禹州,还能坚持多久?

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2022-01-13 18:39 1818 0 0
2021年,地产行业经历了翻天覆地的行业大洗牌,导火索从恒大暴雷事件开始,而本质原因在于融资持续收紧以及市场快速下行,导致房企现金流断裂

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

2021年,地产行业经历了翻天覆地的行业大洗牌,导火索从恒大暴雷事件开始,而本质原因在于融资持续收紧以及市场快速下行,导致房企现金流断裂。

阳光城、花样年、合景泰富、新力、佳兆业等一众昔日黑马房企无不“成也快周转、败也快周转”。

重灾区当属闽系房企与粤系房企,要么是在生死边缘挣扎、要么是在生死边缘游走。

行业的车轮仍在无情的碾压,下一家暴雷的房企何在?

作为近期被推上风口浪尖的禹洲集团,成为行业的焦点,而讨论的并非其发展,而是“还能坚持多久?”

NO. 1 债务压顶,压箱底的资产持续变卖

首先说下美元债:

过去一年,80%暴雷房企都是躺在了美元债无力偿还的刚性兑付上,仅今年1月份,国内10几家房企将面临18笔美元债的到期,总计金额高达354亿元。

而同样作为中资美元债大户的禹洲,将会在2022年迎来偿债高峰。而禹洲的美元债存续及到期情况如下:

1、 存续有14笔美元债,存续规模在57.27亿美元,折合人民币约350亿元。

2、2022年到期7.12亿美元,其中1月合计两笔,共5.79亿美元(票息8.625%)

单从美元债的债务结构来说,禹洲只有顺利渡过1月份,才能够有更多的喘息时间。

而这也便是禹洲为何近期频频变卖优质资产的重要原因。

先是12月份,质押总部大楼获得银行贷款11亿,揭露了其财务状况的举步维艰。

再是1月5日,将曾经被林龙安寄予厚望的禹洲物业服务卖身给了华润万象生活,转让代价为10.6亿元。

禹洲物业服务为此前递表上市的禹佳生活服务的一部分,但是受限于上市推进的不顺,只能无奈选择卖给了华润万象生活。

禹洲对于优质资产的变卖是来自于债务刚兑的压力,也更是积极自救的重要举措。

NO. 2 财务信用阴影仍在持续

禹洲,作为千亿房企的真实经营情况,自2020年来便一直扑朔迷离。

整体来说,千亿成色不足,增收不增利显著,盈利能力持续下滑甚至堪忧。

尤其是2021年的半年报对于上一年度的真实经营与财务数据的变更,撕开了其堪忧的经营业绩,也被资本市场蒙上了一层信用的阴影。

在2021年半年报发布之际,禹洲集团重列了2020年半年报。

1、营收由140.07亿元变更为20.19亿元;

2、销售成本由107.31亿元变更为19.72亿元;

3、毛利由32.76亿元变更为0.46亿元,期内利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.27亿元,母公司拥有人应占核心利润由10.19亿元变更亏损2.18亿元;

差异之大,而仅归因于位于唐山、合肥、武汉、舟山、扬州、漳州、亳州及苏州的十一个物业项目的递延影响。

字面上的圆滑并不能抵住资本市场对其真实财务数据的质疑。

2021年以来,业绩诡变的禹洲集团的多个评级机构对其降级。

而其财务信用阴影也仍在持续。

NO. 3 高层发生动荡,家族色彩仍然浓重

12月20日,禹洲集团发布人事调整公告,执行董事林禹芳辞任,转向附属公司、禹佳生活服务的管理工作。

同时,林龙安获委任为可持续发展委员会的主席。

透过近期高层的变动,仔细窥探发现,禹洲的家族色彩仍然浓重,重要领导职务长期由林龙安家族把持。

林龙安夫人郭英兰出任董事局副主席,主要负责监管采购部外;

妹夫林聪辉主要负责质量控制、预算编制、审批及审查;

2017年6月辞任的胞弟林龙智主要负责监管办公室、人力资源部、前期部、客户服务部及法务部。

其实,有别于其他闽系开发商的激进,禹洲集团在2017年以前对标香港开发商,一直稳扎稳打,在中国地产的“杠杆红利”时代发展稍显迟缓。

真正的改变是从2017年开始,当年提出“三年剑指千亿”的目标后,便开启了负债规模快速膨胀、高价拿地的快速扩张模式。

直到2020年,禹洲集团终于跨入“千亿俱乐部”的门槛。

不做事后诸葛亮,仅从现时点审视上一轮的行业周期,禹洲明显是踩错了节奏。

不知道在千亿目标下境内外疯狂举债大肆拿地的禹洲集团,还能继续狂奔多久?

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 禹州,还能坚持多久?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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