丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
行业竞争和企业经营压力加剧，未来还会出现更多增速放缓甚至负增长的企业的背景下，也有不少房企逆势而上，经受住了疫情的考验，经受住了整体行业的压力，取得了预想之中的好成绩。
CRIC数据显示，截止至2020年12月31日，金科完成全口径全年销售业绩2234.9亿元，超额完成其年初定下的2200亿元年度目标，同比增长20.2%，在规模房企中增速靠前。至此，金科在百强房企中排名再次攀升，位列全国第16位，销售面积蝉联全国前十。
从金科近几年的发展来看，疫情之下年度目标能够如期实现，一方面得益于其经营管理红利的释放，另一方面，战略调仓、布局城市能级的提升也为金科带来了更健康的销售结构。
销售规模稳步增长，回款率达90%
2020年12月14日，金科发布《公司发展战略规划纲要（2021-2025年）》，力争到2025年总销售规模达到4500亿元以上，实现年复合增长率15%以上，并力争冲击更高目标。
CRIC数据显示，金科全年合约销售业绩从2016年的319亿元到2020年的2234.9亿，年复合增长率高达62.69%。2018年是金科成功跨入千亿房企行列的一年，这一年金科实现全年销售业绩1188亿元，同比增长80.6%，当年完成千亿业绩目标的118.8%，加速开工是其规模增长的重要原因之一。
图：金科2016年-2020年销售金额及增速
数据来源：CRIC
金科自2016年起就不断提升企业开工速度。2016年金科全年新开工面积为568万平方米，同比增长71%，2017年企业新开工面积进一步增长93%至1096万平方米。到了2018年，金科全年新开工面积已经达到2700万平方米，同比增长146%。
2019年，金科全年销售目标1500亿元，目标增速较前几年有所放缓，开始注重规模与质量同步发展，整体拿地节奏保持积极的态势，同时对各区域能级的布局也变得更加合理。
在区域分布方面，相比于2018年，2019年金科在大本营成渝城市群的拿地占比降低10%，转而增加了在长三角、长江中游、北部湾以及山东半岛这些地区的投资力度，这些变化说明金科从2019年起在持续推进全国化布局。
2020年是金科由“跨越式发展”向“高质量发展”升级的开局之年，金科以全年2234.9亿元的全口径销售金额超额完成其年初定下的2200亿年度目标，位列全国第16位。
与此同时，2020年金科全年销售面积也已连续第3年蝉联全国前十，对比近三年的业绩增长情况来看，近三年，金科新增土储与销售建面比都维持在1.4倍以上，较为充足的土地储备为企业销售增长奠定了基础。
从2020年各能级的销售情况来看，新一线及二三线城市为金科贡献的销售业绩最高，占总销售金额的81%。
2020年，金科新增土地投资148宗，计容建筑面积约2,364万平方米，合同投资金额约892亿元。截止目前，金科的总土储已超7500万平方米，可满足未来2-3年左右的开发需求。另一方面，金科通过加大收并购、一二级联动、产业拿地等多元化拿地的比重，也有效降低了拿地成本。
图：金科2016-2020新增土储规模
数据来源：CRIC
值得一提的是，2020全年度金科实现销售回款约2011亿元，同比增长25%，回款率达90%，较去年同期87%的回款比例提升了3个百分点。在2020年受疫情等众多不利因素影响的背景下，金科仍然实现高质量的销售回款，为公司经营性现金流安全和可持续发展起到保障作用。
较高的回款率及近年来愈加趋于稳健的经营策略，使金科未来五年在推动规模增长的同时，也将继续进一步实现由高速度发展向高质量发展转变。
构建产品力与服务力，盈利水平持续走高
2020年，在新冠疫情之下，金科能如期完成业绩目标，除了其对各区域的全国化布局推进、积极而多元的拿地策略之外，还需归功于其对于客户需求的理解及对产品力的挖掘。
2016年，金科将品牌主张从“做好每个细节”焕新为“美好你的生活”，是全国率先提出“美好生活服务商”战略定位的企业之一。
作为“产品主义”的坚定拥趸者，金科在室内户型设计中放弃单一元素带来的极致冲击，更强调整体空间功能的合理性、均好性，并根据不同客群的核心需求，设计出不同的产品亮点，精准满足多元客户的不同需求。
如对于户内功能空间最为敏感的刚需客户，金科在其刚需产品“集美系”的户型设计中，重点强调采光性、功能性、舒适性的体现，打造出均好性突出的住宅产品。
2018年，金科确立了“三系一核”的产品战略；2020年9月，金科集团以三大产品系的引领之作“博翠”系的升级，实现了“生命家”与“多场景”融合，为时下购房者提供了全新的美好生活解决方案。
目前，金科已通过设立创新研究院提高企业的创新能力，以改善型和年轻化为主导，并在最新科技应用的加持下升级旗下的三大产品线，最终提升产品的议价能力。
2020年上半年金科实现净利率42.59亿元，同比增长34.48%，为2016年至今新高。这一方面是由于金科的成本控制有所优化，另一方面也说明其产品力和服务力已得到市场的认可。
图：金科股份2016-2020上半年净利率及归母净利率
财务结构的持续优化也确保了金科的高质量发展。2020年11月，金科服务顺利赴港上市，“A+H”的双资本运作平台增加了海内外投资机构和评级机构对金科的认可和支持，其管理层在11月举行的投资者调研活动中就曾表示：“虽然公司不是试点企业之一，但公司已经行动起来，持续推进公司财务结构的优化，将争取在今年年末实现三条红线满足监管要求。”
据了解，2020年金科位列福布斯全球企业867名，财富中国500强第153位，中国民营企业第23位，中国企业500强第114位，首获重庆企业百强第一，蝉联重庆民企第一。
从319亿元到如今的2234.9亿，金科成为总部设在中西部地区的唯一一家销售规模超2000亿规模房企，这些年来，金科由倚重重庆及西南区域市场的区域型发展格局，首进上海、华南，向围绕“三圈一带、八大城市群”全国化布局的重大突破，目前已布局超过国内100多座具备发展潜力的优质城市，其行业排名也一路提升至16位，可以说，这一路金科都走的很有节奏和把握，该扩张迈进的时候不曾犹豫，该放缓步伐求质量的时候也未曾冒进。
到2025年，金科若能保持15%以上的年复合增长率，完成4500亿元以上销售业绩，其未来也将进一步提升其行业地位。
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