三道线”触线情况不同，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。三项指标均未超出阈值为“绿色档”。在50强房企中，目前仅有12家为“绿色档”，金地以净负债率60%、现金短债比1.25的稳健性位列“绿线”名单内。
依托丰富的地产运营经历，以及稳健的财务水平，金地集团在产业地产和科技赋能等方面的表现上，显得更加游刃有余。
从“地产开发”到
“城市服务”、“产城融合”
随着房地产行业拐点的到来，大多数房企都在试图转型。
凌克判断，2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降，预计到2030年，年新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年销量水平。
存量市场下，金地选择了城市服务和产城融合这两条路径。用金地的话来说，“希望这个人在这里工作，同时他也在这里要能够生活。”
金地涉足产业地产行业的时间并不长。2013年，金地成立金地商置，主要负责商业管理和资产运营；2016年，金地商置成立控股子公司金地威新，正式负责产业园区开发建设及运营管理。
截至目前，金地在海内外自主开发和运营的产业项目已经接近30个，总建筑面积300多万平方米。金地依据城市能级逐次进驻，从深圳、上海，再到南京、青岛、沈阳，由一级城市转向二线城市，未来也有望进驻三四线城市。按凌克的说法，产业遵循梯度迁移的规律，不断地由贵的地方逐步往便宜的地方走。
在产业园运营方面，金地也具有不错的表现。位于深圳南山的金地威新软件科技园常年接近满租状态，即便今年受疫情影响，出租率仍高达95%。
金地认为，发展好园区产业，最重要的工作通过科技投资、企业孵化、加速、园区建设运营，最后实现一体化协同发展，这也是所有园区的终极目标。通过科技类投资，培养一个又一个科技企业，最终将其组成一个产业链，这正是金地集团一直想去做的。
从“地产公司”到“科技公司”
在金地集团32年的长跑路上，科技赋能房地产，是一个永恒命题。“今后的地产公司，它要逐步转变成为一个科技公司。”这是凌克对未来的行业判断。
金地在科技赋能这件事上，有一个宏大的目标，希望成为地产科技的领导者。经过多年的投资研判，金地集团已经迈入科技公司的大门，加速冲破传统地产的束缚。
过去50年，房地产建筑生产过程几乎没有变化，处于非常原始的阶段。随着科技手段的进步，金地集团未来要做工业化、信息化和数字化的地产科技。
建筑的工业化，就是要像造汽车一样的建房子，将每一栋建筑拆分成不同的建筑模块，在工厂生产，到工地进行组装。信息化，是完成地产开发的所有业务线上化工作。而数字化，则是把各种软件数据打通，实现跨部门、跨流程、跨行业的协同性工作。以智慧社区为例，只有实现了从家庭到楼栋再到公区的万物互联，才能形成居家生活的全智能化生态。未来，每一个房间每一户住户，都会是组成智慧城市运营体系的最小单位。
凌克还认为，人工智能、生命科学这两个领域是非常有前景的。因此在产业地产上，金地对人工智能和生命科学的产研加大了投资力度。过去多年，金地在人工智能、云计算、集成电路、机器人应用等方面已经做了大量投资、孵化；在生命科学领域，金地在靶向药物，生物医药，免疫治疗、细胞治疗和转化医学方面，都做了很多的探索和实践。
易居企业集团CEO丁祖昱在去年末的发布会上指出，从整个行业上看，地产科技潜力巨大，数字“基建”已覆盖100%的地产业务流程，未来十年有望走向深耕。
放眼未来，相信金地凭借在产学研和资本联动等方面的布局，在科技加持下，将会在不远的将来取得回报，公司创造出第二增长线。金地成为地产科技领导者的理想，在未来十年内也有望实现。
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