楼市加息背后的危险信号

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2021-05-31 13:23 2346 0 0
金融监管部门对楼市杠杆下狠手了!

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

5月的楼市,原本应该延续金三银四之后的火热,结果却被一场波及全国的“加息潮”直接浇灭。

5月20日,最新的LPR公布,1年期LPR为3.85%,5年期以上为4.65%,这已经是LPR连续13个月没有变过,降息再次落空。

众所周知,房贷利率=5年期LPR+加点,LPR依旧按兵不动,那为何这轮房贷利率会走高呢?没错,正是通过提升房贷利率中“加点”的方式。

正如大家所见,一夜之间,各个城市的银行“加点”的新闻闹得满城风雨。

从各地银行收集到资料来看,这次加息确实是难得一见的全国“普涨”,甚至出现了贷款周期拉长、拒贷等罕见情况。

杭州:首套房利率5.4%,二套房5.5%,相比之前分别上调15和35个基点

深圳:首套房利率5.1%,二套房5.6%,相比之前分别上调15和35个基点

成都:首套房贷利率破6%,放款时间最高延长至半年。

苏州:首套房贷利率从5.15%上涨至5.65%,且放款周期至少1个月以上。

广州:房贷额度告急!二手房暂时停贷!利率连涨4期,首套房贷款利率由1月的5.05%上调到5.4%

无论是一二线都市,还是四五六线小城市,无论是长三角还是珠三角,甚至是沉寂许久的东北地区,各地房贷利率都整齐划一地齐涨。

这背后到底折射出什么逻辑呢?

01

首先要澄清一点,此次房贷利率上涨并非只发生在5月,其实早就持续了4个月。

下面这张图是全国70个大中城市首套房和二套房近一年房贷利率的走势。


很清楚地看到,在今年1月份之前,一二套房房贷利率连续下降;在今年1月份之后,一二套房房贷利率连续上行。

为什么会出现1月这个转变的节点呢?还得从宏观经济角度剖析。

去年疫情席卷百废待兴,需要拉动消费来重振经济,因此银行扩张信贷规模,让热钱流入各行业,从而导致房贷利率一度下降到历史低位,年底的楼市格外热闹。

今年疫情完全控制,信贷和货币政策回归常态,各地房价涨势凶猛,楼市火热的状态亟待降温,进而银行通过上抬房贷利率、收紧房贷环境,以此收缩信贷规模,最后就造成了大家看到的局面。

由此可见,房贷利率作为一个控温器,直接调控楼市冷热,虽然不能让房价硬着陆(也不科学),但对于抑制过快上涨的房价作用很明显。

另外,结合去年一系列的调控组合拳,这次突如其来的加息实则是防范金融风险的又一压舱石。

先是去年10月,金融管理当局推出了房企融资的“三道红线”, 从借款方进行约束。

再是年底,央行和银保监会又联手祭出针对银行的“两道红线”,对贷款方进行管理控制。

到了今年3月,马不停蹄落地住宅供地“两集中”,集中发布出让公告和集中组织出让活动。

全国一盘棋,房住不炒之下,封堵廉价信贷资金进入楼市投机炒作是上面一以贯之严打的关键点。

之前刚收拾了“经营贷”和“消费贷”违规进入楼市,现在轮到房贷利率了。

02

那这轮房贷利率的上涨,对于楼市各方玩家博弈影响几何呢?

首当其冲,被“误伤”的还是那些刚需购房群体。

房贷利率和月供息息相关,同样的贷款金额,利率上浮也就意味着利息的增加,而对于众多想买房却没买的刚需自住群体来说,这无异于加大成本,购房门槛的再一次提高。

举个例子,以目前苏州5.15%的利率贷款200万(纯商业贷款),30年等额本息,每月供10920元。

如果上调至5.65%,那么每个月的月供将增加624元,总利息将增加22.5万。

20多万的额外利息,在30年的还款周期里或许并不算多,但对于一个刚需购房者来说,这个数值已经大到足以影响他整个购房决策了。

那么利率上浮,对于已经在还贷的人,会有影响吗?

答案是不受影响。

银行的房贷主要分为两种方式:一种是签署的固定利率,不管基准利率、银行贷款利率如何调整,都不会受到影响,一直按照这个标准直到还清贷款。

另一种则是浮动利率(LPR),当初转换LPR的原则是:转换后的房贷利率 = 当期的LPR(5Y) + 加减点数(可为负值)。

而加减点数=(您当时的固定利率-4.8%)*100,为一个固定值,之后的房贷利率只会随着五年期以上LPR而变化,显然LPR已经13个月没变化了,故对存量房贷没有影响。

至于那些加杠杆的炒房客,加息无疑让他们备受冲击。

去年信贷宽松,投资客炒房炒得欢,接下去信贷收紧了,如果又是炒几年之后交付的期房,资金周转会成大问题。

加上各地银行贷款审核越发严格、放款周期也在拉长,变相遏止炒房的效果也会慢慢凸显。

想起央行副行长李波在今年举行的博鳌亚洲论坛上说过一句话:我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上,这不够健康。

央行这样毅然决然地给楼市“放水”,收紧信贷环境,从长远看有助于房价回归合理水平,对于购房者来说,这算的上是通往甜蜜的必经之痛了。

03

利率由降转升,通常是一轮行情接近尾声的标志,房企在这波轮转中该何去何从呢?

自从“两道红线”出台后,与房企相关的开发贷受到严格监管,房企想从银行拿到钱更难了,或者说更贵了。

目前,境内银行贷款、公司债、委托贷款、信托贷款和中期票据也已受到强监管限制。

一旦加息,尤其对那些融资渠道相对较窄的中小房企,房企的融资成本会飙升,利息支出也会加大,财务费用极速上升,净利润也会有大幅下滑风险。

滨江董事长戚金兴前些时间就爆出惊人言论,声称在杭州获取的5块土地,项目能赚取1%-2%的净利润已经很不错了!

由此可见,房企拿地根本就赚不到多少钱,利润已然如此稀薄,加息来临之时,想赚钱难上加难。

此外,加息会使一些购房者的支付能力下降,增加其观望心态,这变相地削弱了市场需求的活力,进一步影响房企销售去化,回款困难,现金流也会面临风险。

对于任何一家房企来说,经营的核心是现金流,其次才是净利润。

在行情好的过去几年,哪怕现金流枯竭,只要净利润数据好,依然可以叱咤江湖,如今今非昔比,任何一丝债务风险,都会成为那最后一跟稻草。

2021开年,广西的地产一哥,也是全国百强房企彰泰集团就因经营问题被旭辉并购,2020年更是有高达257笔房企收并购,不仅是小鱼被大鱼吃,有些大鱼都自身难保了。

在可见的未来,有利率上行的压力悬顶,这会让中小房企更加难以存活。

结语

那么,未来房贷利率到底是涨是跌呢?

就5年以上的中长期而言,利率遵循的仍旧是下行的大趋势。

要知道10多年前,房贷利率曾经高达8%以上,目前已经降到5%左右,随着投资回报率降低、人口红利消退、自然增长率下滑,未来还有可能进一步下行,这是经济增长趋势决定的。

而短期来看,全球持续放水,通胀形势日益严峻,加息就不会停歇,毕竟它能调整产能、促进出口、压抑通货膨胀。

最值得注意的一点是,种种迹象已经表明:金融管理部门已经开始对楼市杠杆下狠手了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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