地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
“收并购这方面在今后的机会多”
当孙宏斌说完这句话的一个月后，融创就接连卷入了彰泰、蓝光、协信的收并购。
已经低调了两年的融创，突然在收并购上提速了。
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2018年孙宏斌曾说过，“我们是并购方面的学习榜样”。
现实也确实如此，在地产圈过去十年里，融创几乎就是并购的同义词。
2013到2019年，融创用于收并购的支出超过2300亿元。经过一系列的收并购，融创销售金额从508亿增长至超过5000亿元，销售额增长超过10倍，从TOP11到稳居TOP4。
并购解决了融创发展初期的两大问题：
一是在招拍挂获地上的劣势；
二是彼时品牌和产品尚未成型，无法低价获地。
这条扩张之路，融创之所以比很多企业走得顺，是因为融创强悍的营销力，在去库存、回笼资金上发挥了关键作用，而高周转的极致营销，背后是高薪和高佣金代表的高成本。这也使得融创相比前三大房企有着更高的负债比率。
高负债、高杠杆、高周转的三高模式，是过去主流的扩张模式，但是随着三道红线政策缩紧，融创也必须改变策略。
2019年业绩会上，孙宏斌曾说过：“我们是安全第一，这一两年都要把安全放在第一位。”
此后，融创的拿地速度开始趋于稳健，而并购事项也沉寂了一年多。
现在，融创又重拾旧业，并不是因为其财务问题已经得到根本解决，而是因为同行的需要（闻到了肉味），很多中小型房企遇到的困难，远比融创来得紧急且严重。
毕竟白衣骑士孙宏斌曾经说过：“如果你的公司现金流有问题，但是土地还有价值，那你就来找我。”
所以，舍他其谁呢？
02
5月7日，经过两周左右的初步尽职调查，融创收购彰泰的总金额虽然下调至99亿元，但融创与彰泰的合约还是正式签订了，这是今年有关融创的三项收购中尘埃落定的第一家。
作为一家深耕广西29年的老牌本土企业，彰泰是一家走出广西无人知晓，走进广西无人不晓的房企。
过去三年，彰泰销售金额均超过200亿元，长期以来市占率和销售规模都位居广西本土房企首位。
但是2018年之后，事情起了变化。碧桂园集团连续两年超越彰泰集团获得广西销售冠军，而这个差距正在逐年拉大。
彰泰集团并未在全国化布局中打开局面，就需要面对规模化房企堵上门的风险；作为未上市房企，彰泰的融资渠道非常有限，依靠信托等非标融资。
随着2020年后，融资渠道收紧，信托频繁暴雷，彰泰就算当下的资金不出问题，而之后的道路也不容乐观。
在行业整体进入存量时代，政策包不断加强的今天，像彰泰这样的区域房企其实还有很多，而对于巨头来说，这就是上好的膏腴；对于区域房企来说，行业龙头也是能够托付的良人。
在当前的市场环境下，区域龙头与行业龙头强强联合，将地区人才优势、政商关系结合成本控制、管理优势，对于合作双方来说，可能都是好消息。
03
如果说孙宏斌的第一个标签是并购，那么第二个标签一定就是厚道。
但是孙老板的厚道只是表现在人情场面上，该做的准备一点也没有落下。
长期精于并购的融创团队，甚至有在半个月内基本搞懂一家公司的尽调能力。而这些内容体现在场面上，就是孙老板握了个手，然后拉了兄弟一把。
实际上孙老板的每一次出手都是粗中有细，适时而动。经过多年并购获得的失败经验，融创有着自己的并购准则。
一方面，融创对于快进快出极为在意，如何将货值迅速转为销售额是融创关注的核心问题。
另一个方面，融创的并购原则，在于是否能够服务大战略。
以彰泰为例，拿下彰泰，是因为其700亿的资产包，能够让在广西市占率仅第八位的融创直接挑战第一位的碧桂园。而对于融创西南区域公司在2021年设定的3000亿销售目标来说，更是雪中送炭。比较融创去年近6000亿的销售额，可知未来西南区域的销售额几乎占据了融创的半壁江山，而碧桂园、恒大几大巨头也是将西南地区视为未来几年重要的增长点。
而近日传出融创正在与位于重庆的协信控股洽谈收购事宜，其目标可见也是服务于西南3000亿的目标。
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今年业绩会上，孙老板关于并购的话其实还有后半句：“收并购这方面在今后的机会多，但前几年那些(出问题的)公司找你的基本上不能要了。”
如果财务不良的房企希望透过收并购来纾困的话，白衣骑士只会在岸上为你加油而已。向前看，在岸边为泰禾加油的万科，以及为华夏幸福加油的平安就是例子。
所谓并购就是手握优质项目的被收购方，尚有价值的时候，壮士断腕，才能抽身而去。而不是在无力挽回时，光喊救命！
无论是尚能选择卖掉部分华东优质项目来换得喘息的蓝光，还是前景坎坷的彰泰一次性及早抽身，亦或是与新加坡CDL合作不愉快选择再婚的协信。都昭示着在融资严监管、土拍集中化的大背景下，大鱼吃小鱼的局面正在越来越频繁的出现。
结合今年TOP50房企发布的年报数据可知，过去三年来，绝大多数的企业毛利润率都在持续下降，少有的几位优等生也处在“增收不增利”的尴尬处境中。
能穿越周期的中型房企，正在积极降杠杆、去化、抓回款率。而不能穿越的只求卖个好价钱。而手有余粮的巨头们，虽然不能再吞下一个万达资产包，但是多几个彰泰级别的机会还是可以吃下的，毕竟更多的优质土储和深入区域的团队是真的很香。
目前，全国房企排名首位的碧桂园的市占比也不到5%，而比照国际水平，头部房企占比约为8%，房地产行业的集中度的提升空间还有很大。
三道红线、两集中对于中小房企来说压力是巨大的。对于头部10强来说，市场化的资源将进一步向他们倾斜，这或许是地产的白银时代，但是对于融创们来说，未必不会开创出一个新的黄金时代，具体取决于一年里有几个彰泰。
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原标题： 当融创来敲门
