观点 作者：观点地产新媒体
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楼面价破万、溢价率高，成为此次重庆土地集中出让首日的主基调。
观点地产网 “今天的土拍已经杀红了眼，过去看都不看的地，现在成了大家眼中的肉。”
4月28日，广州之后重庆也迎来土地“两集中”后第一次集中拍卖。拍卖分为两日六场，每日从早上9点半开始，直至晚上7点开始最后一场。
走进重庆公共资源交易中心二楼，拍卖大厅外人头攒动。据不完全统计，这场土拍在开拍前意向参拍的开发商至少有54家，热门土地最多的有38家开发商有意向，最低的一宗也有15家开发商意向。
这份名单虽与每宗土地实际参拍房企有所出入，但足以从侧面反映这次集中出让的热度。
有重庆本地市场人士在朋友圈表示，深夜路过重庆一栋开发商云集的写字楼，10点依然灯火通明。
显然，开发商们早已摩拳擦掌，为这场土地资源争夺做准备，上面的这句话，已经大概概括了今天重庆土拍的状况。
楼面价破万、溢价率高，成为此次重庆土地集中出让首日的主基调。
周边项目封盘、劝退购房者、暂停认筹等消息频频传出，皆因此次土拍许多地块的成交楼面价已经达到周边在售项目售价。
值得注意的是，此次土拍平均楼面价为6347元/平方米，如果没有任何溢价，未来平均售价至少达到1.5万元/平方米，而目前重庆在售项目均价为1.37万元/平方米。
但这并未阻挡开发商的热情，从早上出让的6宗地块，除了一宗条件较为苛刻的地块底价成交，其余溢价率均在50%左右。
有市场分析指出，高溢价的原因，一方面是开发商对重庆市场看好，加上本次土拍容积率不算太高，平均为1.66，最高才为2.78，刚改为主流，而早上哄抢的地块，容积率均低于1.5。
另一方面，开发商们面对土储不足的局面。据市场数据，龙湖12个月住宅成交量已经超过土地储备量，手中土储不够一年时间周转，在第一场集中出让中抢到的资源，今年便可销售，接下来的只能等到明年。
种种因素，造成重庆第一次土地集中出让热度颇高，甚至一举冲上微博本地热搜。
高溢价标签
早上供应的6宗两江新区地块中，中铁建、中交、佳源、融创高溢价抢下其中5宗地。
其中，中铁建以29.4亿元拿下空港西区323亩地，溢价率54.4%；中交以22亿元拿下空港250.97亩地，溢价率43.7%；中交以总价26亿元拿下两江新区悦来组团Q分区Q02-1、Q04-1、Q08-1、Q09-1地块，溢价率55.4%；佳源以22.4亿元拿下空港258.06亩地，溢价率48.3%，融创以总价26.6亿元竞得两江新区两路组团C标准分区C17-1、C19-1、C16-4地块，溢价率61.6%。
6宗土地，5宗高溢价，定下了重庆土地集中出让首日基调。低容积率的地块成为开发商争夺的目标，在上述地块中，容积率分别为1.42、1.36、1.3、1.26、1.5。
早上唯一一宗底价成交的地块，是康田以总价20.79亿元获得的两江新区两路组团C标准分区C112-1、C116-1、C117-1、C118-1地块，容积率为2.78。该地块也是本次土地出让中容积率最高地块。
据业内人士指出，该土地竞得企业将进行8万平方米写字楼无偿移交，再配建1.5万方住宅成本价给政府。较为苛刻的条件，才造成了底价成交。
若以40%溢价率划线，今日重庆土地集中出让的23宗地块仅有7宗土地低于这一溢价。以50%溢价率划线，仅有10宗土地低于这个溢价。
但在2020年全年，重庆土拍中溢价最高的是佳兆业竞得的沙坪坝西永组团地块，溢价率为49.06%。全年排名前十的，仅有三宗土地溢价超40%。
有趣的是，今天溢价最高的地块也是出自西永组团，而且足足1倍有余——即招商蛇口以总价32.5亿元拿下的西永279.83亩地，溢价率130%。
该地块为沙坪坝区西永组团Ah标准分区Ah10-01/04、Ah20-01-01/04、Ah20-01-02/04、Ah20-01-03/04地块，用途为二类居住用地、商业用地、商务用地，土地面积18.66万平方米，容积率1.67，起始总价14.13亿元。
下午及晚上的行情也是高溢价在唱主基调，只不过企业换了面孔——长城、龙湖、金科、华宇、新希望、佳兆业、美的、花样年、旭辉等，溢价率大部分保持在50%至70%左右。
具体为下午第二场10宗地块中，除了龙湖以40.79%和53.68%溢价率竞得两宗，长城52.01%、金科+华宇+新希望71.24%、绿地28.4%、招商130%、海伦堡+融创36.7%、融创18.7%、佳兆业55.97%、龙湖+颐天康养0%，各竞得一宗土地。
晚上第三场的8宗地块中，美的+金科71.75%、花样年56.48%、融创+大发61.98%、佳兆业71.43%、融创+象屿64.18%、旭辉57.12%、海成29.72%分别各竞得一宗土地，另有一宗底价成交。
火热程度可见一斑，据现场人士表示，不少开发商投拓人员站在土拍大厅外，眉头紧皱，不停地给财务总监打电话。
值得一提的是，花样年在晚上以10.3亿元，溢价56.48%竞得高新区西永组团地块后，其主要负责投拓的人士不禁感叹，“太不容易了”，“冷静一下”。
融创、龙湖跑步入场
按照投行们的普遍预期，土地集中分批出让，有利于避免过度竞争，并且企业同时针对多地块缴纳保证金存在周转压力，单地参拍房企数量会可能下降。
但重庆土地首日便出现高溢价，究其原因很大可能是企业在重庆面临土储不足，无米下锅的局面。
据机构数据统计，截至2020年底，重庆销售排名前十房企几乎都土储告急，住宅去化普遍在2年左右，储备最多200万平方米，有四家甚至不足100万平方米。
其中，龙湖12个月住宅成交量已经超过土地储备量，手中土储不够一年周转。
据观点地产新媒体了解，在龙湖披露的年报数据中，截至2020年末，重庆已完工仍未出售的项目有嘉天下、春江天境、千山新屿、九里晴川、舜山府、光年、景粼玖序、长滩原麓、两江新宸等9个项目，建筑面积合共79.8万平方米。
与之对比的是，龙湖2020年于重庆销售额264.11亿元，签约面积209万平方米；2019年销售额亦有287.19亿元，签约面积219万平方米。
本次重庆土地出让，龙湖一口气拿下3宗地块，分别为大渡口区大渡口组团H分区H05-1-3、H05-1-2、H05-1-4、H08-1-1、H08-1-2、H08-1-3地块、大渡口区大渡口组团H分区H05-1-1、H04-1-3、H04-1-1、H04-1-6、H10-1、H11-1地块以及北碚区蔡家组团L标准分区L15-1/07、L04-3/04、L05-1/06、L16-1/07、L19-4/05地块。
其中，前两宗地块规划建筑面积分别为41.04万平方米、44.55万平方米，合计超85万平方米。据市场人士表示，两宗地一块拿下，今年龙湖的货量就不用愁了，对300亿元任务有很大支撑。
值得一提的是，两宗地均规划为二类居住用地、商业用地、商务用地，地块要求配套建设8.62万平方米的商业，商住比分别为1.9:8.1、2:8，地块亦有商业自持要求，商业须在规定时间内建成开业，即对企业商业打造能力有要求。而该地块也仅有龙湖、新城、华润、华宇4家报名。
不过，并非参拍企业少竞争就小，龙湖抢下这两宗地块亦达到了40.79%及53.68%的溢价率。
龙湖之外，本次土地集中出让最大赢家是融创，即便截至2020年末在重庆已经拥有3578.61万平方米可售建筑面积的充足储备。
据了解，融创今日竞得5宗用地，2宗独自参拍，剩余3宗分别与海伦堡、大发、象屿组成联合体。
具体为，早上以26.6亿元、61.57%溢价率竞得两江新区两路组团地块，下午以22亿元、18.7%溢价率竞得北碚区蔡家组团地块，以及与海伦堡组成联合体以7亿元、36.7%溢价率竞得沙坪坝区沙坪坝组团地块，晚上与大发组成联合体以4.9亿元、61.98%溢价率竞得高新区西永组团地块，与象屿组成联合体以15.4亿元、64.18%溢价率竞得高新区西永组团地块。
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