地产股和房企的希望在哪里

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2021-07-01 10:50 2117 0 0
可以抄底了吗?

作者:神镇的猫总

来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)

2021年过半有一个很深的感受就是几乎没有一家房企敢说自己的日子好过

从头部说起碧桂园耗费数十亿元护盘恒大深受质疑万科股价跌到管理层都无奈融创集中拿地引起了一系列连锁反应孙宏斌也不得不出手增持

作为央企绿地有直接躺平的意思连一向财务稳健的保利中海面对股价下行也不得不抛出股票增持计划对外释放信心

行业周期性波动让市场情绪容易陷入极端股价基本陷入超调状态

负面背后确实应该看到积极信号比如头部房企的融资成本显著下降以及房企产业链布局的完善

前几天中海发行了18年期的21亿元CMBS产品票面利率3.6%这是国内房企首单绿色+碳中和债券产品利率显著低于同行底层资产来自中海成都的10栋写字楼

与此同时中海还发行了30亿元公司债其中3年期20亿元票面利率3.25%5年期10亿元票面利率3.55%这是行业同期最低的融资成本

碧桂园在美元债市场里也获得了充足额度和成本降低万科也在不断进行长短债置换

再比如房企的产业链延伸布局已经初见成效商业地产物业物流长租公寓等业态房企基本走完从1到10的阶段已走上规模复制道路

中海目前已是全国最大的单一业权写字楼发展运营商加上商业广场酒店长租公寓等业态中海在中国内地中国香港中国澳门英国等地拥有价值1409亿元的投资性物业

随着资产证券化制度的完善这些物业也成为最佳融资资产去年中海37亿元的商业广场CMBS票面利率更是低至2.5%凸显金融机构对中海资产质量和运营能力的认可

巨头的焦虑加速了转型调整步伐碧桂园物业万科物流成为行业头部企业碧桂园和万科也都试图向管理要效益调整管理层缩短管理半径加强信息化这些都是可见的改革良策

千亿销售规模之后房地产开发变成了现金流的生意从土地到现金再到土地关系到生死其中关键一环是再融资如果没有再融资补充现金卖资产成为最后出路

如此来看恒大打折卖房没有错在销售增长的情况下融创有钱拿地也没有错市场恐慌下的股价超调各家房企出手护盘同样也没有错

对房企的价值判断应该有更多维度的希望

融资

暴雷房企给了这个行业惨重教训稳健房企的经验也值得借鉴

无论是暴雷房企还是稳健房企都可以从两个指标中得到大概判断

一个是经营性活动净现金流涉及销售额和回款率的增长一个是筹资性活动净现金流涉及到再融资量与债务总量的匹配也凸显融资来源的多样性

还有一个投资性活动净现金流相对来说影响不大因此上述两个指标基本决定了房企在手货币资金总量

截至2020年底有碧桂园恒大万科融创保利中海绿地等七家房企账面货币资金超过千亿元

这七家房企里除碧桂园外其他家经营性活动净现金流均为正除中海外其他家筹资性活动净现金流均为负

也就是说只有中海两项指标都为正虽不能说其他家有什么问题但中海的指标意味着在这个销售规模上中海具有充分的经营主动性有一定加杠杆空间

从这方面来看中海拥有全行业最好的评级结果实现最低融资成本也是合理的前五个月中海实现合约销售额1554亿元同比增加35.8%

现金除了来自销售回款和融资款项还来自于利润率拥有千亿资金的七家房企中净利润率排名为中海融创保利万科碧桂园恒大绿地

上半年对于房企来说注定是灰暗的没有结束的疫情继续加码的调控极不稳定的经济环境让房企战略更趋于保守

无论是之前债务推动规模的房企还是如今追求管理红利的房企以相同成本或更低成本顺利实现再融资是企业活下去继续向好发展的基础

但凡暴雷的房企一定是长时间的经营性活动净现金流为负同时筹资性活动净现金流为正随着债务的累积一旦经营明显下滑或再融资出现差错就会引起连锁反应

手握千亿资金的七家房企里频繁在信用债市场融资的有中海万科保利碧桂园等

融资成本升降以及融资频率和额度是房企信用变化最早信号堪称房企最重要命脉

买地

某种程度上也可以把土地储备看成为现金的一部分因为房企一旦出现资金问题最有效的办法就是加快销售出售土地资产

土地储备需要考虑少数股东权益总量上大概排名为碧桂园万科保利恒大中海绿地融创

如此来看融创确实面临着补仓压力出手密集拿地也就可以理解前5个月融创实现销售销售额2418.2亿元同比增长72%

投资需要有独立的市场判断不能被情绪所迷惑也不能误判信息在行业周期性波动中行业评判标准容易陷入两极分化

拿地被归为激进不拿地则被打上保守的标签更别说营收下降利润下降高息发债这些通通是负面信号

买地的前提要看土地储备有些房企为了降杠杆已经不买地了比如恒大绿地当然买地还需要看节奏安排土地质量

通常将拿地金额与销售额的固定比值用于评判房企拿地的积极程度比值≥70%为激进50%≤比值≤70%为积极30%≤比值≤50%为适中20%≤比值≤30%为稳健比值≤20%为保守

以最近被质疑保守的中海来讲其拿地曲线也是波动的过去两年时间里基本保持在适中状态部分季度保持在保守状态

整个2020年中海拿地金额高达1318.4亿元位列行业前三中海的管理层也强调2021年的拿地预算已经提升至1650亿元而且一定会花完

反观融创前几年大部分季度为稳健和保守到了2021年才开始积极补充土地储备碧桂园的拿地季度年度差异性更大但总体来说碧桂园恒大的土地储备较丰厚拿地基本趋于保守

世茂前两年拿地积极从去年第三季度开始拿地趋于保守

拿地节奏之外土地储备质量涉及到利润率城市布局产品线营销策略等各个方面保证利润率是稳妥活下去的底线如果没有利润就会陷入亏损债务压顶降价收缩的恶性循环中

一二线城市布局为主利润率较高财务稳健的中海显然有更多的选择权需要把握拿地节奏又需要保证土地利润

当然在新的土地集中供应政策后土地稀缺的城市竞争更加激烈利润更低城市更新并购合作开发已经越来越成为土地储备的方式

如向来只在公开市场拿地的万科也大力转向城市更新目标是三分之一的土地储备要来源于此中海在上海北京也拿下数百亿元的旧改地块

另外并购已经成为行业整合的常态如万科并购泰禾蓝光世茂并购福晟融创并购彰泰

在资金密集度集中的房地产行业现金和土地储备按理应该是房企最后的希望所在有钱有资产可以再融资再买地也有实现转型的资金保证

拿地是找死不拿地是等死在现在市场里这句话应该改为拿错地是找死不拿地或许还有转机

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 地产股和房企的希望在哪里

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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