丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
二手房市场，已正式开启“下行通道”。
易居研究院监测数据显示，8月13个重点城市二手住宅成交量约为6.0万套，环比大跌14%，同比暴跌约34%；年初累计成交量同比增速为8.1%。
这一波指向二手房的调控内容，可谓是打了楼市的“七寸”。
首先，多个城市建立二手住房成交参考价格发布机制，并与银行按揭贷款挂钩；同时，受房贷两道红线影响，部分银行贷款额度收紧，房贷利率上调，二手房放贷周期持续拉长，并出现部分城市二手房停贷的情况。
二手房成交集体回落已成趋势，我们从典型城市二手房市场表现来看，8月四大一线城市及热点二线城市二手房成交量价齐跌正成为普遍现象，预计市场将进入很长一段时间的下行周期。
01
深圳：8月跌幅超八成，年初累计下跌53%
深圳，一直是全国楼市的风向标。
作为首个发布二手房成交参考价格的城市，深圳二手住宅市场自4月以来进入“速冻”模式，月度成交量甚至跌破3000套大关。
8月，深圳成交再度下跌，仅成交2043套，环比下跌20%，同比下跌82%。要知道，去年这一数字是11438套，而且这已经是深圳连续第五个月下跌，创近十年除春节月份最低值。
纵向对比来看，8月成交数据相较于今年1月二手房成交套数峰值的7452套减少了5409套，降幅达到72.6%；而与近两年成交套数峰值比，减少了11140套，降幅达到84.5%。
从9月第一周的数据来看，深圳二手住宅成交环比下降18%，同比仍然延续80%跌幅。预计下半年成交体量仍将保持一段时间收缩，后续将持续低位运行。
短期内，深圳二手住宅市场热度很难恢复。
图：2019年1月-2021年8月深圳二手住宅成交量价走势（单位：套，元/平方米）
数据来源：CRIC
实际上，8月再度下跌，与深圳7月30日出台的学区房新政不无关系。深圳，作为学区房“重灾区”，2021年初曾曝出32万元/平方米的天价成交单价。此次，深圳提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。政策之后，深圳福田区百花片区顶级学区房甚至出现流拍。
深圳市场通过各种调控政策，对楼市进行了降温，一二手购房氛围逐步稳定，两者“倒挂”现象甚至不复存在，同时8月一二手房成交热度呈现两极化。
CRIC数据显示，8月深圳新房成交6904套，同比增加70.5%，8月新房成交均价为85211元/平方米，同比增加58.39%。从成交均价来看，一二手房倒挂现象消失，其中6月和7月新房房价分别为61929元/平方米和61255元/平方米，对应二手房价为61500元/平方米和61349。
而深圳的另一边，广州在8月31日迎来二手住宅指导价落地。
在此之前，广州二手住宅成交套数一直维持在8000套以上，自2020年6月以来，仅今年2月、6月和7月低于万套以下。最新数据显示，7月广州二手房成交套数为8894套，环比虽有所提升，但相较于年内15389套的成交峰值减少6495套。成交均价方面，7月广州二手住宅价格较2020年底上涨8%左右。
随着二手住宅价格的实行，预计广州二手房量价走势将进一步回落。
图：2019年1月-2021年7月广州二手住宅成交量价走势（单位：套，元/平方米）
数据来源：CRIC
02
上海：“三价就低”原则下弃购率大幅增加
上海二手房的高光时刻是在今年1月，当时二手住宅成交套数达到44564套，创下2016年9月以来新高。3月份成交量也在近4万套。
一系列调控政策加码后，今年7月初，上海将管控的矛头指向二手房。即在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验，二手房进入“指导价”时代。随后的8月初，上海市房管局召集各家银行和中介机构开会，明确落实“三价就低”原则。
从成交数据来看，7月上海二手住宅共成交23825套，相较于6月环比下降14.6%，但成交价格依然维持高位；8月，二手住宅成交应声下跌，单月共成交18031套，跌幅进一步扩大至24.3%，创2020年3月以来新低，相较于1月成交最高点减少了26533套，降幅达到60%。
在此前的调研中，我们发现，受“三价就低”影响，购房者首付款压力过大，多个区域中介门店的购房者“弃购率”大幅增加。从成交价格来看，上海16个区中，截止2021年30周已有11个区出现价格下滑，仅奉贤、青浦、静安、普陀、杨浦、虹口仍保持涨势。
未来随着上海二手房“核定价”的推进，“三价就低”原则下，弃购率或将继续攀升，随着购房人数的收缩，未来市场或将进入冷淡期。
图：2019年1月-2021年8月上海二手住宅成交量价走势（单位：套，元/平方米）
数据来源：CRIC
此外，同样作为风向标的北京，在8月也迎来了二手房成交量下跌，但整体仍处于相对高位。
CRIC数据显示，8月北京二手住宅成交套数仅为16007套，相较于7月的17923套减少了1916套，环比下降10.7%；相较于3月最高22251套减少近三成。
北京二手房市场回落的原因在于，一系列政策落地之后，二手房市场观望情绪增加，再加上部分银行二手房贷款额度收紧，放款周期延长，导致成交数据回落。整体来看，预计北京二手房成交量价仍将企稳。
03
杭州：8月单月成交创近十年最低
热点二线城市中，杭州最为典型，这个城市一二手住宅市场热度与深圳颇为相似。
从杭州二手住宅成交历史来看，月成交量达到12000套是历史较高水平，而6000套则是成交低位。
自今年3月达到高点以来，杭州二手住宅成交量开始连续4个月下滑，7月，杭州全市（除富阳、临安外）共成交6326套二手住宅，环比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且创下近两年单月成交量新低（疫情及春节假期除外）。
至8月，根据易居研究院监测数据显示，杭州二手住宅成交量约为5602套，同比下跌三成，较今年3月8911套最高成交套数减少3309套。半年时间不到，杭州二手住宅成交量就从历史高位跌破历史低位，并创下近十年来8月单月成交量最低值。
主要原因在于8月5日，杭州进一步加强限购，提高社保年限的要求。在杭州“8.5新政”出台后，之前被暂停的杭州新房供应开闸，2万多套新房集中入市，二手住宅市场进一步被分流。
图：2019年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量价走势（单位：套，元/平方米）
数据来源：CRIC
热点二线城市，调控力度与杭州类似的还有东莞。8月2日东莞出台房地产调控新政“莞八条”之后，明确二手住房成交指导价发布机制，受交易双方加速网签影响，8月东莞二手住宅成交2283套，相比上月小幅下降，随着政策效果逐渐显现，预计未来几个月东莞二手住宅成交量下跌速度和深圳类似。
此外，还有成都。
在成都跟进深圳发布二手房指导价之后，市区二手住宅成交量基本维持在3500套左右，其中8月成交套数为3303套，较2020年同期下降24%，较2019年同期下降了62%。纵向来看，8月成交套数相较于年内4540的最高成交套数减少了1237套，降幅达到三成；与近两年历史峰值相比，成交套数减少了10034套，降幅达到75%以上。
从二手住宅成交周期来看，自2020年下半年以来，成都二手住宅基本处于“横盘”状态。
图：2019年1月-2021年8月成都二手住宅成交套数走势（单位：套）
数据来源：CRIC
此外，南京、厦门、金华、无锡和青岛等城市8月二手住房成交套数均呈现出同环比下降，降幅均在20%以上。
其中，8月，南京成交套数同比下降了43%左右，环比也有21%的降幅；青岛二手住宅成交套数同环比分别下降56%和37%。
二手房市场正在成为房地产调控的主战场。
从监管层面来看，二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳“杀伤力”超乎想象，二手房交易周期被加长，二手房成交活跃度下降，甚至部分城市已波及新房市场。
短期来看，信贷政策持续收紧，对于二手房市场而言更是一把利剑。鉴于目前多地银行已出现二手房停贷现象，未停贷城市多数放款周期也在3-6个月，二手房贷款难度增加，预计短期内热点城市二手房仍将继续降温，部分城市二手房或已提前“入冬”。
在调控政策层层加码后，前期热度较高的城市二手房市场降温明显，长期来看，二手房市场成交将逐渐回落至正常水平，但并不会明显失速，房价也将趋势性企稳。
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原标题： 二手房“入冬”
