丁祖昱评楼市 作者：编辑部CRIC
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年8月11日早盘，在房地产调控趋严的背景下，房地产股罕见大涨，板块指数一度飙升近5%，部分地产股早盘一度涨停，不少网友表示“终于扬眉吐气了”！
网传，自然资源部闭门会议明确二批次重点城市土地出让政策调整，涉及限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等多方面内容。
对此，不少媒体解读认为，政策对土地溢价上限、底价及配建等调整是对房企的利好，因为在首批集中供地中，部分重点城市首轮土拍热度较高，尤其是重庆、杭州、无锡、苏州等，在激烈的地块竞争下，部分房企为了抢到目标地块，不得不牺牲利润空间。而在政策的调整后，第二批集中供地的土地价格受限，对于竟得企业而言将有较大利润空间。
我们认为，此次对土拍出让规则的调整，的确在一定程度上对开发商有利，但在本质上并非是让利于房企，核心仍是为了控地价、降房价，符合中央“三稳”调控机制。未来在对土拍过程进行全方位的“监管”后，地价将得到较好的控制，地王也将“绝迹”。
01
土拍规则面临三大调整
8月11日早盘地产股大涨
2021年7月，房地产调控逐渐趋紧，中央有关房地产市场端和金融端政策及表态已超十余条。
受住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》整治物业服务等领域影响，7月物业股普跌，超八成企业股价下跌，仅7家企业股价微涨。
8月初，各地方楼市调控迎来新一轮加码，在7月重点城市断供之后，截止目前仅无锡一城完成了第二轮集中土拍，本应在无锡集中出让之后的深圳、天津、青岛第二批集中土拍相继被暂缓或延后。
在房地产调控趋紧的背景下，2021年8月11日早盘，房地产股一反常态高开高走，连连上涨。其中，中交地产开盘后仅约7分钟就直线涨停，金地集团、保利地产等盘中也触及涨停，地产板块市值一哥万科Ａ涨幅也一度超过9%。
究其缘由，主要因为网传自然资源部于8月10日召开闭门会议，明确二批次重点城市土地出让政策调整：
1、单宗住宅用地溢价率不得超15%；
2、不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；
3、到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
三条细则可谓层层递进、丝丝入扣，对抬高地价的各项举措进行了全面堵漏；同时该政策与天津近期土拍规则的调整细则（溢价率上限15%、出让底价与调整前未变、不竞配建、摇号）完全一致，这也能很大程度上说明该传言的真实性。
由此一来，市场上不少人对此解读为对房企的利好，因而出现了房地产股放量高开高走的罕见局面。
表：已发布二轮集中供地公告城市二轮供地规则变化及新增变化
数据来源：CRIC整理
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新规之下地王面临“绝迹”
核心仍是为了控地价、降房价
从集中供地新政推出至今，重点城市的土地市场发生了根本性的改变，从政策本身来看，无论是初衷还是“双集中”的方式，其目的都是“控制地价、抑制溢价”，然而在落地的过程中，依然还是暴露了一些问题，这也导致了第二批土地集中出让规则的调整。
首先，部分重点城市首轮土拍热度不减，尤其是重庆、杭州、无锡、苏州等城市，在首轮土拍中均暴露出比较严重的问题。
如在首轮拍地时斩获出让金榜首的杭州，在首轮集中拍地时，有多达57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例竟然高达40%，近20个板块创下地价新高，整体溢价率高达26%，市场热度持续高涨。
为遏制土拍市场的高热情绪，杭州第二批集中供地在竞价规则上做了多重调整，先是提升了报名门槛，采用了保证金模式报名，并且保证金普遍为起拍价的20%；再是首次推出10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为10%，其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%；这也是为了防止地价过快上涨，进而达到稳房价的目的。最后“竞品质”试点地块全部实行现房销售，在当前“紧融资”背景之下，此举无疑极大挫伤了房企拿地的积极性，土地竞拍热度较首轮会有明显的下降。但是考虑到杭州“20%的溢价率上限”和“竞无偿移交政策性租赁住房”依然不符合网传的新土地出让规则，因此杭州二批次土拍细则很有可能面临调整。
其次，政策加码（溢价率上限下调）之后的无锡第二次土拍尽管溢价率控制在较低水平，但部分地块依然高热不退。
譬如钱桥板块出现了新的板块地王，昌建、大华分别竞得的XDG-2021-48号、49号地块成交均价高达10000元/平方米，起始楼板价高达9500元/平方米，比周边的XDG-2020-61号地块成交楼面价还要高（该地于2020年10月由招商蛇口竞得，起始楼面价9000元/平方米，成交价9472元/平方米，溢价率5%）。总体来看，尽管无锡土拍控制了溢价率和价格上限，但受底价抬升的影响，部分地块土拍热度依然较高。
最后，由于房价依然处于上升通道，稳房价任务依然十分迫切。国家统计局数据显示，70大中城市6月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落，仍处于近一年内的较高水平。广州、重庆、西安、济南、无锡等城市房价新建商品住宅环比涨幅均超1%，房价上涨压力依然存在。
综上来看，土地出让规则的调整十分必要并且迫切，通过控制溢价率、出让底价、竞配建和摇号等细则，对土拍过程进行全方位的“监管”，在这样的新规之下，地价将得到较好的控制，地王也将“绝迹”，一定程度上可以抑制房价的过快上涨。
可以预见，在土拍新政策的“围堵”之下，土地市场热度将被控制在较低水平，房企拿地成本将有所降低，这给房企留有了一定的利润空间，但在本质上，政策本身并非是让利于房企，核心仍是为了稳定房价，符合中央稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。考虑到22城之外的金华、徐州等城市土拍热度也居高不下，也实行了“集中”拍地，这类城市土拍规则大概率也将跟进，以控制实际地价水平。
同时，由于杭州、深圳等城市的土拍地块存在初始配建，而初始配建比例过高一定程度上也影响实际楼面价水平，这也不符合控房价的目的，以后合理设置初始配建比例也需要进一步斟酌。
值得注意的是，考虑到部分城市在土拍中不限房价，控制地价的利好不能完全传导至“需求端”，为了让政策向需求端渗透，预计下一步“限房价”的力度和范围也将加强，像天津这类不限房价的重点城市大概率会出台限价政策。
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