丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
重点城市集中供地政策以来，22城首批集中供地已基本完成，上海赶了个晚集，2021年6月18-25日，上海终于完成了首轮土地集中出让，共推出31宗含宅地块（安置房、租赁住房尚不计入），总成交金额达773亿元。
在上海土拍政策多维度、高精度的调控下，上海首次集中供地整体较为平稳，从区域分布、成交价格、拿地房企等多方面来看相对“平衡”，过热、过冷的现象均未出现。且本轮成交地块给房企预留了充足的盈利空间，引入产业等出让条件也最大限度地提高了竞拍的准入门槛，强化了区域未来产业规划，承接五大新区战略发展需要。
首轮31宗涉宅地块成交773亿
历经6天的现场竞拍，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地块共收获出让金约852亿元。在剔除安置房、租赁住房后，共有31宗普通商品住宅的经营性地块，成交总金额约773.8亿元。
上海首批集中供地的环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价，由于最终是以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人，使得房企盲目报高价的意义被削弱，从源头上杜绝了高溢价的可能性，因此，此次上海集中供地的地价得到了有效控制，平均溢价率仅为5.8%。
不仅如此，在上海土拍新规下，集中供地中并未出现一家独大的情况，规模房企、中小房企均有拿地。从拿地房企来看多数为本土国企以及深耕上海的品牌房企。
图：首轮集中供地成交金额超过400亿的城市
数据来源：CRIC
值得注意的是，从本次集中供地31宗含宅地块分布来看，五大新城共计出让273万平方米，占总量70%。这也与上海十四五提出的加快五大新城建设一脉相承。
2021年3月19日，上海举行市政府新闻发布会，介绍了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》制订及实施的相关情况，并提出将按照独立的综合性节点城市定位。将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城建设成为引领高品质生活的未来之城，上海经济发展的重要增长极，推进人民城市建设的创新实践区、城市数字化转型的示范区和上海服务辐射长三角的战略支撑点。
《实施意见》明确，至2025年，5个新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区GDP总量达到1.1万亿，新城基本形成独立的城市功能，初步具备综合性节点城市的地位。至2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口，基本建设成为长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市。
从目前来看，当前新区建设仍然缺乏一定规模（人口、产业）以及相关发展配套。因此，我们认为，增加经营性土地供应量一方面可以带来一定的人口流动，另一方面可以推动和完善交通配套建设、加快产业导入。
图：上海首轮集中供地各区域分布
六成地块进入一次性报价
具体来看，31宗含宅地块中，除4宗旧改用地之外，27宗含宅地出现了明显的分化局面——对地块有明确商业、产业运营要求的地块，基本都低溢价或底价成交；而对产业要求不高的宅地，即使入围房企不多，也在达到中止价后进入一次性报价阶段，房企竞争依旧较为激烈。
从出让条件来看，27宗地块中有7宗地块设置了相对较为严格的出让要求，大幅提升了房企参拍的门槛，只有1宗达到竞价招标人数要求，另外6宗地均以挂牌方式出让，此外还有2宗为临港新区芦潮港农场环境整治配套项目。
7宗地块中，仅有静安区灵石路地块和浦东曹路中心镇地块在举牌竞价环节达到中止价，进入了一次性报价阶段，最终以8.39%和5.05%的溢价率成交，能够溢价成交主要原因是出让要求相对容易达成；而其他几宗地则对引入产业类型有明确的要求，因此最终由卓越京东联合体、复地等有对口产业运营能力的房企竞得，均为底价成交或低溢价成交。
表：上海首轮集中供地中出让要求较为严格的土地成交情况
数据来源：CRIC
另外18宗要求并没那么严格的地块则全部达到中止价、进入一次性报价阶段，房企竞争较为激烈。
以杨浦区定海社区地块为例，共有3家房企入围竞拍，但仍然进入一次性报价阶段，最终由杨浦城投竞得，溢价率9.21%。
总体来看，对于出让条件相对宽松的地块，入围房企出价竞拍的表现都较为积极，土地市场仍然维持一定的热度。一方面上海作为一线城市，土地是核心资源，僧多粥少的现象长期存在；另一方面，上海严禁房企在拿地后引入其他房企联合操盘，也加剧了竞争的激烈程度。
房企仍有一定利润空间
由于上海本次集中供地设置了合理的中止价、最高报价，最高报价仅比出让底价高出10%左右，且并未采用竞配建等方式，在“稳地价、控房价”预期下，既一定程度保证产品品质，也为开发商保留了盈利空间。
剔除4宗旧改、9宗出让条件较为苛刻的地块后，根据剩余19宗含宅地块名义楼板价与规定的联动房价计算来看，平均地价房价比为0.6，近五成地块地房比为0.5，利润空间较大。
分区域来看，主城区如静安、杨浦地价房价比超接近0.7。其中杨浦区定海社区地块作为中环内难得的纯住宅，未来销售压力并不大。而保利竞得的静安区一宗地虽然设置了限制条件，但门槛不高。考虑到近两年大宁地区在金茂府的带动下，整体热度颇高，且该地块在区域内位置尚佳，尤其是以中小套住宅为主的情况下产品竞争力仍较强。
五大新城中，松江、青浦地房比维持在0.5左右，利润空间相对较大。但如中骏、首创等在松江竞得地块中要求商业自持比例和引入产业总部，因此未来更加考验房企运营能力。相比之下，奉贤三宗纯住宅中有金汇镇与奉贤新城地块地房比达0.68、0.72，虽然盈利空间尚存，但仍需注意新城需求透支的问题。
表：上海首轮集中供地中典型地块地房比
数据来源：CRIC
总体来看，此次上海首批集中供地，具有较为积极的意义。首先是一次性推出大量土地减少了开发商之间的争抢，其次通过精细调控使得规模房企、中小房企均有地拿，避免了少部分房企大幅揽地的情况，同时严格规定引入产业、商业运营的要求使得五大新城更好发展。在这样多维度、高精度的调控下，既杜绝了地价过高过热的情况，也为开发商保留了部分盈利空间，同时还利好区域发展，长期来看对市场的稳健运行大有益处。
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