租住不动产经营团队要建立现金流量表思维

2022年，我国应届高校毕业生首次突破千万，对城市租赁住房的需求也扩大到新高度，并将持续增加。按现今2亿租房人口推算，中国的租赁住房市场规模达2万亿元，预计中长期将会达到4-5万亿元的规模。庞大的市场规模下，租住行业的发展将会走向新的阶段，作为一个微观却又对宏观整体有影响的行业，机构化运营或将成为重要方向。

保障性租赁住房作为长租公寓行业的重要构成，目前从北京、上海、广州等一线城市落地开始铺向全国。其中，中海长租在租赁住房供给端的发力举足轻重，且已在上海打造一系列成熟项目。

2017年7月，上海首次推出租赁住房用地；2021年上海首次推出“保障性租赁住房”用地，其保障属性更清晰，全年保障性租赁住房用地供给15宗，面积占租赁住房总供给的28%；2022年1月，上海出台《保障性租赁住房租赁管理办法和项目认定办法》。

对于上海市的保租房，可以从准入条件、配租方式、租金价格、租期管理四个方面进行解读。

供应对象为住房困难在职人员

上海市保租房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难的认定标准是，在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米；家庭人均住房面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。

对于过渡期客群和差旅客群来说，需要市场化租赁住房项目覆盖。以苏州工业园区中海海堂服务公寓为例，抓取的是苏州工业园产业客群，以长短租结合模式，契合不同的租赁期限需求，满足园区跨域客户的租住需求。

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配租方式三步走

上海保租房的配租方式分为先集中、常态化、轮候配租三步走。（1）集中配租：项目达到供应条件后，出租单位发布公告启动集中配租；集中配租期间应优先保障本市无房对象；（2）常态化配租：集中配租后的剩余房源，实行常态化配租，符合条件的对象“先到先租，随到随租”；（3）轮候配租：项目全部或部分户型房源满租后，实行轮候配租，按户型建立轮候名册，并优先保障本市无房对象。

租赁价格九折

保障性租赁住房租赁价格（一房一价）由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的去房屋管理部门备案，并向社会公布。租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，调价时，不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%。

租期管理与租金支付

保障性租赁住房租金通常按照押一付一或者押一付三支付，租期在1-3年。租赁合同到期后，仍符合准入条件的租客可以续租，不再符合准入条件的租客需退出。此项措施的出台是为了避免租赁时间太长，防止以租代售，扰乱市场秩序。

由此来看，保障性租赁住房的公共产品属性决定了其在目标客群、租金定价、租金涨幅等方面的特殊要求。因此，如何在兼顾保障性的同时又兼顾市场与收益回报，将是行业参与者共同面对的问题。

截至目前，中海长租公寓已布局全国4大核心城市群、13大经济发展枢纽城市，管理面积超50万平方米，开业6个月以上项目平均出租率95%。中海海堂和中海友里是其聚焦不同客户的两大产品线。

作为中海商业下属的租赁住房专业资管平台，中海长租公寓从城市进入选择、项目投资决策到产品、客户和服务的三维体系打造都围绕其全资管链条展开，中海长租公寓更注重做有质量的资产、实现有质量的规模。

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投资端：如何解决回报不高与规模增量的问题

资产收益率不高是目前发展租赁住房市场在投资端面临的主要问题，任何商业模式都需要以合理的回报来支持长期发展和持续投入。近几年，随着R4租赁租房用地、村集体建设用地的入市，缓解了租赁住房回报受制约的成本问题，但对于激发更大规模的市场增量还尚显不足。尤其对于重资产模式的长租公寓发展主体来说，多层次、相对合理的土地或资产供应是解决回报优化的重要路径。

融资端：体系建设，资金引导

租赁住房建设资金需求量大，投资回收期长，相比债务融资，更需要权益融资。当下融资主要依靠银行贷款、专项债、住房公积金等短期债务融资，CMBS、类REITs实质也是债务融资，难以满足各类参与主体的多次层融资需求。

目前，进入租赁住房领域的长期资金比以前多，但还需要针对各类租赁住房企业运营模式，构建多层次的融资体系，引导保险、社保、公积金等长期资金投资租赁住房。

运营端：好产品、好服务、好资产

（1）保障性不等同于低品质

保租房虽然具有保障属性，但是作为满足生活最基础需求的居住产品，其属性不能直接与产品体验做切割。无论是市场化租赁住房还是保障性租赁租房，首先要满足的是以人为本的新型城镇化需求，只有产品与需求做好搭建，才能真正服务好城市的年轻群体、跨域生活群体等客群，让城市的幸福感触手可及。

回顾我国城镇居民的居住模式，从单位分房时代到商品房时代，再到如今租售并举的长效住房机制构建阶段，背后折射出国内城镇化的不同阶段下，国内人口趋势、家庭结构、城市空间的不断演化，推动居住业态的空间进化和生活配套供给方式的重构。租房从租一张床，到体验一种生活方式，挖掘客群在生活空间的多元需求也为行业的生态进化和商业模式优化指引了方向。

中海长租公寓秉承“经营幸福、共创美好”的使命，始终以提供一方生活空间为己任，围绕“好产品”、“好服务”，创造“好空间”、“好资产”。在产品打造上，在空间模块设计、全屋收纳体系研究、公共空间使用效率与尺度比例等设计上，都搭接了中海43年的住宅开发深厚积淀。

图片来源：中海长租公寓

在产品运营场景的打造上也同样如此，例如上海浦东航头友里项目，以“友里安家”计划体现央企社会责任的实践，为上海动迁安置过渡客群提供一站式解决方案，为城市更新提供新的安置闭环选择。而且，考虑到动迁过渡客群以长者群体居多，中海友里特别结合中海康养的运营服务机制和产品理念，针对长者制订了一套生活服务关怀体系，增加适老化设施，打通年轻群体与长者群体的生活边界，增添更多的生活乐趣和全龄社区氛围。

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（2）好服务是正向循环的发动机

与酒店及服务式公寓不同，租赁住房作为更加生活化的场景，服务密度及频次有不同的需求，且业务模型对于人员配置有比较集约的管理诉求。如何在集约管理诉求之下，洞察服务界面的关系，让服务和住户体验形成良性互动，构建一种新的根植于居住之上的“以人为本”的精细化运营管理服务体系，是实现租赁住房资产管理表现正向提升的重要内生动力。

根据第七次人口普查数据，全国家庭户4.9亿户，相比2010年增长近23%，户均人口则从2010年的3.1人下降至2.6人，家庭型小型化趋势较为明显，年轻人中独身比例增高。家庭的裂变一方面促进了住房需求，另一方面年轻群体和小家庭也是租赁住房市场的重要客户，这部分客群与精致生活、斜杠身份、跨界社区等关键词紧密相连，对好产品和好服务的诉求将更加明显。

例如中海友里公寓杭州滨江店，作为宠物主题型公寓，为满足年轻租客“新刚需”，以宠物为纽带，对标参考北欧跑酷设施，自主研发设计宠物跑酷乐园，让居住在公寓内的养宠人群能够有更多的高质量空间来陪伴宠物玩耍。宠物友好主题公寓的推出即广受市场欢迎，目前该项目基本处于排队租赁状态。此外中海友里北京房山店结合了项目主要客群Z世代年轻、逐新的特点，与百万粉IP“三尺童子”品牌跨界联动，打造二次元沉浸式人居新场景，使项目持续保持吸引力，从而进一步增强客户粘性。

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（3）好资产：资管通路与复合型人才支持

以资管理念打造好资产还有一个重要的方面：资管人才的培育和经营动作的资管理念融合。不论从提升资产自身的回报还是未来通过公募REITs退出，既懂投资者需求、又懂经营管理的业务团队是十分重要的。尤其是国内首个保障性租赁住房REITs项目的报送，传递出一个信号：市场各方的专业能力结合与优势互补，才能在产品的经营和投资人之间实现良性的对话，进而吸引长线资金进入，更有利于促进经营稳定与产品收益的实现。

这也是中海长租公寓一直提到的，在建立标准化的运营管理体系之上，租赁住房经营团队要建立现金流量表思维；在好产品和好服务之上，增强资产管理的好意识，打造一支理解投资人诉求、服务好客户需求的精益管理团队，提升投资端收益，为公募REITs时代的到来储备技能。

未来，中海长租公寓将继续坚持以资管推动发展的路径，通过UROOM管理服务体系打造长租公寓资产管理全链条能力，并形成系统化的品牌输出能力，推动业务规模继续实现有质量的增长；通过全域资管生态化、全流程标准化、全过程方案化等能力形成具备中海商业特色、服务国家新型城镇化的能力价值。