作者:陌爷
来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
2021年,地产行业经历了翻天覆地的行业大洗牌,导火索从恒大暴雷事件开始,而本质原因在于融资持续收紧以及市场快速下行,导致房企现金流断裂。
阳光城、花样年、合景泰富、新力、佳兆业等一众昔日黑马房企无不“成也快周转、败也快周转”。
重灾区当属闽系房企与粤系房企,要么是在生死边缘挣扎、要么是在生死边缘游走。
行业的车轮仍在无情的碾压,下一家暴雷的房企何在?
作为近期被推上风口浪尖的禹洲集团,成为行业的焦点,而讨论的并非其发展,而是“还能坚持多久?”
首先说下美元债:
过去一年,80%暴雷房企都是躺在了美元债无力偿还的刚性兑付上,仅今年1月份,国内10几家房企将面临18笔美元债的到期,总计金额高达354亿元。
而同样作为中资美元债大户的禹洲,将会在2022年迎来偿债高峰。而禹洲的美元债存续及到期情况如下:
1、 存续有14笔美元债,存续规模在57.27亿美元,折合人民币约350亿元。
2、2022年到期7.12亿美元,其中1月合计两笔,共5.79亿美元(票息8.625%)
单从美元债的债务结构来说,禹洲只有顺利渡过1月份,才能够有更多的喘息时间。
而这也便是禹洲为何近期频频变卖优质资产的重要原因。
先是12月份,质押总部大楼获得银行贷款11亿,揭露了其财务状况的举步维艰。
再是1月5日,将曾经被林龙安寄予厚望的禹洲物业服务卖身给了华润万象生活,转让代价为10.6亿元。
禹洲物业服务为此前递表上市的禹佳生活服务的一部分,但是受限于上市推进的不顺,只能无奈选择卖给了华润万象生活。
禹洲对于优质资产的变卖是来自于债务刚兑的压力,也更是积极自救的重要举措。
禹洲,作为千亿房企的真实经营情况,自2020年来便一直扑朔迷离。
整体来说,千亿成色不足,增收不增利显著,盈利能力持续下滑甚至堪忧。
尤其是2021年的半年报对于上一年度的真实经营与财务数据的变更,撕开了其堪忧的经营业绩,也被资本市场蒙上了一层信用的阴影。
在2021年半年报发布之际,禹洲集团重列了2020年半年报。
1、营收由140.07亿元变更为20.19亿元;
2、销售成本由107.31亿元变更为19.72亿元;
3、毛利由32.76亿元变更为0.46亿元,期内利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.27亿元,母公司拥有人应占核心利润由10.19亿元变更亏损2.18亿元;
差异之大,而仅归因于位于唐山、合肥、武汉、舟山、扬州、漳州、亳州及苏州的十一个物业项目的递延影响。
字面上的圆滑并不能抵住资本市场对其真实财务数据的质疑。
2021年以来,业绩诡变的禹洲集团的多个评级机构对其降级。
而其财务信用阴影也仍在持续。
12月20日,禹洲集团发布人事调整公告,执行董事林禹芳辞任,转向附属公司、禹佳生活服务的管理工作。
同时,林龙安获委任为可持续发展委员会的主席。
透过近期高层的变动,仔细窥探发现,禹洲的家族色彩仍然浓重,重要领导职务长期由林龙安家族把持。
林龙安夫人郭英兰出任董事局副主席,主要负责监管采购部外;
妹夫林聪辉主要负责质量控制、预算编制、审批及审查;
2017年6月辞任的胞弟林龙智主要负责监管办公室、人力资源部、前期部、客户服务部及法务部。
其实,有别于其他闽系开发商的激进,禹洲集团在2017年以前对标香港开发商,一直稳扎稳打,在中国地产的“杠杆红利”时代发展稍显迟缓。
真正的改变是从2017年开始,当年提出“三年剑指千亿”的目标后,便开启了负债规模快速膨胀、高价拿地的快速扩张模式。
直到2020年,禹洲集团终于跨入“千亿俱乐部”的门槛。
不做事后诸葛亮,仅从现时点审视上一轮的行业周期,禹洲明显是踩错了节奏。
不知道在千亿目标下境内外疯狂举债大肆拿地的禹洲集团,还能继续狂奔多久?
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原标题: 禹州,还能坚持多久?