陌爷地产圈 作者：陌爷
F1.
恒大的雷，一波未平一波又起。
在年初，恒大高调宣布“保交楼”目标（2022年一季度保交楼3万套）后，一直处于哑火状态。
资金玩不转，经营盘不活，是恒大将系统性风险降到最低的最大障碍。
债权人、购房者、总包、营销代理等机构只能眼巴巴看着干着急。
先是江苏最大的建筑单位南通三建，宣布破产。再是最大的代理公司易居中国也跟着暴雷。
恒大这把火会燃烧到什么时候，谁也不敢说。
即便现在的楼市政策已经逐渐宽松，也再难以留住“金三银四”。
不仅对于恒大，更多的开发商一边在承受着经营困境，一边却等不到销售窗口期。
只能自我安慰：
因为疫情，今年的“金三银四”要从5月份开始。
恒大也一样，开始押宝五一黄金周。
F2.
近期，恒大的一则五一黄金周的卖房活动开始出圈。
详细到渠道营销、广告推广、促销手段、带新方案等。
不得不说，许老板真的是被造车所耽误的营销鬼才。
但还是同样的配方，还是同样的味道。
恒大也是明事理，知道自己的房子没有保障的话，即便再低折扣也无人问津。
也难怪，毕竟能被套牢的购房者早被薅了个遍。
恒大倒也诚意十足，直接推出三重保障。
监管账户资金保障、即时网签保障、交楼安心保障等。
再叠加史无前例的优惠与折扣，这波操作被许老板玩得炉火纯青。
引申出的两个问题：
1、宣传推广、渠道费用、中介佣金从哪来？
人家许老板倒也能够放得下面子，一通游说之后，给出了言外之意。
以前欠的佣金不计前嫌，现在卖的房子尽快结佣，且通过销售回款优先结佣。
被恒大拖累而在暴雷边缘挣扎的易居，想必都听傻了。
诚不欺我！
2、销售展示环境、售楼处与样板房的钱又从哪来？
人家恒大也说了，可采取工程委托的形式，由项目总积极沟通工程方进行环境整治，从监管账户少量施工费用支付。
不仅要整治环境，而且更是提出了两个确保：
确保现场环境和展示达到销售条件；
确保现场施工轰轰烈烈、销售展示区域、园林环境等良好展示；
言外之意，监管资金受到政府限制，我也没法动，只能意思意思。
总包，还是你们来！
先不说购房者会不会对三重保障的恒大房买不买单，代理机构、工程单位想必都是一肚子苦水。
于是，恒大也把玩法做了个升级。
争取ZF的信用背书。
恒大要求项目总牵头与当地ZF专班积极努力沟通，取得当地ZF专班支持恢复销售的各项举措。
包括不限于渠道佣金政策、销售一线人员奖励政策、政府监管背书现场派员政策、积极组织圈层客户洽谈购买、协调银行恢复按揭业务等等。
F3.
客观的来说，恒大的营销举动多少有些哗众取宠。
但也确实是在努力盘活经营资产。在恒大选择躺平又不愿贱卖资产的情况下。
恢复经营与销售，是信用崩塌下，最难也最为重要的事。
更是债权方、购房者、工程单位、代理机构等各方利益者最愿意看到的。
一潭死水，只有搅一搅才有波澜。
不贱卖资产的恒大到底还有多少家底呢？
许老板曾在内部会议上抖出了家底：
合计1700亿。
（其中包括预售监管资金500亿、销售未回款800亿、保交楼楼栋中的可售货值900亿）
看：
500亿监管账户的资金是完全不能动的。
800亿的销售未回款取决于工程进度能否达到银行放款要求以及银行放款意愿。
900亿的保交楼待售货值更是取决于当前恒大崩塌的信用能否再支撑起项目的销售运转。
总的来说，这1700亿的家底虚得狠。
除此之余，恒大还有1.6亿平方的土地储备以及150个旧改项目。
旧改就不说了，曾经的香饽饽，现在都是烫手山芋。
就连时代中国都向政府发出求救信，要求退出存量旧改项目。
而恒大的土地储备多数早就通过前融手段被掏空，面临土地闲置甚至是土地回收的风险。
恒大不贱卖资产也是对的，即便贱卖，在庞大债务面前也是杯水车薪。
而寄希望于恢复经营、盘活资产才是政治正确。
购房者买不买不知道，但是恒大反正是要卖的！
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原标题： 买不买不知道，恒大反正是要卖的
