苏州、南京放宽“双限”，扩大需求以期提振市郊去化

作者：克而瑞研究中心

本次两城“双限”政策宽松是给予市场面严重下行和政策面持续宽松的背景。对苏州而言，短期将有效缓解市郊在售项目销售压力、缩短改善置换周期，中长期将助力恢复一二手市场活性。对南京而言，两区限购调整对市场规模提振有限。同时，两个强二线城市调控放宽在全国范围内具有“先行先试”的指导作用，两市后续市场变化也将成为其他二线城市施政根据。

01 苏州、南京一季度市场规模大降 从外围市场着手调整限购、缩短限售时间

本次出台“双限”政策的背景是市场层面是苏州楼市交易规模的断崖下滑。2022年一季度，苏州新房市场和二手房市场成交面积分别为141万平方米和148万平方米，同比下降39%和33%。存量较大的郊区项目开盘去化率低于10%。南京一季度新房和二手房市场成交面积同比下降26%和48%。

在市场下行背景下，两市直接使用楼市调控政策工具箱中最重要的两个抓手，即限购与限售：

苏州在限购方面：外地户籍在苏州购买首套房，社保要求由3年内连续缴满2年改为累计缴满2年；卖房后2年内无需缴纳社保和个税可再次购房。限售方面：二手房限售由5年改为3年，（与新房限售一致）从4.11开始，之前取得产证按之前政策。

南京在限购方面：外地户籍在六合区和溧水区购买首套房无需提交社保或个税证明，不包含归属江北新区管辖的南钢、扬子石化。

02 叠加此前信贷宽松东风 引入刚需新需求、加快观望改善入场

苏州信贷政策至3月首套房房贷利率降至4.6%，较2021年高点每百万房贷还款降低35万元；南京信贷政策在3月也有大幅放宽。而且，限价政策在苏州核心板块也有所松动，例如园区最高售价由4万/平方米提升至4.2万/平方米；此番围绕限购与限贷政策叠加，向市场注入新的活水，对刚需和改善购房者有不同的意义。

两城历史上均多次加码“双限”调控。以苏州为例，2016年和2019年均加码了限购政策，本次调控修改后门槛降至2019年水平。

对刚需购房者而言，外地人购买首套房在苏州不需连续社保、在南京两区直接购买。有利于促进外来购房者购房需求的释放，极大降低了购房门槛。对改善购房者而言，外地人置换后买房不需缴纳社保可缩短置换周期，促进一批先前已投资置业的客户改善置业，“小换大”或“郊区换市区”。同时也将向市场新增一批市区小面积或郊区二手房房源，增加市场活力。

二手房限售缩短至3年增加了二手房的流通性，但鉴于本次苏州新政只针对未挂牌二手房，且苏州一二手房存在严重倒挂现象，限售政策宽松短期作用有限。

03 苏州新政利于改善市郊库存去化 预期提升约10%成交规模

落至政策对楼市的作用，“双限”政策的放宽不再是如房贷利率下调、限价上调等的信号意义，更具有立竿见影的实际意义和长效价值。

苏州，一季度楼市下行之中最大特点是区域间严重分化。一季度园区核心板块去化最好，2个价格倒挂项目首开“日光”；新区去化率87%，在售项目去化率均60%以上。而绝大多数郊区板块则成交惨淡，在售项目普遍做出降价8折以上优惠，但去化率仍不足40%，其中吴中区仅19%。

对市郊区域，如相城区、吴江区和吴中区，外地刚需购房门槛降低后将优先选择房价较低的市郊置业，显著提高区域内质优价廉的刚需项目销售表现，将三区商品住宅库存消化周期缩短至安全线以内（3月末三区消化周期分别为20个月、22个月和18个月）。

对核心区域，园区和狮山板块，外地购房者置换周期的缩短将加剧区域内热销项目认筹难度。但当前苏州二套房首付80%的限贷政策尚未松动，因此改善市场不会出现较大波动。以园区为例，一季度120-140平方米首改面积段成交占比43%最高，其次是180-200平方米终改。因此新政后预计首改和终改产品竞争将更加剧烈。

对新房市场整体，回溯2016年和2019年“双限”政策收紧前后，商品住宅季度成交面积分别较收紧前下降56%和13%。鉴于本次苏州调控放宽至2019年相当水平。因此预计将在短期全市新房成交规模带来10%左右提振效果。

04 南京新政作用试水意义较大 前期外地需求早已消化，后续提振余量有限

南京，相比苏州而言本次政策更多的是试水和信号意义。2019年六合已放开大专以上学历落户，2021年六合和溧水落户政策也均有放开，在实际购房操作上已不需要社保要求。从数据上来看，溧水和六合商品住宅成交分别于2019年和2021年达到规模高点，需求已提前释放。同时本次政策并不包含购买力更好、市场较佳的江北新区覆盖区域。因此本次放宽外地户籍在两区购房对后续新房成交提振余量有限。

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原标题： 快评｜苏州、南京放宽“双限”，扩大需求以期提振市郊去化