丁祖昱评楼市 作者：克而瑞租售
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2020年，租赁市场经历了翻天覆地的变化，从企业的“存亡之际”到租客的“流离失所”，从政策环境到市场供需，租赁市场正在从无序到有序，处于不破不立的蜕变过程中。
2021年，租赁市场迎来关键发展时期，中央经济会议把租赁放到了特别重要的战略位置，重点强调了租赁的保障性，并将继续增加供应，租金水平合理调控。未来，随着市场供需匹配度的提升，市场机制的完善，租赁市场将越来越规范，逐渐步入良性、健康的发展状况。
2020年12月，中央经济会议关于租赁市场的发展，再提“房住不炒、租购同权”，从租赁供给、租购同权、租赁企业保障等方面提出新的指导性要求，整体表现出四个方面方向。
首先，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租市场。预计，未来公租房供应将增多，增加保障性租赁住房供应，租售同权落地进程加快。
其次，土地供应向租赁住房建设倾斜，并单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。预计，地方政策和资源将向租赁市场倾斜，土地供应中商品房的供应空间可能被挤压。
第三，国有和民营企业都要发挥功能作用，鼓励国企、民企等机构主体入场，市场的机构化率有望提升。
第四，要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
同时，结合《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。从宏观指导到落地方向一一给出了政策实施方向，保证未来各级政府能够根据自身城市发展情况，因城施策，进行政策的有效落实。
此外，由于租赁住房产品投资成本回收周期长，短期盈利难，各级政府为解决租赁住房企业“盈利难”的问题，使企业能够专注做好租赁产品，进而解决“职住平衡”的问题，2020年共20余城发布租赁相关补贴政策，内容涉及减税、现金补贴、专项奖金等。
从中央定调“房住不炒，租购并举”以来，细数近年来的重点租赁政策，我们发现，虽然政策的顶层设计搭建完成，但在落地实施过程中仍受到城市经济发展差异、对租赁认可度不高等多重因素的影响，在各城市的落地情况稍有欠缺。此次，在中央经济会议再次为租赁市场“正名”，强调促进“租购同权”，相信未来全方位政策的实施力度和强度将得到保障。
1、高租售比之下，租赁需求有望提升
众所周知，近年来一二线城市商品房价格一直维持在较高水平，而租金的涨幅远低于房价的涨幅，一二线城市的租售比远低于合理的租售比区间水平，买房门槛日益攀升。在房价高企的当下，租赁需求愈发旺盛，这些市场更具发展机会。
数据来源：CRIC城市租售系统
此外，当商品房价格不断上涨的情况下，由于价格高企的挤出效应，越来越多人将以租房作为解决居住需求的主要方式。反之，当商品房价格不涨的情况下，商品房的投资属性将下降，而其作为居住产品的消费属性将提升，租房的性价比更高。从两方面来看，租赁需求均有望提升。
2、有房人群也租房
从克而瑞租售调研数据来看，一二线城市中，有房租房的客群占本地租房客群54.5%，较无房租房客群占比更大，这部分客群多为异地有房，本地有房客群占比17.8%。可见，有房仍租房是市场的常态，并非有房人群就不存在租房需求，其中，本地有房客群多因工作便利、性价比高、装修过渡等因素租房。
图：租赁客群类型占比情况
3、核心一二线城市市场空间更大
以上海为例，上海是国内租赁市场发展相对较好的城市之一，由于外来人口规模较大，租赁市场的需求一直较为旺盛。截至2020年末，上海常住非户籍人口超977万人。根据市场数据测算，目前上海可租房源超300万套，其中，集中式公寓约10万间，分散式公寓约32万间，租赁市场的机构化率约为13.8%。城市庞大的租赁需求支撑了租赁市场的可持续发展。
综合分析，上海租赁市场需求旺盛的主要原因来自两个方面，一方面，来自高房价带动的价格外溢，在寸土寸金的上海，新房资源稀缺，房价一直处于水涨船高的状态；另一方面，来自产业资源的人口导入，例如安亭、张江等产业区域，人才聚集度高，随着区域产业体系的不断完善，各类租赁需求也将进一步上升。
近几年，租赁市场竞争一直聚焦于白领公寓，供需错配、产品同质化等多方面因素导致市场发展良莠不齐。总体来看，目前，租赁行业开始由粗放式发展阶段转向精细化运营阶段，开始关注细分市场的需求。
从租赁市场消费主体来看，可聚焦不同的细分领域，如高端服务式公寓、养老公寓、人才公寓及蓝领公寓等，重视差异化、多元化的发展思路。一方面，随着新生代的步入社会及老龄化的不断提升，白领公寓和养老公寓的需求有望持续上升。另一方面，随着疫情后经济的复苏，高端和中低端租赁需求有望提升，尤其，以第三产业发展带来的蓝领公寓需求。
产业经济时代，随着第三产业的不断扩容及发展，将带来蓝领租赁市场需求的提升，其中以餐饮服务、酒店住宿、交通物流等为代表的行业，存在大量的企业租赁需求，因此，蓝领赛道有望率先突破。
同时，2020年在疫情的影响下，蓝领公寓TO B的商业模式更受租赁企业认可，一些企业开始布局蓝领细分赛道，如2020新进企业包括，大悦乐邑fresh、城家员宿、窝趣华舍公寓、乐乎起程公寓等。根据克而瑞租售统计数据，截至2020年12月底，累计已有十余家品牌租赁企业进入蓝领市场，行业关注度提升。
2020年，突如其来的疫情给租赁市场的发展带来了开启新时代的契机，市场乱象的暴露，监管体系的不断完善，企业更加理性的看待发展之道。站在十四五的开篇之际，顶层制度已为住房租房市场的健康发展提供了充分的保障，相信未来租赁市场将能起到为城市发展凝聚人才，职住平衡，使城市、企业和个人发展实现多赢。
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